Immer mehr Hauskäufer nehmen Hypotheken mit extrem langer Laufzeit auf, die ihre monatlichen Raten senken – sie kosten aber auf lange Sicht zusätzliche Zinsen in Höhe von Zehntausenden Pfund.
Fast jeder fünfte Erstkäufer nimmt mittlerweile Hypotheken mit Laufzeiten von 35 Jahren oder länger auf, im Vergleich zu einem von zehn vor einem Jahr, so die Bank- und Handelsorganisation UK Finance.
Auch die Zahl der Menschen, die Hypotheken mit einer Laufzeit von 30 bis 35 Jahren aufnehmen, ist in diesem Zeitraum von 34 Prozent auf 38 Prozent gestiegen. Bis vor Kurzem waren Hypothekenlaufzeiten selten länger als 25 Jahre.
Der Anstieg sogenannter Marathon-Hypotheken wird dazu führen, dass Hunderttausende Kreditnehmer ihre Kredite bis weit in ihre 60er Jahre zurückzahlen müssen.
Marathon-Hypotheken sind nur eine von immer mehr extremen Maßnahmen, zu denen Hauskäufer greifen, wenn sie gegen eine giftige Mischung aus hohen Immobilienpreisen und steigenden Kreditkosten kämpfen. Die Bank of England erhöhte den Leitzins letzte Woche erneut auf 4,5 Prozent – den höchsten Stand seit 15 Jahren.
Der einzige Weg, unser „Zuhause für immer“ zu kaufen
Kirsty Devine sagt, dass sie sich ein Haus nur mit einer Marathon-Hypothek leisten könne
Kirsty Devine aus Halifax in West Yorkshire sagt, dass sie und ihre Familie sich ihr „Zuhause für immer“ nur mit einer Marathonhypothek leisten konnten.
Die 37-Jährige, die mit ihrem 42-jährigen Ehemann Darren und ihrem 15-jährigen Sohn Jack zusammenlebt, wird die Hypothek bis in ihre 60er Jahre abbezahlen.
Das Paar kaufte 2014 ein Reihenendhaus mit fünf Schlafzimmern, einer Anzahlung von 15 Prozent und einer Hypothek von 200.000 Pfund mit einer Laufzeit von 34 Jahren.
Sie zahlen monatlich 780 £ zurück.
„Die monatlichen Kosten wären bei einer Standardhypothek so viel höher gewesen, dass wir sie uns einfach nicht hätten leisten können“, sagt Kirsty.
„Die Hypothek wird erst abbezahlt, wenn mein Mann das 67. Lebensjahr vollendet hat, was bedeutet, dass es für uns keinen vorzeitigen Ruhestand gibt“, gibt Kirsty zu.
„Es ist beängstigend, über die zusätzlichen Zinsen nachzudenken, aber wir haben es kürzlich geschafft, eine Umschuldung vorzunehmen, bevor die Zinsen zu steigen begannen, und uns einen guten Zinssatz gesichert, also hatten wir Glück.“
Wenn es die Haushaltsfinanzen zulassen, zahlen sie die Hypothek zu viel, sodass sie die Endlaufzeit um einige Monate verkürzen können.
Rund fünf Millionen Erwachsene leben bei ihren Eltern und sparen gleichzeitig für eine eigene Wohnung, wie neue Zahlen des Office for National Statistics letzte Woche enthüllten.
Und am Mittwoch kündigte der Kreditgeber Skipton Building Society Pläne an, Käufern ohne Anzahlung eine 100-prozentige Hypothek anzubieten.
Stark für Wealth & Personal Finance berechnete Zahlen zeigen, dass Kreditnehmer, die sich für eine 40-jährige Hypothek entscheiden, im Vergleich zu denen, die einen herkömmlichen 25-Jahres-Vertrag abschließen, zusätzliche Zinsen in Höhe von 63.000 £ an die Bank zahlen könnten.
Könnte es sich dennoch lohnen, die Zinszahlungen in Kauf zu nehmen, wenn Sie sich dadurch noch heute Ihr Eigenheim sichern können?
Keine Optionen mehr
Immer mehr Erstkäufer haben keine andere Wahl, als Marathon-Hypotheken aufzunehmen, um die monatlichen Raten bezahlbar zu machen.
So sagt Gary Smith vom Vermögensverwalter Evelyn Partners, der warnt, dass Kreditgeber jetzt wissen wollen, dass Kreditnehmer ihre monatlichen Zahlungen auch dann bewältigen können, wenn die Lebenshaltungskosten steigen.
„Angesichts der erhöhten Lebenshaltungskosten drängen die Erschwinglichkeitsberechnungen der Kreditgeber einige Kreditnehmer zu längerfristigen Krediten“, sagt er.
Auch die Löhne können mit dem Anstieg der Immobilienpreise nicht Schritt halten, was dazu führt, dass viele Erstkäufer keine Chance haben, ihr erstes Eigenheim mit einer herkömmlichen Hypothekenlaufzeit von 25 Jahren zu kaufen.
Kellie Steed, Hypothekenexpertin beim Preisvergleichsportal Uswitch, sagt: „Die Immobilienpreise sind viereinhalb Mal höher als 1997, während die Gehälter nur doppelt so hoch sind wie zuvor.“
Der durchschnittliche Hauspreis im Vereinigten Königreich beträgt derzeit 288.000 £, was bedeutet, dass ein Hypothekenantragsteller mit einem durchschnittlichen Einkommen von 36.000 £ etwa das Achtfache seines Einkommens leihen müsste, sagt Steed. Allerdings bieten Kreditgeber selten mehr als das Fünffache des Einkommens eines Antragstellers an. Um sich die Art von Immobilie leisten zu können, die sie sich wünschen oder brauchen, müssen Käufer oft einen Weg finden, die monatlichen Rückzahlungen zu minimieren.
Eine Möglichkeit bestehe darin, sich weniger zu leihen, sagt Frau Steed, aber das würde bedeuten, eine größere Anzahlung zu leisten, was für viele Erstkäufer ein weiteres Hindernis darstellt. Die Alternative besteht darin, die Laufzeit des Darlehens zu verlängern, die Kreditkosten über eine längere Laufzeit zu verteilen und die monatlichen Hypothekenzahlungen auf ein erschwingliches Niveau zu senken.
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Dies führt jedoch zu atemberaubenden Zinszahlungen. Laut L&C Mortgages würde jemand, der eine Hypothek im Wert von 150.000 £ mit einem Zinssatz von 4 % aufnimmt, über einen Zeitraum von 25 Jahren insgesamt 87.528 £ an Zinsen zahlen, bei monatlichen Rückzahlungen von 792 £. Aber wenn man die Laufzeit der Hypothek um zehn Jahre verlängert, erhöht sich die Zinsrechnung um mehr als 41.000 £ auf 128.947 £. Positiv ist jedoch, dass die monatlichen Rückzahlungen auf 664 £ sinken.
Bei einer 40-jährigen Hypothek betragen die monatlichen Rückzahlungen sogar noch niedrigere 627 £, aber die Zinsen steigen auf satte 150.917 £, fast doppelt so hoch wie bei der 25-jährigen Hypothek. Das spart Ihnen 164,85 £ pro Monat, kostet Sie aber letztendlich 63.389 £.
Negatives Aktienrisiko
Kreditnehmer mit Marathonhypotheken haben ein höheres Risiko, in ein negatives Eigenkapital zu geraten, wenn der Wert ihrer Immobilie sinkt. Dies geschieht, wenn die Höhe Ihrer ausstehenden Hypothek höher ist als der Wert Ihres Hauses.
In den ersten Jahren dieser Marathonkredite wird nur sehr wenig Eigenkapital abbezahlt, da der Großteil der monatlichen Zahlungen für die Zinszahlung verwendet wird.
Wenn die Immobilienpreise fallen – und Sie eine große langfristige Hypothek haben – kann es sein, dass Ihr Darlehensbetrag den Wert Ihres Hauses übersteigt und es schwierig wird, es zu verkaufen.
Kreditnehmer, die in ihren 60ern und darüber hinaus immer noch eine Hypothek tragen, müssen möglicherweise ihre Altersvorsorge überdenken, warnt David Hollingworth von L&C Mortgages. „Kreditnehmer könnten feststellen, dass ihre Renten- und anderen Altersvorsorgeguthaben durch die fortgesetzten Hypothekenzahlungen stark erschöpft sind“, sagt er.
Karen Noye, Hypothekenexpertin bei Quilter, fügt hinzu: „Während einige Hypothekenanbieter Hypothekenlaufzeiten über das Rentenalter hinaus zulassen, kann die erhöhte finanzielle Belastung im Ruhestand den Lebensstandard drastisch beeinträchtigen.“
Überprüfen Sie den Kredit weiterhin
Hollingworth schlägt vor, dass Kreditnehmer die Laufzeit ihrer Hypothek regelmäßig überprüfen und auf ein Darlehen mit kürzerer Laufzeit umschulden sollten, wenn sie es sich leisten können. Dies könnte Ihre Zinsrechnung um Tausende reduzieren.
Wenn möglich zu viel zu bezahlen, ist auch eine gute Taktik, um das Guthaben schneller zu reduzieren.
Bei den meisten Kreditgebern ist es möglich, Überzahlungen von mindestens zehn Prozent pro Jahr zu leisten, ohne dass eine Vertragsstrafe fällig wird.
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