Die Provisionen von Immobilienmaklern könnten unter Druck geraten, wenn neue Vorschläge zur Änderung ihrer Vergütung in die Tat umgesetzt werden. iStock/Getty Images plus
Der Kauf eines Eigenheims ist heutzutage teuer, aber nicht nur wegen der himmelhohen Preise und hohen Hypothekenzinsen – auch teure Provisionen für Immobilienmakler schmälern das Endergebnis der Eigenheimkäufer. Laut einem Analystenbericht von Keefe, Bruyette & Woods aus dem Jahr 2023 zahlen Amerikaner tatsächlich jährlich etwa 100 Milliarden US-Dollar an Immobilienprovisionen. Aber die gute Nachricht, zumindest für jeden, der ist nicht ein Immobilienmakler, ist ein neues Arbeitspapier mit dem Titel Immobilienprovisionen und Hauskauf geht davon aus, dass die Provisionen US-amerikanischer Immobilienmakler durch den Einsatz eines neuen Vergütungsmodells um etwa 30 Milliarden US-Dollar gekürzt werden könnten.
In dem Papier argumentieren der leitende Ökonom der Richmond Federal Reserve Bank, Borys Grochulski, und der Vizepräsident für Forschung, Zhu Wang, dass das US-Modell für Immobilienprovisionen „rätselhaft“ und im Vergleich zu anderen Systemen im Ausland eine „Anomalie“ sei. Das Paar stellt fest, dass Hausverkäufer in Großbritannien, Irland, den Niederlanden, Singapur, Schweden und Norwegen laut einer Studie aus dem Jahr 2015 im Durchschnitt weniger als 2 % Provision an ihre Immobilienmakler zahlen, verglichen mit 5,5 % in den USA.
Was die Käufer betrifft, so kauft ein großer Teil in vielen Ländern, darunter Australien, Kanada und Dänemark, Immobilien ohne Vertretung durch einen Makler, während 87 % der Hauskäufer in den USA einen Makler in Anspruch nehmen, wie aus Daten der National Association of Realtors hervorgeht. Das ist ein großer Prozentsatz der Amerikaner, die sich für die Nutzung von Buy-Side-Maklern entscheiden, wenn man bedenkt, dass die Hälfte aller Käufer ihr Eigenheim ohnehin online finden.
All diese Probleme mit dem aktuellen Vergütungsmodell von Immobilienmaklern tragen laut Wang und Grochulski zu „gestiegenen Immobilienpreisen, überbeanspruchten Maklerdiensten und längeren Immobiliensuchen“ bei. Um das Problem zu beheben, schlugen die Ökonomen ein neues „à la carte“-Modell für Immobilienmakler auf der Käuferseite vor, das die Provisionen der Käufer um rund 30 Milliarden US-Dollar senken könnte.
„Die Ergebnisse deuten darauf hin, dass die Umstellung auf ein kostenbasiertes Provisionsmodell … das Wohlergehen der US-Hauskäufer um mehr als 30 Milliarden US-Dollar pro Jahr steigern könnte“, schreiben Wang und Grochulski und weisen darauf hin, dass „die meisten Wohlfahrtsgewinne der Verbraucher aus der Umverteilung der Käufer resultieren würden.“ Gewinne der Agenten.“
Das À-la-carte-Vergütungsmodell würde erfordern, dass sowohl Hauskäufer als auch Verkäufer ihre eigenen Makler separat bezahlen – und unabhängig vom endgültigen Hauspreis in der Transaktion –, um eine sogenannte „Lenkung“ zu verhindern, bei der Makler dazu neigen, ihre Kunden von den Immobilien wegzuleiten die niedrige Provisionen haben.
Das Modell würde auch Käufer von Eigenheimen, nicht aber Verkäufer, dazu zwingen, für jede Aufgabe, die ihr Makler übernimmt, einzeln zu zahlen, sei es die Suche nach einem Eigenheim, die Unterstützung bei Verhandlungen oder die Präsentation von Immobilien – daher der Name „à la carte“. Die Ökonomen argumentieren, dass dies den Verbrauchern ermöglichen würde, sich nach individuellen Käufer-Agent-Diensten umzusehen und sogar um einen besseren Preis zu feilschen. „In einem solchen System würde der Wettbewerb zwischen Maklern wahrscheinlich die Vergütung der Makler an den Kosten ausrichten und Käufer würden die Dienste der Makler nicht überbeanspruchen“, schreiben sie.
Das neue Papier der Richmond Fed kommt zu einem schwierigen Zeitpunkt für Immobilienmakler. Die National Association of Realtors und mehrere nationale Maklerfirmen sind mit mehreren Klagen wegen angeblicher Absprache zur Erhöhung der Maklerprovisionen konfrontiert. Dies geschah, nachdem sich eine Jury in Kansas City im vergangenen Herbst in einem ähnlichen Fall gegen NAR gestellt hatte und der Organisation ein Urteil in Höhe von 1,8 Milliarden US-Dollar einbrachte (gegen das sie Berufung einlegen will).
Der Druck auf die Immobilienmaklerprovisionen war so groß, dass er sogar den bekannten Leerverkäufer Spruce Point Capital dazu veranlasste, einen kurzen Bericht über Zillow zu veröffentlichen, den Immobilienmarktplatz, der einen großen Teil seiner Einnahmen aus Käufermaklerprovisionen erzielt. Warnung, dass der Aktienkurs des Unternehmens um bis zu 60 % fallen könnte. Eines der Hauptprobleme, die der Leerverkäufer anführte, war eine Analyse, die zeigt, dass die jüngsten Klagen die Art und Weise, wie Käufer-Vermittler-Provisionen gehandhabt werden, verändern könnten, was dazu führen könnte, dass der gesamte adressierbare Markt an Provisionen um bis zu 30 % sinkt.
Trotz der negativen Auswirkungen der Änderung der aktuellen Vergütungsstruktur auf die Immobilienbranche sind Wang und Grochulski dennoch davon überzeugt, dass ein neues Modell für Provisionen notwendig ist und dass ihr à la carte-Ansatz wahrscheinlich die beste Option für die Wirtschaft als Ganzes wäre . Von der Beseitigung des Anreizes der Makler, Kunden von Häusern mit niedrigen Provisionen „abzulenken“, über die Steigerung der „Effizienz der Wohnungssuche“ bis hin zur Möglichkeit für Käufer, während des gesamten Hauskaufprozesses mehrere Makler zu nutzen (wodurch die Zeit der Makler für „produktivere Zwecke“ genutzt wird), so die Ökonomen lobten die potenziellen Vorteile ihres Modells. „Wir schlagen vor, dass die politischen Entscheidungsträger den Übergang zu einem À-la-carte-Modell in Betracht ziehen“, schlussfolgerten sie.