Zur vertrauten, tückischen Stunde um 3 Uhr morgens wache ich schweißgebadet auf, mein Herz rast in meiner Brust. Ich trinke etwas Wasser und nehme einen halben Ambien. Dann wende ich mich einem heiligen Dokument zu, das mich in unsicheren Zeiten tröstet. Ich habe es so oft gelesen, dass ich es praktisch auswendig aufsagen kann: „Nicht mehr als 28 Prozent des monatlichen Bruttoeinkommens des Kreditnehmers sollten für Wohnkosten ausgegeben werden“, heißt es in dem Artikel von Rocket Mortgage.
Wenn ich diese Panikattacken bekomme, liegt das oft daran, dass in der Nachbarschaft, in die mein Partner und ich umziehen wollen, endlich ein Haus zum Verkauf steht. Wenn wir weit über dem Angebotspreis bieten, könnten wir es wahrscheinlich bekommen. Aber meine nächtliche Angst hängt mit einer Frage zusammen: Können wir es uns leisten? Der Rocket Mortgage-Artikel kann diese Frage nicht beantworten, aber das erneute Lesen beruhigt mich, denn die präzise klingenden Prozentangaben gleiten unter meinem Daumen wie Sorgenperlen.
Versionen der Frage „Wie viel Haus können Sie sich leisten?“ Artikel werden alle paar Monate veröffentlicht und enthalten in der Regel alle die gleichen wenigen Schätzungen. Zusätzlich zur 28-Prozent-Regel gibt es eine andere Regel, die besagt, dass alle Ihre Schulden – insbesondere Hypotheken und Studiendarlehen – nicht mehr als 35 Prozent Ihres Einkommens übersteigen sollten. (Das heißt, wenn Ihre Hypothek Ihre einzige Schuld ist, könnten Ihre Wohnkosten allein möglicherweise mehr als ein Drittel Ihres Gehalts verschlingen.) Nach dieser Regel könnte sich jemand, der 60.000 US-Dollar pro Jahr verdient und keine bestehenden Schulden hat, eine Hypothek von 1.750 US-Dollar pro Jahr leisten Monat, was derzeit einem Hauspreis von etwa 250.000 US-Dollar entspricht. Eine weitere Regel des Finanzguru Dave Ramsey empfiehlt, nicht mehr als 25 Prozent Ihres Geldes auszugeben mit nach Hause nehmen Bezahlen Sie Ihre Hypothek. Ich bin mir nicht sicher, ob es noch so günstige Häuser gibt: Da die Zinssätze ihren höchsten Stand in der letzten Zeit erreicht haben, kosten Häuser, die einst in Reichweite waren, jetzt Hunderte mehr pro Monat.
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Wie viele veraltete Texte bieten Artikel über Hypothekenratschläge mehr Parabel als Rezept. Die oben genannten Zahlen sind alle völlig unterschiedlich; Die Diskrepanz zwischen ihnen kann Tausende von Dollar pro Monat ausmachen. Die meisten von ihnen berücksichtigen Dinge wie 401(k)-Beiträge oder Steuern nicht, die für Leute wie mich, die gelegentlich selbstständig sind, hoch sein können. Und sie berücksichtigen nicht andere Ausgaben wie Lebensmittel und Kinderbetreuung, die mit der Inflation in die Höhe geschossen sind. Bei einigen dieser Prozentsätze könnten mein Partner und ich uns ein großes Haus leisten, aber kein Kind, mit dem wir darin wohnen könnten. Oder wir könnten eine schöne Küche haben, müssten aber aufhören zu essen. Sie sind alle deutlich höher als das, was wir für unser jetziges Zuhause ausgeben, etwa 20 Prozent unseres Nettoeinkommens.
Ich mache mir Sorgen, dass ich an eine riesige monatliche Zahlung gebunden bin – eine, die es uns unmöglich machen würde, uns die Kinderbetreuung zu leisten oder einen Arbeitsplatzverlust oder einen Abschwung auf dem Wohnungsmarkt zu überstehen. Während unserer „Reise“ zum Hauskauf haben uns verschiedene Menschen immer wieder angedeutet, dass Immobilien eine gute Investition seien, wir sollten uns also nicht zu viele Gedanken über den Kauf eines teuren Hauses machen. Aber auch, dass Häuser aufgrund ihrer Instandhaltung, Reparaturen und verschiedener anderer Wechselfälle am Ende oft mehr kosten, als Sie erwartet hatten, also sollten Sie konservativ verhandeln. Was ist richtig?
Ich habe neun Immobilienexperten interviewt, um zu verstehen, warum die Zahlen so stark variieren, und um, so hoffte ich, herauszufinden, welches das richtige für mich ist. Sie bestätigten, dass die Zahlen zur Bezahlbarkeit von Hypotheken zwar alle unterschiedlich sind, und obwohl einige Kreditgeber sie zur Genehmigung von Hypotheken verwenden, handelt es sich im Grunde genommen um Schätzungen. „In gewisser Weise sind sie aus der Luft gegriffen“, sagte mir Robert Van Order, Wirtschaftsprofessor an der George Washington University. „Viele dieser Zahlen sind ziemlich willkürlich“, fügte Edward Seiler, stellvertretender Vizepräsident für Wohnungswirtschaft bei der Mortgage Bankers Association, hinzu. „Es basiert einfach darauf, dass die Leute auf Daten starren und denken: Was sind die Wendepunkte, die Menschen in die Kriminalität treiben?„Wenn die Prozentsätze nicht stichhaltig erscheinen, liegt das daran, dass sie es nicht sind.
Okay, sagte ich, wie viel sollte dann eine verantwortungsbewusste Person für ihr Haus bezahlen? Vergessen Sie die übernatürliche Zahl, für die optimistische Kreditgeber Sie vielleicht befürworten; Wie viel sollte man eigentlich ausgeben? Die Experten schienen von dieser Prämisse verwirrt zu sein. “Was macht das Wort verantwortlich überhaupt gemein?“ sinnierte Morris Davis, ein Immobilienprofessor an der Rutgers.
Wenn Sie mehr als 30 Prozent Ihres Einkommens für Wohnen ausgeben, bedeutet dies laut Bundesregierung eine „Kostenbelastung“. Nach ausreichender Diskussion haben die meisten Experten diese 30 Prozent oder etwa ein Drittel Ihres Einkommens als sichere Grenze für Ihre Wohnkosten genannt. Aber Kreditgeber genehmigen Käufern manchmal höhere Hauspreise, als sie sich realistischerweise leisten können, erklärt Daryl Fairweather, der Chefökonom von Redfin. Anstatt sich auf Taschenrechner zu verlassen, empfiehlt Fairweather, dass die Leute ihre Konten durchforsten, alle ihre Ausgaben zusammenzählen und ihr Wohnbudget als das betrachten, was übrig bleibt. (Obwohl dies ein guter Rat ist, ist dies schwieriger umzusetzen, wenn Sie vorhaben, sich beruflich zu verändern oder Kinder zu bekommen.) Ein anderer Experte bot eine interessante Alternative an: Suchen Sie nach einem Haus, das nicht mehr als das Zweieinhalbfache Ihres Jahreseinkommens kostet, was Ihnen helfen sollte Mit einfacherer Kopfrechnung die 28-Prozent-Regel unterschreiten.
Einige schlugen jedoch vor, dass die Leute auf diesem verrückten Immobilienmarkt einfach an einen günstigeren Ort ziehen sollten, damit sie nicht so viel über die Erschwinglichkeit nachdenken müssen. „Es gibt da draußen diese tieferen Fragen, die die Leute nicht stellen. Warum wollen die Leute nicht in günstigere Orte ziehen?“ sagte Davis. (Natürlich haben während der Coronavirus-Pandemie viele Menschen tat zogen in günstigere Orte wie Austin und Miami und machten diese Orte anschließend deutlich teurer.)
„Wo sind Sie ansässig?“ Davis hat mich gefragt.
Ich nannte ihm den Namen des Vororts im Norden Virginias, in dem ich lebe.
Er wies darauf hin, dass selbst hier, mehr als 25 Meilen von DC entfernt, die Immobilienpreise hoch seien. “Warum?” er hat gefragt. „[That’s] irgendwie weit weg von DC … Du bist ein Schriftsteller; Du könntest überall sein.
„Das ist der ganze Antrieb für die Geschichte!“ Ich schoss zurück. Tatsächlich versuchten wir, nach Florida umzuziehen, einem im Allgemeinen günstigeren Staat, in dem Häuser immer noch mehr kosten, als wir erwartet hatten. „Ich versuche mich zu bewegen!“
Obwohl ich von vielen der Experten, mit denen ich gesprochen habe, die 30-Prozent-Zahl gehört habe, war ich überrascht, das meiste zu erfahren aktuell Hausbesitzer geben tatsächlich viel weniger für ihre Wohnung aus. Das gilt auch für die meisten Mieter. Der durchschnittliche Hausbesitzer mit einer Hypothek gibt 16 Prozent seines Bruttoeinkommens für die Zahlung seines Hauses aus, einschließlich Steuern und Versicherungen. Bei Haushalten mit niedrigem Einkommen liegt diese Zahl mit 24 Prozent zwar höher, aber immer noch unter 30 Prozent. Mieter geben durchschnittlich 26 Prozent ihres Einkommens für Wohnen aus. Mit anderen Worten: Wenn Sie die Hypothekenrechner beim Wort nehmen und 28 Prozent ausgeben, zahlen Sie viel mehr für ein Haus als der durchschnittliche Amerikaner.
Aber auf dem heutigen Markt ist es äußerst schwierig, ein Haus für nur 16 Prozent Ihres Einkommens zu kaufen – oder 28 oder 30. Der durchschnittliche neue Hauskäufer wird heute laut Zillow 34 Prozent seines Einkommens für Wohnen ausgeben – der höchste Betrag seither 2004, also so weit zurück, wie Zillows Daten reichen. Vorausgesetzt, sie leisten eine Anzahlung in Höhe von 20 Prozent. Andernfalls wird die Kostenbelastung noch höher sein. Die Preise sind immer noch hoch, weil der Wohnungsbestand so niedrig ist: Bei Hypothekenzinsen von etwa 7 Prozent ziehen Menschen, die vor ein paar Jahren Zinssätze von etwa 3 Prozent festgeschrieben hatten, nicht um. „Es ist klar, dass die Erschwinglichkeit heute zur größten Herausforderung für neue Käufer und Mieter auf dem Immobilienmarkt geworden ist“, sagt Orphe Divounguy, leitender Ökonom bei Zillow.
Die größte Gefahr, zu viel für ein Haus auszugeben, besteht darin, dass man im Falle einer persönlichen oder globalen Katastrophe nicht mehr in der Lage ist, dafür zu zahlen. Dieses Risiko ist zugegebenermaßen gering: Selbst Hausbesitzer, die bis zu 38 Prozent ihres Einkommens für ihre Hypothek ausgeben, neigen nicht zum Zahlungsausfall, insbesondere wenn sie über eine gute Bonität verfügen und eine hohe Anzahlung leisten, so eine Studie von Davis. Aber eine hohe monatliche Zahlung könnte Sie dennoch daran hindern, für den Ruhestand zu sparen, einen Notfallfonds aufrechtzuerhalten, weit entfernte Verwandte zu besuchen oder so viele Kinder zu bekommen, wie Sie möchten. Es könnte Sie davon abhalten, sich den vielen Freuden des Lebens hinzugeben, die kein Zuhause sind.
Die Möglichkeit, „pleite“ zu sein, kann Ihre Gedanken zerstören, wenn Sie sich durch die riesigen DocuSign-Bildschirme klicken. John Grable, Professor für Finanzplanung an der University of Georgia, erzählte mir, dass er und seine Frau während des Wohnungseinsturzes nach 2008 sechsstellige Verluste für ihr Haus erlitten hätten. „Es ist tief in meinem Kopf, in meinem Wesen verankert, nicht noch einmal so viel Geld zu verlieren“, sagte er mir. Ich erinnere mich auch an diese Jahre. Ich erinnere mich an meine Freunde, die ihren College-Abschluss machten und in Pizzerien arbeiteten, an die zitternde Stimme meines ersten Chefs, als er mich entließ, an Leute, die mit gebrochenen Zähnen herumliefen, weil sie keine Versicherung hatten. Die große Rezession hat sich auch in meiner Erinnerung festgesetzt. Ich weiß nicht, ob ich es jemals herausholen kann.
Der Besitz eines Eigenheims gilt im Allgemeinen als finanziell sinnvoller als die Miete, und das gilt für viele Menschen immer noch. Anders als bei einer Miete ist Ihre Hauszahlung an dem Tag, an dem Sie Ihr Haus kaufen, so hoch wie nie zuvor, vorausgesetzt, Sie haben eine Festhypothek. Ihr Einkommen wird wahrscheinlich mit der Zeit steigen, Ihre Hypothek jedoch nicht. Wohneigentum ist immer noch ein wichtiger Motor für die Vermögensbildung: Wenn Sie ein Haus verkaufen, verdienen Sie vielleicht ein wenig Geld, aber wenn Sie eine Wohnung verlassen, werden Sie es auf keinen Fall verdienen. Und wenn Sie während der gesamten Laufzeit der Hypothek 30 Jahre lang in Ihrem Haus bleiben, steht es Ihnen natürlich frei und unbeschränkt zur Verfügung. Aus diesem Grund sind viele Menschen beim ersten Hauskauf finanziell überfordert, sagt Mike Loftin, CEO von Homewise, einer in New Mexico ansässigen Organisation, die Menschen mit niedrigem Einkommen beim Hauskauf unterstützt. Die meisten seiner Kunden, sagt er, geben mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für Wohnen aus.
[Annie Lowrey: Everything is about the housing market]
Aber die enormen Kosten für Wohneigentum lassen die Miete im Vergleich weniger schlecht aussehen. Derzeit kostet der Besitz eines typischen Eigenheims etwa 25 Prozent mehr im Monat als die Miete, und laut Redfin gibt es nur vier Ballungsräume, in denen der Kauf derzeit günstiger ist als die Miete: Detroit, Philadelphia, Cleveland und Houston. Und weil die Zinssätze so hoch sind, bauen die heutigen Eigenheimkäufer nicht so viel Eigenkapital auf wie jemand mit einem Zinssatz von 3 Prozent. Vor allem, wenn Sie nicht vorhaben, mindestens drei Jahre in einer Stadt zu bleiben, ist die Miete sinnvoll. Es ist einfach von Natur aus weniger dauerhaft. „Wenn Sie 500 Dollar pro Monat für die Miete Ihres Gästehauses zahlen, geben Sie es nicht auf“, sagt Loftin. „Aber seien Sie darauf vorbereitet, dass das Kind des Vermieters einziehen wird, wenn es zurück nach Santa Fe zieht.“
Der Grund dafür, dass es so schwierig ist, eine klare Antwort darauf zu bekommen: Wie viel sollte man ausgeben? Kaufen oder mieten? – Ist der Kauf eines Hauses nicht rein rational? Es ist auch emotional und ruft Gefühle von Stabilität und Gemeinschaft und möglicherweise von Stillstand und Anspannung hervor. Das Konzept eines „Zuhauses“ kann für manche tröstlich und für andere erdrückend sein. Mit dem Einzug unseres physischen Selbst wachsen auch unsere Hoffnungen auf die Weiterentwicklung unserer Karriere und das Wachstum unserer Familien. Es gibt nicht den richtigen Betrag, den man ausgeben kann, denn es gibt nicht die richtige Zukunft für alle.
Tatsächlich schlugen einige Experten eine andere Art von Hypothekenrechner vor, die sogenannte „Acht-Stunden-Regel“: „Machen Sie nichts, wo Sie nachts nicht schlafen können“, sagte Davis. Unter diesem Gesichtspunkt werde ich vielleicht eine Zeit lang kein Haus kaufen.