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Es gibt viele Ideen zum Einsatz der Blockchain-Technologie im Immobilienbereich. Ein häufig übersehener Aspekt ist jedoch das Grundbuchamt. Die kühne Behauptung, dass die Tokenisierung von Immobilien die Branche revolutionieren wird, läuft im Wesentlichen auf die Verbriefung durch Sicherheitstoken hinaus. Obwohl solche Ideen berechtigt sind, empfand ich sie als unperspektivisch und nicht so störend wie behauptet.
Meine Doktorarbeit widmete sich der Entwicklung eines Grundbuchsystems der nächsten Generation. Ich habe das Konzept des „Titel-Tokens“ eingeführt, einer neuen Klasse von Vermögenswerten, die im Gegensatz zu Sicherheits-Tokens als tatsächliche Eigentumsnachweise dienen. Die Blockchain-Technologie fungiert im Kern als eine Art Datenbank. Anstatt Eigentumsunterlagen in einem herkömmlichen Grundbuch zu führen – sei es auf Papier oder elektronisch – kann Blockchain dies daher effektiver verwalten, wie ich in diesem Artikel näher erläutern werde.
Um herauszufinden, warum das Immobilienregistersystem der nächsten Generation die Blockchain-Technologie nutzen sollte, ist es wichtig, einige Missverständnisse über diese Technologie zu klären und dann ihre transformativen Eigenschaften hervorzuheben.
Erstens entspricht die Kategorie der Distributed-Ledger-Technologien, die allgemein als „erlaubte“ und „private“ Ledger bezeichnet werden, nicht der ursprünglichen Definition von Blockchains gemäß strengen akademischen Standards. Noch wichtiger ist, dass über diese terminologische Unterscheidung hinaus zugelassene Hauptbücher keine Unveränderlichkeit der Daten garantieren können. Und Unveränderlichkeit ist ein entscheidendes, bahnbrechendes Merkmal der Blockchain.
Nicht jede Blockkette ist die Blockchain
Die Methode zur Erstellung zeitgestempelter Datenblöcke, die durch Hashes miteinander verbunden sind, wurde 1991 von Haber und Stornetta eingeführt. Diese Methode zielt nicht darauf ab, die Daten zu schützen, sondern ihre Authentizität zu überprüfen, und es gibt keinen Beweis dafür, dass sie jemals als „Blockchain“ bezeichnet wurde. Dieser Begriff scheint erstmals bei den Entwicklern von Bitcoin und seinem Mastermind Satoshi Nakamoto aufgetaucht zu sein. Nakamotos Artikel „Bitcoin: A Peer-to-Peer Electronic Cash System“ schlug vor, die Methode von Haber und Stornetta als eine der Komponenten seiner Technologie zu verwenden. Indem er dies mit einem dezentralen Konsensmechanismus kombinierte, entwickelte er eine Methode, um es innerhalb eines verteilten Netzwerks zu betreiben. Daraus resultiert der Begriff „Blockchain“.
Heutzutage kann Blockchain mit einer Vielzahl von Konsensmechanismen und Ansätzen zur Erstellung verteilter Hauptbücher als digitales Hauptbuch mit einer nativen Rechnungseinheit (Kryptowährung) und Datenspeicherfunktionen definiert werden. Es arbeitet in einem verteilten Netzwerk mit einem offenen, wettbewerbsorientierten, dezentralen Konsensmechanismus.
Zugelassene Kartell-DLTs sind nicht unveränderlich
Zugelassenen verteilten Ledgern, einschließlich privater Ledger als Teilmenge, fehlt die Funktion des freien offenen Wettbewerbs. Tatsächlich repräsentieren sie das Gegenteil; Diese Hauptbücher unterliegen der zentralen Autorität eines oder mehrerer Kontrollknoten. In kollektiven Governance-Szenarien (die mehr als einen Knoten umfassen) können sie bis zu einem gewissen Grad einen dezentralen Konsensmechanismus verwenden, dies gilt jedoch nur innerhalb der geschlossenen Gruppe von Mitgliedsknoten. Tatsächlich fungieren sie als zentralisiertes System für die Außenwelt und ähneln einem Kartell. Daher stellt nicht jede Blockkette eine Blockchain dar, obwohl jede Blockchain und jedes Distributed Ledger die Methode der Blockverkettung nutzt.
Diese terminologischen Unterscheidungen mögen pedantisch und nur für theoretische Diskussionen relevant erscheinen; Sie sind jedoch von entscheidender Bedeutung für das Verständnis der umfassenderen Auswirkungen. Da zugelassenen Ledgern das entscheidende Merkmal der Unveränderlichkeit fehlt, können sie nicht garantieren, dass Daten nicht verändert werden. Der oder die Kontrollknoten, die als Kartell fungieren, verfügen über alle Privilegien eines Netzwerkadministrators, kontrollieren den Zugriff und können möglicherweise Daten ändern, indem sie die Kette bei Bedarf neu schreiben oder sogar löschen. Aus dieser Perspektive unterscheidet es sich grundsätzlich nicht von anderen zentralisierten Technologien. Der Begriff „Blockchain“ wird oft fälschlicherweise auf verschiedene Ledger-Technologien angewendet, was zu einem falschen Eindruck von außergewöhnlicher Datensicherheit führt.
Der grundlegende Vorteil der Blockchain ist ihre Fähigkeit, die Unveränderlichkeit der Daten sicherzustellen. Unveränderlichkeit bedeutet, dass niemand, auch nicht die für das Register Verantwortlichen, frühere Transaktionen und gespeicherte Daten aus irgendeinem Grund ändern kann. Kein anderes Merkmal der Blockchain ist für die Weiterentwicklung von Grundbuchsystemen ausschlaggebend, da keine andere Technologie in der Geschichte der Menschheit dies gewährleisten konnte. Beispielsweise funktioniert Bitcoin seit über 15 Jahren kompromisslos, ein Anspruch, den kein anderes öffentliches System von sich behaupten kann. Die häufigen Nachrichten über Datenschutzverletzungen bei großen Unternehmen (Google, Facebook, Twitter, Amazon, Visa, Mastercard, was auch immer) unterstreichen die überlegene Sicherheit der Blockchain-Technologie.
Warum ist es also so wichtig, Daten in öffentlich zugänglichen digitalen Speichern zu sichern? Betrachten wir zunächst die Hauptfunktion einer Landbehörde. Wenn Alice und Bob eine Eigentumsurkunde ausstellen und einer von ihnen ihr Dokument verliert oder manipuliert, könnten sie die Echtheit ihres Vertrags bestreiten. Sie benötigen einen Dritten, der ihr Dokument unabhängig als Quelle der Wahrheit speichert, was in jedem Land die Mindestaufgabe der Registrierungsbehörde darstellt.
Um diese Funktion sicherzustellen, musste das Register vor der Blockchain die entsprechende Infrastruktur physisch unterhalten, etwa ein Archivgebäude mit Regalen und Ordnern für das Papierregister der Vergangenheit oder ein Rechenzentrum, das eine Datenbank mit der entsprechenden Software betreibt. Entweder war die Technologie angreifbar und die Beschädigung oder der Verlust von Daten konnte irreversibel sein. Daher war der Zugriff derjenigen, die das System verwalten und Aufzeichnungen erstellen konnten, stark eingeschränkt.
Die Registrierung bedeutete, diese Funktion auf autorisierte Personen wie Standesbeamte oder Notare zu beschränken. Im Gegensatz dazu ermöglicht die Blockchain die elektronische Verwaltung von Registern ohne solche Schwachstellen, sodass praktisch eine unbegrenzte Anzahl von Benutzern selbst direkte Einträge in einem Blockchain-fähigen Register vornehmen kann, ohne dass die Gefahr eines Absturzes der Datenbank besteht. Dies gilt nur für Blockchain, nicht für zugelassene DLTs. Letzteres würde, da es öffentlich zur Schau gestellt wird, schweren Denial-of-Service-Angriffen (DDoS) und dergleichen nicht standhalten; Der Datenverlust ist genauso gefährlich wie bei anderen älteren Technologien.
Das alte System erfordert die Trennung zweier Handlungen: die Verpflichtung zu einem Geschäft und die anschließende Registrierung. Im ersten Akt unterzeichnen die beteiligten Parteien ihre Vereinbarung (die Eigentumsurkunde). Dann, im zweiten Akt, legen sie es dem Standesbeamten vor, um eine offizielle Eintragung ihrer Urkunde im Register vorzunehmen, die als Quelle der Wahrheit darüber dient, wem was gehört.
In vielen Ländern legen die Gesetze fest, dass als Zeitpunkt der Eigentumsübertragung der Zeitpunkt gilt, an dem die Urkunde von einer offiziellen Stelle registriert wird. Den Parteien ist es, wie oben erläutert, nicht gestattet, die Eintragung in das Register selbst vorzunehmen, da die zentralisierte Technologie einfach fragil genug ist, um dies zu ermöglichen. Blockchain stellt einen Game Changer dar, da es zum ersten Mal in der Geschichte als unparteiische Wahrheitsquelle ohne die Aufsicht der Registrierungsbehörde dienen kann. Das bedeutet, dass die beiden getrennten Handlungen – Vereinbarung und Registrierung – zu einer einzigen Blockchain-Transaktion verschmelzen können. Eine innerhalb der Algorithmen eines Smart Contracts ausgeführte Transaktion dient nach der Veröffentlichung in der Blockchain als endgültiger Registrierungseintrag.
Die Instandhaltung der Infrastruktur ist nicht die einzige Aufgabe der Landbehörde. In vielen Ländern umfasst die Registrierung mehr als nur die Aufzeichnung dessen, was die Parteien zum Grundbuchamt bringen. Es erfordert eine Überprüfung des Geschäfts, und in einigen Ländern muss das Geschäft von einem Notar geprüft werden. Um Unabhängigkeit von Dritten zu erreichen, müssten alle diese Funktionen automatisiert werden. Nur dann können wir die Vorteile programmierbarer Beziehungen durch intelligente Verträge, die DAOs, Defi und andere Facetten der digitalen Wirtschaft ermöglichen, vollständig ausschöpfen.
Die schlechte Nachricht für diejenigen, die an eine völlige Disintermediation glauben, ist, dass wir den Registrar weiterhin brauchen werden. Es scheint, dass es zahlreiche Situationen gibt, in denen eine dritte maßgebliche Partei erforderlich ist, beispielsweise zur Beilegung von Streitigkeiten (daher muss der Registrar möglicherweise ein Gerichtsurteil umsetzen), im Falle einer Erbschaft oder des Verlusts privater Schlüssel (Krypto-Wallet). Der Eigentümer oder Nachfolger erhält keinen Zugriff. Die Grundbuchanwendung, die ich als Blockchain Estate Registry bezeichne, muss so gestaltet sein, dass sie einen administrativen Zugriff ermöglicht, um die Rechtsstaatlichkeit zu gewährleisten. Dennoch schätze ich, dass neun von zehn Immobilientransaktionen keine direkte Beteiligung der Grundstücksbehörde erfordern, da die Registrierung zu einem nahtlosen und automatischen Verfahren wird.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass traditionelle Landsysteme das Innovationspotenzial der aufstrebenden digitalen Wirtschaft mit ihren DAOs, dApps, DeFi usw. nicht vollständig ausschöpfen können, da sie anfällig und von der Aufsicht von Landbehörden und anderen Vermittlern abhängig sind, die zu Engpässen werden Fortschritt. Die Blockchain-Technologie begegnet diesem Problem, indem sie Daten in einer dezentralen, offenen öffentlichen Infrastruktur sichert, das Risiko eines irreversiblen Verlusts in Grundbuchämtern verringert und den Weg für die Automatisierung von Vermittlerfunktionen ebnet.
Das Konzept des Blockchain Estate Registry veranschaulicht diesen Wandel und schlägt ein System vor, bei dem die meisten Transaktionen ohne menschliches Eingreifen automatisch überprüft und registriert werden können. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Blockchain nicht grundsätzlich Unveränderlichkeit garantiert; Dies hängt von der Größe des Netzwerks ab. Kleinere Netzwerke sind möglicherweise anfällig für bestimmte Arten von Angriffen, während größere, etabliertere Netzwerke in der Regel widerstandsfähiger sind. Daher sollte die Wahl der Blockchain bei öffentlichen Registern diejenigen bevorzugen, die über eine lange Geschichte und eine umfangreiche Community verfügen.
Dennoch plädiere ich für die Einführung eines Multi-Chain-Systems durch ein Blockchain-übergreifendes Protokoll. Dieser Ansatz geht auf häufige Probleme im Zusammenhang mit der Blockchain-Technologie ein, wie etwa Bandbreite, Skalierbarkeit, Transaktionsgeschwindigkeit und Kosten, und macht ihn zu einer praktikablen Lösung für öffentliche Grundbuchämter. Dieses Thema verdient eine weitere Diskussion.