Eine der Hauptprioritäten von Gouverneur Andrew M. Cuomo ist seit Jahren eine enorme Entwicklung im Herzen von Manhattan, die zu den größten Immobilienprojekten gehört, die jemals in den USA gebaut wurden.
Zehn neue Gebäude – fünf höher als 1.000 Fuß – würden sich um die Pennsylvania Station erheben und ein hoch aufragendes Geschäftsviertel bilden, das sich nach Westen in Richtung Hudson Yards, der größten privaten Entwicklung des Landes, und nach Osten zum Empire State Building erstreckt.
Im Zentrum würde der allgemein unbeliebte Bahnhof – Nordamerikas verkehrsreichster Zugknotenpunkt – mit einer schlanken, erweiterten Neugestaltung und zusätzlichen Gleisen und Bahnsteigen in die Moderne gebracht. Vor der Coronavirus-Pandemie bediente der Transitknotenpunkt täglich 600.000 Fahrer in U-Bahnen, Pendlerlinien und Amtrak-Zügen, die sich unter dem Madison Square Garden kreuzen.
Aber die Welt hat sich verändert, sowohl für Herrn Cuomo, der durch die Verschärfung der Skandale, die seine Amtszeit bedrohen, geschwächt wurde, als auch für New York, wo die Pandemie die Fernarbeit zu einem bleibenden Erbe gemacht hat und es eine Rekordflut an Büroflächen gibt.
Ermutigt, sich einem plötzlich verletzlichen Gouverneur zu stellen, haben sich eine Koalition gewählter Beamter und Nachbarschaftsgruppen, die die Notwendigkeit der Reparatur der Penn Station anerkennt, gegen den Plan zusammengeschlossen und in Frage gestellt, ob dies der richtige Zeitpunkt für ein solches Mammutunternehmen ist, selbst für die Stadt bewegt sich, um fast alle Pandemiebeschränkungen wieder zu öffnen und zu lockern.
“Brauchen wir noch 10 Supertalls in der Umgebung der Penn Station?” fragte die Senatorin Liz Krueger, eine Demokratin aus Manhattan. “Wird es eine Nachfrage dafür geben?”
Herr Cuomo argumentiert, dass eine globale Hauptstadt wie New York einen Verkehrsknotenpunkt von Weltklasse und eine ehrgeizige Entwicklung braucht – “Die nächste große Investition”, sagte er im Februar -, um ein schmutziges Stück Manhattan in einen eleganten Handelskorridor zu verwandeln. Es würde auch die Träume vieler Wirtschaftsführer verwirklichen, die seit langem versucht haben, sich um den wichtigsten Transit-Nexus der Stadt herum zu entwickeln.
Der Staat beabsichtigt, für den Wiederaufbau der Penn Station, der schätzungsweise 16 Milliarden US-Dollar kosten würde, durch die Entwicklung der neuen Türme zu zahlen, deren Eigentümer einen Teil der Einnahmen aus Büromieten, Einzelhandelsverkäufen und anderen Quellen einbringen würden. Die Generierung des benötigten Geldes könnte jedoch schwierig sein, wenn Bürogebäude weniger wünschenswert werden.
Kritiker argumentieren auch, dass das Projekt hauptsächlich eines der mächtigsten Immobilienunternehmen New Yorks belohnen würde, dessen Geschäftsführer und Familie Hunderttausende von Dollar zur Kampagne des Gouverneurs beigetragen haben.
Bürgermeister Bill de Blasio, obwohl er den Wiederaufbau der Penn Station unterstützt, bezeichnete Herrn Cuomos Plan als “Landraub, der auf übergeordneten Stadtregeln beruht”. Mit der Wahl eines neuen Bürgermeisters durch die Stadt in diesem Jahr könnte der Nachfolger von Herrn de Blasio das Schicksal des Projekts beeinflussen.
Was nun wie eine ausgemachte Sache aussah, die es dem Staat ermöglicht hätte, die Kontrolle und Kontrolle der Stadt zu umgehen, wird ernsthaft geprüft.
Der Braukonflikt spitzte sich während der elften Stunde der Staatshaushaltsverhandlungen in Albany zu. Auf der einen Seite betonten die Mitarbeiter von Herrn Cuomo, dass das Projekt seine höchste Priorität habe, und machten deutlich, dass er keine Bemühungen des Gesetzgebers tolerieren würde, seinen Antrag auf 1,3 Milliarden US-Dollar zu streichen. Die Mittel würden verwendet, um Dutzende von Immobilien zu kaufen, darunter niedrige und mittelgroße Bürogebäude, Wohnhäuser, Geschäfte und Restaurants für die Entwicklung.
Am Ende feierte der Gesetzgeber das, was er als Sieg ansah: Die 1,3 Milliarden US-Dollar beschränkten sich auf Transportverbesserungen an der Penn Station, obwohl dies etwas symbolisch sein könnte, da der Staat sagte, er habe immer noch die Macht, Land für das Projekt zu roden.
Der Staat lehnte auch Kritiker ab und stimmte einer externen Überprüfung durch eine Reihe von Interessengruppen zu, darunter die Stadt, die örtlichen Gemeindeverwaltungen, die Metropolitan Transportation Authority, New Jersey Transit und Amtrak, um nach den besten Zahlungsmöglichkeiten für ein neues Bahnterminal zu suchen .
Die Ergebnisse der Überprüfung wären zwar nicht bindend, könnten jedoch den Prozess erschweren und verzögern und sogar zu rechtlichen Herausforderungen führen.
“Nichts ist in Stein gemeißelt”, sagte Gale Brewer, der Präsident des Manhattan Borough. “Niemand hat Einwände gegen die Reparatur der Penn Station, aber im Moment ist es ein Top-Down-Plan für 10 Gebäude.”
Frau Brewer und andere sagten, das Projekt könne auf andere Weise finanziert werden, beispielsweise durch Beiträge von staatlichen, städtischen und Transitagenturen in Kombination mit Bundeshilfe.
Die wachsende Opposition hat Staatsbeamte erschüttert, die zuversichtlich waren, dass dem Projekt wenig im Wege stand, das auch finanzielle Hilfe von Präsident Bidens umfassendem Infrastrukturgesetz erhalten könnte, wenn es den Kongress durchläuft.
“Nach Jahrzehnten des Stopps und Starts”, sagte Matthew Gorton, ein Sprecher der Empire State Development, der staatlichen Behörde, die das Projekt überwacht, “schlug der Staat einen umsetzbaren Plan vor, der die Dynamik des Fokus der Biden-Regierung auf Transport und Infrastruktur nutzt.” Der allgemeine Konsens – lokal und in der gesamten Region -, dass die Penn Station überarbeitet und erweitert werden muss und die umliegende Nachbarschaft wiederbelebt werden muss. “
Der Staat sagte, er habe immer noch die Befugnis, Immobilien in der Nähe des Bahnterminals zu erwerben – und sie gegebenenfalls nach bedeutenden Domänen zu übernehmen -, darunter einen Campus des Touro College und eine 150 Jahre alte römisch-katholische Kirche, zu der Bulldozer fahren müssten Platz unter der Erde für neun neue Schienen und fünf Bahnsteige.
Nach dem Vorschlag des Staates würden die 10 Türme Büros, Geschäfte und zwei Hotels umfassen, wobei ein Teil der Einnahmen aus diesen Gebäuden die Milliarden von Dollar an Anleihen zurückzahlen würde, die für das Bahnterminal benötigt werden.
“Es gibt keinen besseren Ort für eine transitorientierte Entwicklung in der gesamten Region New York City als in der Nähe der Penn Station”, sagte Brian Fritsch, Manager bei der Regional Plan Association, einer einflussreichen Planungsgruppe.
Herr Gorton sagte, der Staat habe Prioritäten gesetzt, “sich mit der Gemeinde und den gewählten Beamten über den Landnutzungsvorschlag und die damit verbundenen Verbesserungen durch einen robusten Kontaktprozess auszutauschen”.
Der Senator Brad Hoylman, ein Demokrat, zu dessen Distrikt das Entwicklungsgelände gehört, nannte das Projekt „ein Mega-Immobiliengeschäft, das sich als Plan zur Verbesserung des Transits ausgibt“.
Mit 19,6 Millionen Quadratfuß wäre das Projekt größer als Hudson Yards mit mehr als 18 Millionen Quadratfuß. Eine überholte Penn Station würde insgesamt 30 Bahngleise haben und schließlich an neue Eisenbahntunnel unter dem Hudson River angeschlossen werden, was den Zugang zu Manhattan für Pendler in Vorstädten erheblich verbessern würde.
“Wo auf der Welt gibt es einen besseren Ort, um Immobilien in großen Mengen zu platzieren, als direkt über dem Hub, der der am stärksten frequentierte des Landes ist”, sagte Dan Biederman, der Präsident der 34th Street Partnership, einem Geschäftsverbesserungsviertel rund um die Schiene Terminal. “Genau das sollten wir tun.”
Während die Cuomo-Regierung glaubt, dass die Entwicklung ein Eckpfeiler der Erholung der Stadt nach der Pandemie sein könnte, stellt sie sich ein New York vor, in dem die Menschen zu der Art und Weise zurückkehren werden, wie sie vor dem Coronavirus gearbeitet und gelebt haben.
Fast drei Viertel der neuen Türme wären Büroflächen. In Manhattan stehen jedoch mehr Büroflächen zur Vermietung zur Verfügung als zu irgendeinem Zeitpunkt in mindestens drei Jahrzehnten, und der Marktwert der Bürogebäude der Stadt ist im vergangenen Jahr um schätzungsweise 25 Prozent gesunken.
Staatsbeamte sagten, die Entwicklung sei eine Wette auf eine robuste wirtschaftliche Erholung und es sei sinnvoll, Bürotürme in Gehweite der Penn Station zu errichten.
Wie von Herrn Cuomo vorgeschlagen, würde der Staat eine enorme Autorität ausüben, um die städtischen Regeln für Zoneneinteilung und Planung außer Kraft zu setzen, denen Entwickler unterworfen gewesen wären, wenn sie die Gebäude ohne die Beteiligung des Staates vorgeschlagen hätten.
Im Gegensatz zu Hudson Yards, die auf Schienen in einer größtenteils unbebauten Zone gebaut wurden, ist das Gebiet um die Penn Station nicht leer, obwohl es dünn besiedelt ist – ungefähr 210 Menschen leben auf Blöcken, die planiert werden würden, sagte der Staat.
Auf einer Seite der Penn Station befindet sich der Flagship-Store von Macy’s am Herald Square, in dem sich einige der teuersten Einzelhandelsflächen der Stadt und der belebteste Fußgängerverkehrskorridor befinden.
Auf der anderen Seite der Eighth Avenue vom Bahnhof befindet sich die neue Moynihan Train Hall, die im Januar eröffnet wurde und Amtrak und die Long Island Railroad bedient und einige der Menschenmassen an der Penn Station absaugt, aber keine weiteren Bahngleise hinzufügt.
Das Gebiet südlich des Bahnhofs ist weniger ansprechend und wird von großen Parkhäusern dominiert. Es umfasst jedoch auch die Kirche St. John the Baptist, eine französisch-gotische Kirche, in der 1840 die erste Messe abgehalten wurde.
Ein Sprecher der Erzdiözese New York, Joseph Zwilling, sagte, die Kirche habe “sehr allgemeine Gespräche” mit dem Staat geführt und “es seien noch keine Entscheidungen getroffen worden”.
Der vielleicht größte Gewinner des Projekts wäre Vornado Realty Trust, einer der größten Büroentwickler der Stadt, der vier Standorte in der Entwicklungszone und einen Teil eines fünften besitzt.
Die fünf Türme, die auf seinen Grundstücken errichtet wurden, gehören zu den Gebäuden, deren Einnahmen zur Finanzierung einer neuen Penn Station beitragen würden. Es wurde jedoch nicht festgelegt, wie viel Vornado zahlen könnte, einschließlich der Frage, ob das Unternehmen einen niedrigeren Steuersatz aushandeln könnte, der einer Steuervergünstigung gleichkommt.
Der Geschäftsführer des Unternehmens, der Milliardär Steven Roth, hat eine Vision für die Errichtung von Wolkenkratzern in der Nachbarschaft entworfen und das Projekt als „Gelobtes Land“ des Unternehmens bezeichnet.
Herr Roth und seine Frau, der Theaterproduzent Daryl Roth, haben Herrn Cuomo gemeinsam Kampagnenspenden in Höhe von rund 400.000 US-Dollar gegeben. Staatsbeamte sagten, die Spenden hätten nichts mit Vornados Rolle in dem Unternehmen zu tun.
“Manhattans West Side ist der Motor für das Wirtschaftswachstum der Stadt”, sagte Roth in einer Erklärung, “verankert in der Penn Station, dem wichtigsten Transportzentrum der Region.”