Berichten zufolge entwirft Jeremy Hunt Pläne, die es Erstkäufern ermöglichen würden, mit einer Anzahlung von 1 Prozent auf die Immobilienleiter zu gelangen.
Das 99-Prozent-Hypothekenprogramm könnte am 6. März von der Kanzlerin im Haushalt angekündigt werden, um denjenigen zu helfen, die Schwierigkeiten haben, genügend Ersparnisse für den Kauf eines Eigenheims aufzubauen.
Die Regierung wird den Banken finanzielle Garantien anbieten, um sie zu ermutigen, Hypotheken zu vergeben, die 99 Prozent des Wertes eines Eigenheims abdecken.
Dies ähnelt dem bestehenden Hypothekengarantiesystem, das darauf abzielt, Hauskäufern mit einer Anzahlung von 5 Prozent zu helfen.
Nach dem neuen System benötigt ein Erstkäufer möglicherweise nur eine Anzahlung von 3.000 £, um sich ein Haus im Wert von 300.000 £ leisten zu können – zusätzlich zu den Mitteln für einen Anwalt, einen Gutachter und möglicherweise einen Hypothekenmakler
Sollte dies bestätigt werden, würde die Police zweifellos von einigen Erstkäufern begrüßt werden.
Kritiker sagen jedoch, dass dies auch die Immobilienpreise in die Höhe treiben könnte und dass in Schwierigkeiten geratene Erstkäufer möglicherweise nicht in der Lage sind, die monatlichen Rückzahlungen für eine so große Hypothek zu leisten, insbesondere da die Zinsen weiterhin relativ hoch sind.
Wie könnte es Erstkäufern helfen?
Es gibt nur wenige Details zu dem Plan, aber theoretisch sollte es bedeuten, dass angehende Eigenheimbesitzer ihr erstes Eigenheim mit einer noch geringeren Anzahlung kaufen können.
Wer eine Immobilie im Wert von 300.000 £ mit einer Anzahlung von 5 % kauft, muss mindestens 15.000 £ angespart haben, um eine 95-prozentige Hypothek zu erhalten.
Im Rahmen des neuen Systems benötigen sie möglicherweise nur 3.000 £ – zusätzlich zu den Mitteln, die für einen Anwalt, einen Gutachter und möglicherweise einen Hypothekenmakler erforderlich sind.
Mark Harris, Geschäftsführer des Hypothekenmaklers SPF Private Clients, sagt: „Jedes Programm, das diejenigen unterstützt, die von „Generation Rent“ zu „Generation Own“ wechseln möchten, sollte begrüßt werden.
„Wenn Erstkäufer Schwierigkeiten haben, auf die Leiter zu gelangen, hat das negative Auswirkungen auf den Rest des Marktes, da dieser nicht richtig funktionieren kann.“ Aber wie bei allem steckt der Teufel im Detail.
„Wenn Menschen sich die Hypothekenzahlungen leisten können, aber wegen der hohen Mieten Schwierigkeiten haben, eine Kaution anzusparen, dann ist eine 99-Prozent-Option sinnvoll, muss aber sorgfältig abgesichert werden.“
Helfende Hand? Das 99-Prozent-Hypothekenprogramm könnte im Frühjahrshaushalt am 6. März angekündigt werden, um denjenigen zu helfen, die Schwierigkeiten haben, genügend Ersparnisse für den Kauf eines Eigenheims aufzubauen
Kritiker argumentieren jedoch, dass 99-Prozent-Hypotheken unverantwortlich wären und Kreditnehmer künftig dem Risiko eines negativen Eigenkapitals aussetzen würden, wenn die Immobilienpreise fallen.
Nach Angaben des Office of National Statistics sind die Immobilienpreise im Vereinigten Königreich im vergangenen Jahr um 1,4 Prozent gesunken.
Von negativem Eigenkapital spricht man, wenn ein Haus weniger wert ist als der Restwert der Hypothek.
In diesem Fall ist der Eigentümer möglicherweise nicht in der Lage, eine Umschuldung vorzunehmen, und in einigen Fällen ist er gezwungen, sein Haus zu verkaufen, um die Bank zu bezahlen.
Peter Stimson, Produktleiter bei MPowered Mortgages, sagt: „Der Schritt der Kanzlerin, 99-Prozent-Hypothekendarlehen einzuführen, ist ein unverantwortlicher Versuch, Schlagzeilen zu machen, anstatt Lösungen zu schaffen, und ist ein Zeichen dafür, dass eine Regierung keine Ideen mehr hat.“
„Eine 99-Prozent-Hypothek ist im Grunde eine 100-Prozent-Hypothek – die 1-Prozent-Einlage trägt kaum zur Verlustvermeidung bei.“
„Dieser Ansatz setzt Kreditnehmer einem erheblichen Risiko aus, in ein negatives Eigenkapital zu geraten, und fördert schlechte finanzielle Entscheidungen.“
„Daher scheint dies eine besonders überraschende Entscheidung einer Regierung zu sein, die eine Nation von Investoren und Sparern fördert.“
„Sollten wir in einer Zeit, in der der Aufstieg auf der Immobilienleiter ohnehin schon schwierig ist, Erstkäufern wirklich noch mehr Schulden aufbürden?“
Der Tag des Budgets rückt näher: Berichten zufolge entwirft Jeremy Hunt Pläne, die es Erstkäufern ermöglichen würden, mit einer Anzahlung von 1 Prozent auf die Immobilienleiter zu gelangen
Tomer Aboody, Direktor des Immobilienkreditgebers MT Finance, fügt hinzu: „Die Sorge bei nahezu 100-prozentigen Hypotheken besteht darin, ob es zu einer Rückkehr zur Finanzkrise kommt, in der sich Kreditnehmer den Kauf ihres Hauses in Wirklichkeit nicht leisten konnten und es zu einem Rückgang kommt.“ Einkommen oder möglicher Arbeitsplatzverlust, die Erschwinglichkeit geht.
„Dann untergräbt jeder Marktrückgang das Eigenkapital, sodass die Kreditnehmer nicht mehr in der Lage sind, sich zu refinanzieren.“
Wird es Immobilien erschwinglicher machen?
Käufer werden wahrscheinlich feststellen, dass ihre Fähigkeit, eine 1-Prozent-Hypothek zu erhalten, von ihrem Einkommen abhängt.
Viele Erstkäufer werden nicht nur wegen der erforderlichen Anzahlung vom Immobilienmarkt ausgeschlossen, sondern auch wegen der Höhe der Kreditaufnahme.
Alle Hypothekengeber begrenzen Kreditnehmer auf ein maximales Verhältnis von Kredit zu Einkommen.
Hierbei handelt es sich um eine Obergrenze für den Kreditbetrag, den Banken basierend auf dem Jahreseinkommen des Kreditnehmers vergeben. Sie können einige Kredite oberhalb dieser Grenze anbieten, es gibt jedoch strenge Beschränkungen hinsichtlich der Anzahl.
Wenn eine einzelne Person eine Immobilie im Wert von 300.000 £ mit einer Anzahlung von 1 % kaufen würde, benötigt sie normalerweise ein Jahreseinkommen von mindestens 66.000 £
Als allgemeine Faustregel gilt, dass die meisten Erstkäufer auf maximal das 4,5-fache ihres Jahreseinkommens beschränkt sind.
Wenn eine einzelne Person eine Immobilie im Wert von 300.000 £ mit einer Anzahlung von 1 % kaufen würde, benötigt sie normalerweise ein Jahreseinkommen von mindestens 66.000 £.
Darüber hinaus mHypothekengeber führen Kreditnehmern einen Stresstest durch, um zu überprüfen, ob sie sich ihre Rückzahlungen auch dann noch leisten können, wenn der Hypothekenzins steigt, wenn ihre anfängliche feste Rate in zwei bis fünf Jahren endet.
Bei einem zweijährigen Festzinssatz mit 5,5 Prozent könnte ein Kreditgeber beispielsweise die Fähigkeit des Kreditnehmers, 8,5 Prozent zu zahlen, einem Stresstest unterziehen, bei einem fünfjährigen Festzinssatz könnte er einen Stresstest mit 7,5 Prozent durchführen.
Wenn der Kreditnehmer nach der anfänglichen Festlaufzeit nichts unternimmt und auf den höheren variablen Standardzinssatz (SVR) des Kreditgebers umsteigt, sollte er sich theoretisch die höheren monatlichen Kosten leisten können.
Diese Stresstests können aber auch dazu führen, dass die maximale Kreditsumme, die man leihen kann, eingeschränkt wird.
Treibstoff ins Feuer: Staatliche Eingriffe wie diese scheinen oft die Immobilienpreise weiter in die Höhe zu treiben
Wäre es beliebt?
Es bestehen Zweifel, ob viele Erstkäufer tatsächlich einen 99-Prozent-Hypothekenvertrag abschließen würden.
Laut UK Finance lag die durchschnittliche Anzahlung eines Erstkäufers im vergangenen Jahr bei etwa 25 Prozent.
Mittlerweile nimmt der durchschnittliche Erstkäufer Kredite in Höhe des 3,36-fachen seines Jahreseinkommens auf, was deutlich unter dem Höchstbetrag liegt, zu dem er normalerweise Kredite aufnehmen dürfte.
Dies deutet darauf hin, dass Käufer darauf bedacht sind, sich beim Kauf ihres ersten Eigenheims nicht zu überfordern.
Gibt es bereits ähnliche Hypotheken?
Die Skipton Building Society sorgte letztes Jahr für Schlagzeilen, als sie eine 100-prozentige Hypothek für Mieter einführte, um ihnen den Aufstieg auf die Immobilienleiter ohne Kaution zu ermöglichen.
Ein weiteres Produkt, das es Erstkäufern ermöglicht, ohne Anzahlung auf die Leiter zu gelangen, ist die Barclays-Springboard-Hypothek, allerdings erfordert dies, dass Familie und Freunde bei der Anzahlung helfen.
In diesem Fall leistet der Helfer eine Kaution in Höhe von 10 Prozent als Sicherheit für fünf Jahre und wird auf ein Helping Start-Konto eingezahlt, das Zinsen abwirft und nach fünf Jahren zurückgezahlt wird.
Es wird jedoch davon ausgegangen, dass die Akzeptanz dieser Art von Produkten begrenzt ist.
Wie teuer werden sie sein?
Die andere Sorge, die einige in der Hypothekenbranche teilen, ist die Tatsache, dass diese Produkte wahrscheinlich höhere Zinssätze haben werden, da das Risiko für den Kreditgeber größer ist.
Laut Moneyfacts beträgt der durchschnittliche fünfjährige Festzinssatz für Hypothekendarlehen für jemanden, der mit einer Einlage von 40 Prozent kauft, 4,83 Prozent, verglichen mit 5,44 Prozent für jemanden mit einer Einlage von 5 Prozent.
Das ist der Unterschied zwischen der Zahlung von 1.149 £ pro Monat und 1.221 £ pro Monat, basierend auf einer Hypothek von 200.000 £ über 25 Jahre.
Für diejenigen, die mit einer Anzahlung von 5 Prozent kaufen, dürften die Zinssätze für eine Anzahlung von 1 Prozent sogar noch höher ausfallen.
Peter Stimson, Produktleiter bei MPowered Mortgages, sagt: „Da praktisch keine Anzahlung geleistet wird, wird der Preis dieser Hypotheken von den Kreditgebern als riskantes Geschäft angesehen.“
„Dies wird sich in den Zinssätzen widerspiegeln, die aller Voraussicht nach deutlich über 6 Prozent liegen werden.“
Der Hypothekenmakler Mark Harris fügt hinzu: „Obwohl es noch keine Einzelheiten zu den Zinssätzen gibt, liegt zum Vergleich das Hypothekengarantieprodukt von Barclays (95 Prozent Beleihungswert) bei 5,56 Prozent.“
„Die Hypothek von Barclays Spring Board beträgt 5,99 Prozent. „Wir gehen davon aus, dass eine 99-Prozent-Hypothek aufgrund des erhöhten Risikos, der Garantiekosten usw. zu einem Premiumpreis angeboten wird.“
Steigende Immobilienpreise
Staatliche Eingriffe wie diese scheinen oft die Immobilienpreise in die Höhe zu treiben.
Stempelsteuerurlaube, Help to Buy, Right to Buy und andere Programme sollten ebenfalls dazu dienen, mehr Menschen auf die Karriereleiter zu bringen.
Doch während viele dieser Initiativen erfolgreich waren, hatten sie auch den Effekt, dass die Immobilienpreise für die nachfolgenden Initiativen weiter in die Höhe trieben.
Jeremy Leaf, Immobilienmakler im Norden Londons und ehemaliger Vorstandsvorsitzender von Rics Residential, sagt: „Während solche Hypotheken Erstkäufern helfen können, die sonst Probleme mit der Beschaffung von Einlagen hätten, dürften sie die Nachfrage ankurbeln, was wiederum die Immobilienpreise in die Höhe treiben könnte.“ Dies führt zu größeren negativen Aktienrisiken und macht den Handel bei fallenden Zinsen sehr teuer.
„Um die Immobilienpreise unter Kontrolle zu halten, ist ein klares, umsetzbares Programm zur Erhöhung des Angebots erforderlich, das gleichzeitig umgesetzt wird.“
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