Wie feilsche ich mit der Miete? Unser Vermieter möchte den monatlichen Betrag um 30 % erhöhen

Mein Partner und ich wohnen seit fast zwei Jahren in unserer jetzigen Mietwohnung.

Der Makler kontaktierte uns kürzlich und teilte uns mit, dass der Vermieter unsere Miete um mehr als 30 Prozent erhöhen möchte, was Hunderten von Pfund pro Monat entspricht.

Dies wird mit der Pausenklausel in zwei Monaten geschehen. Wenn wir nicht einverstanden seien, sagten sie, sie würden uns Bescheid geben, sodass wir dann ausziehen müssten.

Wir verstehen, dass die Mieten steigen und haben nichts dagegen, etwas mehr zu zahlen, halten 30 Prozent jedoch für unangemessen.

Wir haben online nachgeschaut und festgestellt, dass es in unserer Gegend andere Häuser gibt, die zwar so viel kosten, aber größer und in besserem Zustand sind.

Wir haben ein gutes Verhältnis zur Vermieterin und sie hat zuvor gesagt, dass wir uns gut um das Haus kümmern, daher würden wir gerne versuchen, eine geringere Erhöhung auszuhandeln.

Wo sollen wir mit den Verhandlungen beginnen und wie können wir sie – und den Agenten – am besten davon überzeugen, zuzustimmen?

Ed Magnus von This is Money antwortet: Dies ist derzeit ein weit verbreitetes Problem, mit dem viele Mieter konfrontiert sind – und 30 Prozent sind eine enorme Steigerung, die es zu verkraften gilt.

Doch in den letzten zwei Jahren ist die durchschnittliche Miete für einen neu abgeschlossenen Mietvertrag laut HomeLet-Mietindex um mehr als 20 Prozent von 1.061 £ auf 1.276 £ gestiegen.

In einigen Teilen des Landes waren die Veränderungen sogar noch extremer. Im Großraum London beispielsweise ist die typische Miete in diesem Zeitraum um fast 25 Prozent von 1.752 £ auf 2.179 £ gestiegen.

Die harte Realität ist, dass es zu viele Mieter und zu wenige Wohnungen zur Vermietung gibt.

Laut Rightmove hat sich die Zahl der Anfragen, die jede Immobilie von potenziellen Mietern erhält, von acht im Oktober 2019 auf heute 25 mehr als verdreifacht.

Es stimmt auch, dass viele Hypothekenbesitzer durch höhere Zinsen unter finanziellen Druck geraten.

Die durchschnittliche Buy-to-let-Festhypothek mit fünfjähriger Laufzeit liegt laut Moneyfacts derzeit bei 6,18 Prozent.

Das bedeutet, dass der durchschnittliche Vermieter, der eine zinslose Hypothek in Höhe von 200.000 £ benötigt, monatlich 1.030 £ an Hypothekenkosten zahlen muss, wenn er derzeit eine Hypothek mit einer Laufzeit von fünf Jahren kauft oder umschuldet.

Rechnet man das noch mit Steuern, Kündigungsfristen, Reparaturen, Wartung, Maklergebühren, Compliance-Prüfungen, Versicherungen und Servicegebühren zusammen, zeigt sich, wie sehr viele Vermieter auf steigende Mieten angewiesen sind, um Gewinne zu erzielen.

Nach einer Analyse des Immobilienmaklers Hamptons würde ein Zinssatz von 6 Prozent dazu führen, dass der durchschnittliche Hypothekenvermieter jeden Monat zwei Drittel seiner gesamten Mieteinnahmen für die Zahlung der Hypothekenzinskosten verliert.

Für unseren Leser ist es schwer zu sagen, ob der Vermieter die Miete erhöht, weil er finanziell unter Druck steht, oder ob er eine Möglichkeit sieht, mehr Einkommen zu erzielen.

Unabhängig vom Motiv ist es wichtig, sich daran zu erinnern, dass ein Vermieter Leerlaufzeiten nicht mag – einen Zeitraum, in dem die Immobilie leer steht.

Indem sie Ihnen die Kündigung zusenden, müssen sie jemanden finden, der sie ersetzt. Dadurch besteht das Risiko, dass das Haus zwischen dem Ende Ihres Mietverhältnisses und dem Beginn des neuen Mietverhältnisses wochen- oder sogar monatelang leer steht.

Neben dem zusätzlichen Aufwand fallen bei der Suche nach einem neuen Mieter in der Regel auch Kosten an, insbesondere wenn ein Makler beauftragt wird.

Dazu gehören eine Vermittlungsgebühr, Referenzgebühren, Inventarkosten und manchmal eine Check-in- und Check-out-Gebühr, die der Vermieter an den Makler zahlen muss.

Vor Beginn des neuen Mietverhältnisses fallen möglicherweise auch Reinigungs- und Reparaturkosten an.

Der zusätzliche Aufwand und die Kosten, die bei der Einrichtung eines neuen Mietverhältnisses anfallen, sollten Ihnen bei den Verhandlungen über die Mieterhöhung ein gewisses Maß an Zuversicht geben – allerdings vor dem Hintergrund eines heißen Mietmarktes.

Dan Wilson Crawstellvertretender Geschäftsführer der Kampagnengruppe Generation Rent and Jan Hÿtch Bei Propertymark, dem führenden Mitgliederverband für Vermietungsmakler, geben Sie unten ihre Ansichten ab.

Dan Wilson Craw antwortet: Sie haben bereits den richtigen ersten Schritt getan: Prüfen Sie, ob die vorgeschlagene Miete mit ähnlichen Objekten in der Nähe übereinstimmt.

Da der Makler die gleiche Miete verlangt wie größere und hochwertigere Häuser in der Gegend, besteht für den Vermieter das Risiko, dass Sie ausziehen und er Schwierigkeiten hat, eine neue Miete zu dieser Miete zu finden, und diese senken muss, was möglicherweise zu Geldverlusten führt.

Da Sie ein gutes Verhältnis zum Vermieter haben, lohnt es sich, sich direkt an ihn zu wenden. Überlassen Sie Maklern eine höhere Provision, wenn die Miete steigt, oder Marketinggebühren, wenn der Mieter auszieht, sodass sie in der Regel weniger daran interessiert sind, Mieter zu behalten als Vermieter.

Wenn Sie mit dem Vermieter sprechen, teilen Sie ihm mit, was der Makler gesagt hat und warum Sie die vorgeschlagene Miete Ihrer Meinung nach für unangemessen halten. Erinnern Sie ihn an Ihre Mieterhistorie und an die Risiken, denen er ausgesetzt ist, wenn Sie ausziehen.

Bieten Sie an, einen vernünftigen Kompromiss zu finden, und denken Sie vor einer Vereinbarung darüber nach, was Sie sich leisten können und was Sie als Gegenleistung verlangen können, etwa etwaige Verbesserungen, die Ihrer Meinung nach notwendig sind.

Es könnte sich lohnen, herauszufinden, ob Ihr Vermieter eine Hypothek hat, da einige Vermieter derzeit versuchen, die Miete zu erhöhen, weil ihre Hypothekenrückzahlungen gestiegen sind.

Allerdings haben nicht alle Vermieter eine Hypothek auf ihre Immobilie – zwei von fünf Immobilien im Eigentum von Vermietern haben keine Hypothek und daher steigen ihre Kosten nicht so schnell.

Wenn Ihr Vermieter keine Hypothek hat, steht er weniger unter Druck, die Miete zu erhöhen.

Jan Hÿtch antwortet: Mieterhöhungen könnten derzeit zu keinem schlechteren Zeitpunkt kommen, da die Lebenshaltungskostenkrise das Budget vieler Menschen belastet.

Wer jedoch der Meinung ist, dass die von seinem Vermieter vorgeschlagene Miete etwas hoch ist, kann die Entscheidung seines Vermieters auf verschiedene Weise anfechten.

Der erste und naheliegendste Ausgangspunkt ist die Überprüfung Ihres Vertrags. Haben Sie einen befristeten Vertrag, beispielsweise einen Zweijahresvertrag, der möglicherweise eine Klausel enthält, die eine Überprüfung der Miete nach 12 Monaten ermöglicht?

Wenn Sie keine feste Laufzeit haben und jetzt einen periodischen oder fortlaufenden Vertrag haben, bedeutet das, dass Ihr Vermieter Ihre Miete nur einmal in einem Zeitraum von 12 Monaten erhöhen kann. Bei einem fortlaufenden Vertrag kann Ihnen Ihr Vermieter eine Mitteilung gemäß Abschnitt 13 zukommen lassen, um Sie über eine Mieterhöhung zu informieren.

Wenn Sie Ihre Miete an eine Vermietungsagentur zahlen, die im Auftrag des Vermieters handelt, wenden Sie sich zunächst immer an diese, um zu erfahren, ob sie Ihnen helfen kann, wenn Sie das Gefühl haben, dass Sie sich eine geplante Mieterhöhung nicht leisten können.

Wenn Sie direkt bei Ihrem Vermieter mieten und der Meinung sind, dass die vorgeschlagene Mieterhöhung viel höher ist als bei gleichwertigen Immobilien in der Nähe, können Sie sich an Citizens Advice wenden, um Rat zu erhalten, wie Sie mit Ihrem Vermieter verhandeln können.

Sie können Ihnen dabei helfen, Ihrem Vermieter Ihre Bedenken mitzuteilen und ihm zu erklären, warum Sie den Vorschlag einer Mieterhöhung für ungerecht halten. Wenn Sie möchten, erläutern Sie auch Ihre persönliche finanzielle Situation, da möglicherweise Verhandlungsspielraum besteht.

Gibt es noch andere Möglichkeiten?

Jan Hÿtch fügt hinzu: Wenn Sie mit dem Makler oder Vermieter gesprochen haben und die Gründe verstehen, die Ihr Vermieter für die Erhöhung Ihrer Miete angibt, Sie es sich aber einfach nicht leisten können und Ihr Vermieter es sich nicht leisten kann, die Miete auf einem Niveau zu belassen, das Sie sich leisten können , dann haben Sie andere Möglichkeiten.

Beantragen Sie bei einem Tier-1-Gericht eine unabhängige Beurteilung der Miete. Sie können dies tun, wenn Ihre Miete aufgrund einer Mitteilung gemäß Abschnitt 13 erhöht wurde und Sie der Meinung sind, dass die neue vorgeschlagene Miete unangemessen ist.

Wenn Sie sich für den gerichtlichen Weg entscheiden, stellen Sie sicher, dass Sie den Antrag so schnell wie möglich stellen. Achten Sie jedoch darauf, dass Sie in der Zwischenzeit die bestehende Miete in voller Höhe zahlen, um nicht in Zahlungsrückstände zu geraten. Dies können Sie hier tun und die Bewerbung ist kostenlos.

Ergreifen Sie vor allem etwas – tun Sie nicht nichts. Das Ignorieren einer Mieterhöhungsmitteilung könnte Sie in eine schwierige finanzielle Lage bringen und die Verhandlungen erschweren.

Während die Vermieter steigende Gemeinkosten tragen müssen, möchten die meisten keinen guten Mieter verlieren und werden versuchen, zu helfen, wo sie können.

Ed Magnus fügt hinzu: Wenn Sie in der Immobilie bleiben möchten, lohnt es sich, mit Ihrem Vermieter zu verhandeln.

Um Ihnen die besten Erfolgsaussichten zu geben, würde ich vorschlagen, dass Sie sich in der Mitte treffen und sich bereit erklären, 15 Prozent mehr Miete zu zahlen – sofern dies innerhalb Ihres Budgets liegt.

Es handelt sich immer noch um einen beträchtlichen Betrag, der vermutlich die Mehrkosten des Vermieters teilweise decken würde, aber auch für Sie überschaubarer sein sollte.

Versuchen Sie, auf nicht konfrontative Weise zu betonen, dass Sie die Miete immer pünktlich bezahlt und die Immobilie sauber gehalten haben – und dass es keine Garantie dafür gibt, dass ein zukünftiger Mieter ihnen die gleiche Höflichkeit entgegenbringen würde.

Erwähnen Sie, wann immer Sie dem Vermieter besonders geholfen haben. Waren Sie beispielsweise bei Inspektionen und routinemäßiger Wartung kooperativ?

Sie könnten auch auf offizielle Zahlen verweisen, wie stark die Mieten in letzter Zeit im ganzen Land gestiegen sind, um Ihre Argumentation zu untermauern, dass der Anstieg um 30 Prozent übertrieben ist.

Nach Angaben des Amtes für nationale Statistik stiegen die durchschnittlichen Privatmieten im Jahr bis September um 5,7 Prozent – ​​und das war der größte jährliche Anstieg seit Beginn der Aufzeichnungen. Im Vorjahr stiegen sie um 3,6 Prozent.

Selbst mit einem Angebot von 15 Prozent mehr Miete bieten Sie immer noch eine Zahlung an, die deutlich über dem durchschnittlichen Anstieg der zwei Jahre liegt, in denen Sie in der Immobilie wohnen.