Stadtzentren können an einem Freitagnachmittag ziemlich verlassen aussehen, nicht nur, weil weniger Menschen pendeln, sondern auch, weil die Arbeitsplätze selbst kleiner werden.
Laut der Anwaltskanzlei Boodle Hatfield wurden allein in den ersten beiden Jahren der Covid-19-Pandemie Büroflächen im Umfang von 487 Fußballfeldern vom britischen Markt genommen.
Seitdem ist mehr davon verschwunden, da die hybride Arbeitskultur immer tiefer verwurzelt ist.
Dies hat dazu geführt, dass viele Gebäude leer oder halb leer stehen, auch an erstklassigen Reisezielen wie Canary Wharf, dem West End und der City of London.
Angesichts der gravierenden Wohnungsnot haben viele vorgeschlagen, Büros in Wohnungen umzuwandeln, um notleidenden Briten den Einstieg auf die Immobilienleiter zu erleichtern.
Leer: Allein in den ersten beiden Jahren der Covid-19-Pandemie wurden laut der Anwaltskanzlei Boodle Hatfield Büroflächen im Umfang von 487 Fußballfeldern vom britischen Markt genommen
Der Gewerbeimmobilienkonzern CBRE schätzt, dass allein durch die Umwandlung aller unbewohnten gebrauchten Büroflächen im Zentrum Londons fast 28.000 Häuser fertiggestellt werden könnten.
Scott Cabot, Leiter der Wohnimmobilienforschung bei CBRE, sagte: „Das Risiko gestrandeter Büros, die nicht mehr den Bedürfnissen der Nutzer oder den vorgeschlagenen regulatorischen Anforderungen entsprechen, drängt die Umwidmung dieser Vermögenswerte in den Vordergrund der Anlegerinteressen, und wir sehen bereits einige Anzeichen dafür.“ Das.’
Sein Unternehmen errechnete, dass zwischen Anfang 2022 und Mai 2023 Büros im Zentrum von London im Wert von 1,3 Milliarden Pfund gekauft wurden, mit der Absicht, sie einer anderen Nutzung zuzuführen.
Obwohl nicht alles davon in Wohnraum umgewandelt wird, fügt er hinzu, „zeigt dies doch, dass Investoren zunehmend die Möglichkeit nutzen, veraltete Büros umzuwandeln.“
Die Umnutzung bestehender Gebäude anstelle der Schaffung neuer Gebäude ist ein Konzept, das dank strengerer Energieeffizienzvorschriften und Maßnahmen zur Reduzierung des „verkörperten Kohlenstoffs“ – der Emissionen, die beim Bau eines Gebäudes von Grund auf entstehen – auf dem Vormarsch ist.
Emma Swinnerton, Leiterin für flexible Arbeitsräume bei Cushman & Wakefield, sagte, dass ältere Gebäude in Stadt- und Stadtzentren „normalerweise die beste Wahl für die Umnutzung von Wohnraum“ seien, insbesondere solche, die während des Bürobaubooms der 1970er und 1980er Jahre entstanden seien.
Delta Point: Das ehemalige BT-Büro – hier vor dem Umbau abgebildet – umfasst jetzt 404 Wohnungen
Galliard Homes stand in den letzten Jahren an der Spitze solcher Entwicklungen und überwachte die Umgestaltung des Riverdale House in Lewisham und des Trinity Square in Hounslow, wo einst die Europaaktivitäten von American Airlines stattfanden.
Criterion Capital ist ein weiteres Unternehmen, das auf den Zug aufgesprungen ist und mehrere Standorte in den Bezirken im Süden Londons entwickelt hat.
Gehen Sie nach Croydon und sehen Sie eines seiner größten Projekte: Delta Point, ein ehemaliges BT-Büro, das im Film „The Dark Knight Rises“ für das Gotham General Hospital diente, heute aber 404 Wohnungen beherbergt.
Ein viel ikonischerer Drehort, das BBC Television Centre in White City, verfügt über mehr als 400 Häuser und weitere 511 auf dem Weg, komplett mit Fitnessstudio, Gemeinschaftsgarten und 24-Stunden-Concierge, und alles gegenüber dem Westfield-Einkaufszentrum.
Aber der Trend, Büros in Wohnhäuser umzuwandeln, ist sicherlich nicht auf die Hauptstadt beschränkt.
Vor zwei Jahren stellte die Local Government Association fest, dass über ein Drittel der neuen Häuser in Harlow, Luton und Walsall ehemalige Bürogebäude waren, während der entsprechende Anteil in Trafford im Großraum Manchester bei 56,5 Prozent lag.
Diese Umbauten konnten aufgrund zugelassener Entwicklungsrechte (PDRs) durchgeführt werden, die Entwicklern die Möglichkeit geben, Büros innerhalb bestimmter Grenzen ohne Baugenehmigung umzuwidmen.
Die einfachere Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnimmobilien scheint – auf dem Papier – eine einfache Antwort auf die Ausweitung des Wohnungsangebots in Großbritannien zu sein, wenn man bedenkt, dass Bauträger bereits mit großen Schwierigkeiten konfrontiert sind, Pläne auf den Weg zu bringen.
Nach Angaben der Town and Country Planning Association, einer Wohltätigkeits- und Kampagnengruppe, wurden in den letzten zehn Jahren mehr als 100.000 Umbauten durch PDRs durchgeführt.
Allerdings sind PDRs seit ihrer Einführung massiv umstritten.
Konvertierungsprobleme: Genehmigte Entwicklungsrechte können den Beitrag der Entwickler zu bezahlbarem Wohnraum und lokaler Infrastruktur verringern
Gegenreaktion auf minderwertige Büroimmobilien
Rosalie Callway, Projekt- und Richtlinienmanagerin bei der TCPA, sagt, dass sie zu minderwertigen Häusern führen können, insbesondere wenn größere Büro- und Industriegebiete umgewandelt werden.
Sie sagt, dass viele einige der elf „Gesunde Häuser“-Grundsätze der Organisation nicht einhalten, etwa Brandschutz, Zugang zu natürlichem Licht, Klimaresistenz sowie Grenzwerte für Lärm und Lichtverschmutzung.
Sie fügt hinzu, dass sie den Beitrag der Entwickler zu bezahlbarem Wohnraum und lokaler Infrastruktur reduzieren können, „was wichtig ist, da eine Entwicklung neue Familien und Einzelpersonen in ein Gebiet bringt.“
Im Februar veröffentlichte die Gruppe These are Homes, eine Fotosammlung, die besonders triste Beispiele für den Umbau von Büros zu Wohnungen zeigt.
Ein Bild zeigte das Newbury House in Ilford im Osten Londons, eine Siedlung mit 60 Studiowohnungen mit einer durchschnittlichen Größe von 18 Quadratmetern, die über keinen Zugang zu privaten oder gemeinschaftlichen Freiflächen verfügen.
Der Nationally Described Space Standard der britischen Regierung empfiehlt, dass ein Einbetthaus für eine Person mindestens 37 Quadratmeter groß sein sollte, bei zwei Personen 50 Quadratmeter.
Es gab laute Forderungen, die Umwandlung von Büro- in Wohngebäude im Rahmen der PDRs zu verbieten oder stark einzuschränken.
Vor drei Jahren teilte Sarah Jones, Abgeordnete des Croydon Central, dem Parlament mit, dass sie „viele Fälle von minderwertiger Unterbringung bearbeitet“ habe, als sie ein Verbot von PDR forderte. Einer dieser Fälle war Delta Point.
Callway sagte, die TCPA sei nicht dagegen, Bürogebäude in Wohnungen umzuwandeln, sondern wolle diese Entwicklungen „in Gebieten, die neue Bewohner unterstützen können, die Hauptstraßen nicht schädigen und die Ressourcen bestehender Gemeinden nicht untergraben“.
Doch selbst wenn das regulatorische Umfeld sicherstellte, dass alle Umbauten von guter Qualität waren, könnte die Modernisierung von Gebäuden durch den Einbau von Badezimmern, Küchen und Sicherheitsmaßnahmen solche Projekte unrentabel machen.
Und was noch wichtiger ist: Sie würden den massiven Wohnungsrückstand im Vereinigten Königreich – der vom Think Tank Centre for Cities auf 4,3 Millionen geschätzt wird – kaum verringern.
Was kann man sonst noch tun, um mehr Häuser zu bauen?
Viele Immobilienentwickler würden argumentieren, dass das unzusammenhängende und bürokratische Planungssystem überarbeitet werden muss.
Eine Idee, die von einer wachsenden Yimby-Armee – „Ja, in meinem Hinterhof“ – vertreten wird, sind „Straßenabstimmungen“, bei denen die Bewohner jeder einzelnen Straße die Macht darüber haben, welche Art von Bebauung auf ihrer jeweiligen Straße erlaubt ist.
Bauboom: Durch die Entfernung der Grüngürtel-Auszeichnung von allen Grundstücken im Umkreis von einer halben Meile um einen Bahnhof könnte Platz für bis zu 1 Million Häuser in der Nähe von London frei werden
Einige Einheimische entscheiden sich möglicherweise dafür, keine neuen Gebäude oder Erweiterungen in ihrer Straße zuzulassen, andere wiederum könnten sehr expansive Vorhaben begrüßen.
Die Regierung könnte auch versuchen, die Vorschriften für den Grüngürtel zu lockern. Nach Angaben des Adam Smith Institute könnte die Entfernung der Grüngürtel-Auszeichnung von allen Grundstücken im Umkreis von einer halben Meile um einen Bahnhof allein in der Nähe von London Platz für bis zu 1 Million Wohnungen schaffen.
In Verbindung mit einer Lockerung der finanziellen Beschränkungen für lokale Behörden könnte ein Großteil dieser eine Million dringend benötigten sozialen und bezahlbaren Wohnraum sein.
In einem Anfang Oktober vom University College in London veröffentlichten Bericht wurde ein „transformativer nationaler Wohnungsbauplan“ mit zusätzlichen Mitteln in Höhe von 4 Milliarden Pfund gefordert, der den Bau von zusätzlichen 72.000 Wohnungen pro Jahr ermöglichen könnte.
Angesichts der Erfolge verschiedener Regierungen beim Wohnungsbau und der weit verbreiteten Nimbyismus-Bewegung ist die Wahrscheinlichkeit, dass wirklich ehrgeizige Vorschläge umgesetzt werden, nicht hoch.
Aber fast sicher ist, dass die Umwandlung von Büro- in Wohngebäude keine große Rolle spielen würde, wenn Großbritannien auf magische Weise mit neuen Wohnsiedlungen überschwemmt würde.
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