Wenn Sie eine Immobilie auf einer Auktion kaufen, müssen Sie einige gründliche Vorbereitungen treffen, um zu vermeiden, dass Sie beim Bieten stolpern.
Dazu gehört auch, bereits im Vorfeld der Auktion zu entscheiden, wie hoch Ihr Höchstgebot sein wird.
Wenn Sie an einer Auktion teilnehmen, ohne diese Arbeit zu erledigen, kann es sein, dass Sie von der Dynamik des Tages erfasst werden und weit mehr bieten, als Sie sich leisten können.
Diese Vorbereitung hat mir auf jeden Fall dabei geholfen, bei meinem Vorhaben zu bleiben und nicht über dem Höchstbetrag zu bieten, den ich mir kürzlich bei der Registrierung für eine Online-Auktion gesetzt hatte.
Was wird bei der Auktion angeboten? Dieses gepachtete Torhaus in Dover wird am 31. Januar von Pugh Auctions zu einem Richtpreis von 120.000 £ verkauft
Wie ich weiter unten im zweiten Teil einer Artikelserie über die Teilnahme an einer Auktion ausführlich erläutere, bedeutete dies, dass ich selbstbewusst in den Bieterprozess einstieg und mich finanziell nicht überforderte.
Im ersten Artikel der Auktionsreihe habe ich mir angeschaut, was passiert ist, als ich mich für den Kauf eines Wracks bei einer Immobilienauktion registriert habe, während ich mich im letzten Teil mit dem befasse, was passiert, nachdem der Hammer gefallen ist.
Was ist ein Richtpreis bei einer Auktion?
Für eine Immobilie, die auf einer Auktion verkauft wird, gibt es einen „Richtpreis“, der einen Hinweis darauf gibt, wo der Mindestpreis des Verkäufers – der Mindestbetrag, den er zu akzeptieren bereit ist – festgelegt ist und wo das Bieten beginnen könnte.
Es ist jedoch wichtig zu wissen, dass der Verkäufer das Recht hat, den Mindestpreis jederzeit vor der Auktion zu ändern.
Gleichzeitig ist dies zwar ein Hinweis darauf, wo das Bieten beginnen könnte, es ist jedoch kein Hinweis darauf, für welchen Preis der Auktionator glaubt, dass die Immobilie letztendlich verkauft werden wird.
In vielen Fällen kann der Endverkaufspreis einer Immobilie den Richtpreis weit übersteigen.
Andy Thompson von Pugh Auctions berät, wie man bei Auktionen am besten vorgeht
Andy Thompson von Pugh Auctions erklärt, dass dieser Richtpreis nicht der Ausgangspunkt für jemanden sein sollte, der neu im Bieten bei Auktionen ist.
Anstatt beim Richtpreis zu beginnen und von dort aus nach Norden zu arbeiten, um zu sehen, wie weit Ihr Budget reicht, empfiehlt er, „rückwärts zu verfolgen“.
Entscheiden Sie, was die Immobilie Ihrer Meinung nach wert sein würde, wenn sie fertig ist, und ermitteln Sie dann, was Sie bezahlen können.
Herr Thompson sagt: „Sie müssen mit der Rückverfolgung beginnen.“ Dabei geht es weniger um den Richtpreis als vielmehr um den Endpreis und den Wert der Immobilie nach ihrer Fertigstellung unter Berücksichtigung der Renovierungskosten und Gebühren.
„Wenn es sich um eine Immobilie handelt, in der Sie wohnen möchten, müssen Sie keinen unmittelbaren Gewinn erzielen, möchten aber auch nicht zu viel dafür bezahlen.“
Herr Thompson nannte mehrere Gebühren, die Sie bei Ihren Berechnungen ebenfalls berücksichtigen müssen. Dazu können gehören:
Gebühr des Auktionators
Die meisten Auktionatoren erheben eine Verwaltungsgebühr oder eine Käuferprämie. Diese können nur 1.000 £ betragen, können sich aber je nach Immobilienpreis auch auf mehrere Zehntausend £ belaufen.
Manchmal erheben Auktionshäuser eine prozentuale Gebühr von 4 Prozent.
Anwaltskosten
Einige Anwälte verlangen von Ihnen eine Gebühr für die Überprüfung des Rechtspakets vor der Auktion.
Das Rechtspaket wird eine Vielzahl von Dokumenten enthalten, darunter die Geschäftsbedingungen des Auktionators und Sonderbedingungen.
Dabei handelt es sich um zusätzliche Bedingungen, die der Verkäufer hinzufügt und die häufig zusätzliche Gebühren beinhalten, die der Käufer bei Fertigstellung zahlen muss.
Arrangementgebühren
Sie müssen auch etwaige Vermittlungsgebühren berücksichtigen, wenn Sie erwägen, eine Hypothek oder eine Überbrückungsfinanzierung zur Finanzierung der Immobilie in Anspruch zu nehmen.
Diese Doppelhaushälfte mit drei Schlafzimmern in der Marktgemeinde Halesowen in den West Midlands wird am 30. Januar von Pugh Auctions zu einem Richtpreis von 220.000 £ verkauft
Gebühren des Verkäufers
Manchmal kann der Verkäufer seine Kosten ganz oder teilweise auf den Käufer umlegen. All dies wird in den Sonderbedingungen der Auktion dokumentiert.
Herr Thompson erklärte, dass man dies bei der Berechnung der Gebührenkosten bei der Rückverfolgung berücksichtigen müsse.
Wenn Sie beispielsweise davon ausgehen, dass eine Immobilie nach der Fertigstellung 200.000 £ wert wäre, könnten Sie davon die Gebühren in Höhe von 10.000 £ und die Renovierungskosten in Höhe von 40.000 £ abziehen.
Dadurch erhalten Sie eine Vorstellung von Ihrem maximalen Budget für die Immobilie.
„Wenn Sie mehr als 150.000 Pfund für die Immobilie bezahlen, werden Sie nicht alles zurückbekommen, wenn Sie es aus irgendeinem Grund verkaufen müssen“, sagt Herr Thompson.
Er fügte jedoch hinzu, dass es für diejenigen, die eine Immobilie zum Wohnen kaufen, eine Überlegung wert sein könnte, über das Budget für das richtige Zuhause hinauszugehen.
„Manche Leute nehmen das auf die leichte Schulter und sagen: Das ist mein ewiges Zuhause, ich werde hier die nächsten 30 oder 40 Jahre leben.“ „Es ist ein Einzelfall an diesem Standort und daher lohnt es sich, mehr zu bezahlen, als es heute wert ist“, sagt er.
„Obwohl es ein großer finanzieller Aufwand und eine Investition ist, ist es gleichzeitig ein Zuhause.“
Manche Leute richten ein sogenanntes „Proxy-Gebot“ ein, bei dem ein Interessent dem Auktionator sein Höchstgebot gibt, damit dieser in seinem Namen bieten kann
Sollten Sie ein Proxy-Gebot in Betracht ziehen?
Herr Thompson rät Ihnen, Ihre Entscheidung über Ihr Höchstgebot im Voraus zu treffen und dabei zu bleiben.
Manche Leute richten ein sogenanntes „Proxy-Gebot“ ein. Hierbei gibt ein Interessent dem Auktionator sein Höchstgebot ab, damit dieser in seinem Namen bieten kann.
Sie könnten beispielsweise ein Stellvertretergebot von 100.000 £ festlegen, und im Grunde wird der Auktionator dann für Sie gegen alle anderen im Saal bieten, und zwar bis zu diesem Preis, aber nie darüber hinaus.
Wenn in diesem Beispiel das Gebot im Raum 100.000 £ übersteigt, wird Ihre Vertretung beendet und Sie sind aus dem Bietverfahren ausgeschlossen.
Herr Thompson sagt: „Manchmal trauen sich die Leute nicht zu, an ihrem Höchstgebot festzuhalten, sobald der Ausschreibungsprozess live gegangen ist.“
Er fügte jedoch hinzu, dass die meisten Menschen die Kontrolle behalten wollen und daher keine Stellvertretergebote verwenden würden.
Er sagt: „Die meisten Menschen fühlen sich nicht wohl dabei, vor der Auktion ihre Hand zu zeigen, und nutzen daher nicht das Proxy-Gebotssystem.“
Es besteht auch das Risiko, dass die Immobilie für etwas mehr als Ihr Stellvertretergebot verkauft wird, und Sie wissen, dass Sie, wenn Sie im Zimmer gewesen wären, den Preis erhöht und gewonnen hätten.
„Vielleicht ärgerst du dich, weil du so kurz vor dem Erfolg warst“, sagt er.
Dieses viktorianische Reihenendhaus in der Marktgemeinde Worksop in Nottinghamshire wird am 30. Januar von Pugh Auctions zu einem Richtpreis von 110.000 £ verkauft
Kluge Bieter sitzen hinten…
Die klügsten Bieter erscheinen meist erst in der letzten halben Stunde. Diese Praxis ist auf Auktionen zurückzuführen, die in Räumen abgehalten wurden, bei denen naive neue Bieter vorne saßen, während klügere Investoren hinten saßen und den Raum überblickten, um zu sehen, wer bot.
Rechtlich gesehen kann ein Auktionator bis zum Mindestpreis so genannte „Off-the-Wall-Gebote“ durchführen.
Wenn ein Auktionspreis beispielsweise einen Mindestpreis von 100.000 £ hat und der Auktionator bei 90.000 £ beginnt und niemand bietet, darf der Auktionator bei 91.000 £ bieten und dann auf 92.000 £ und mehr steigern. Dies soll dazu beitragen, den Auktionsraum zu stimulieren, damit ein echtes Gebot abgegeben wird.
Letztendlich kann ein erfolgreiches Bieten bedeuten, dass Sie überhaupt nicht bieten
Herr Thompson erklärt: „Ein versierter Investor im hinteren Teil des Raums hätte einen vollständigen Überblick über den Raum, um zu sehen, ob es echte Bieter gibt oder ob der Auktionator abseits der Wand bietet.“ Dann weiß er, was seine Konkurrenz ist.
„Der kluge Investor kann sogar untätig bleiben und die Immobilie unverkauft lassen, damit er sich anschließend mit einem günstigeren Preis an den Auktionator wenden kann.“
Letztendlich kann ein erfolgreiches Bieten bedeuten, dass Sie überhaupt nicht bieten. Es ist weitaus besser, eine Immobilie aufzugeben, die nicht für Sie bestimmt war, als zu viel für eine Immobilie zu bezahlen, die sich schnell in eine Geldgrube verwandelt, die Sie sich nicht leisten können.
Dies geschah, als ich den Bieterraum online betrat. Ich habe mich zurückgehalten und nicht über mein Höchstgebot geboten, das die Kaufgebühren und Renovierungskosten einkalkulierte.
Herr Thompson schlussfolgerte: „Es ist sehr leicht, sich von der Romantik des Kaufs eines Traumhauses bei einer Auktion mitreißen zu lassen, und es ist ein tolles Gefühl, wenn man sich den Zuschlag erhält.“
„Letztendlich ist es aber auch ein enormer finanzieller Aufwand und in manchen Fällen kommt der Punkt, an dem die Immobilie, egal wie sehr man sie liebt, finanziell einfach nicht mehr rentabel ist.“
