Vermietern, die verkaufen, wird wahrscheinlich eine höhere Steuerbelastung drohen als noch vor zwei Jahren, obwohl Jeremy Hunt neuen Daten zufolge den Satz der Kapitalertragssteuer auf den Verkauf von Zweitwohnungen im Haushalt gesenkt hat.
Eine Analyse des Immobilienmaklers Hamptons zeigt, dass sukzessive Kürzungen des persönlichen Freibetrags für die Kapitalertragssteuer (CGT) dazu führen, dass der durchschnittliche Vermieter beim Verkauf in der Regel schlechter dasteht.
Der typische Vermieter, der einen höheren Steuersatz zahlt, könnte 454 £ mehr zahlen als vor April 2022, während ein Steuerzahler mit dem Standardsteuersatz 1.674 £ mehr zahlen könnte.
Der jährliche CGT-Personenfreibetrag wurde ab dem 6. April letzten Jahres von 12.300 £ auf 6.000 £ gesenkt und wird ab dem 6. April dieses Jahres weiter auf 3.000 £ gesenkt.
Höhere Kapitalertragssteuer vor dem 22. April im Vergleich zum 24. April: Diese Grafik zeigt, wie sich die Steuersenkung von Hunt für viele Vermieter, die ab dem 6. April verkaufen, tatsächlich eher wie eine Steuererhöhung anfühlen wird
Anfang des Monats kündigte Jeremy Hunt im Haushaltsplan an, dass die Regierung den CGT-Satz für Steuerzahler mit höherem Steuersatz von 28 Prozent auf 24 Prozent senken wird, während der Steuersatz für Steuerzahler mit Basissteuersatz unverändert bei 18 Prozent bleibt.
CGT wird auf den Gewinn erhoben, den Vermieter und Zweitwohnungsbesitzer mit einer Immobilie erzielen, deren Wert gestiegen ist, wenn sie sie verkaufen.
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Hunt spielte auf die „Laffer-Kurve“ an, nachdem er die Kürzung der Kapitalertragsteuer im Haushalt angekündigt hatte, und behauptete, der niedrigere Satz würde zu mehr Steuereinnahmen führen.
Die Laffer-Kurve bezieht sich auf die Idee, dass eine Erhöhung der Steuersätze über einen bestimmten Punkt hinaus kontraproduktiv ist und tatsächlich zu geringeren Steuereinnahmen führt.
Während seiner Haushaltsrede scherzte er: „Vielleicht haben zum ersten Mal in der Geschichte sowohl das Finanzministerium als auch die OBR ihre innere Laffer-Kurve entdeckt.“
Doch die Analyse von Hamptons deutet darauf hin, dass das Gegenteil der Fall sein könnte, da die Mehrheit der Vermieter überhaupt nicht das Gefühl haben wird, dass sie eine Steuersenkung erhalten.
Warum es den meisten Vermietern beim Verkauf möglicherweise schlechter geht
Allein durch die Senkung des CGT-Satzes von 28 Prozent auf 24 Prozent wird der durchschnittlich höhere Steuersatz zahlende Vermieter beim Verkauf 3.800 £ einsparen, so Hamptons.
Dies basiert auf dem durchschnittlichen Vermieter, der sein Mietobjekt für 110.000 £ mehr verkauft, als er letztes Jahr dafür bezahlt hat, vor Abzug aller erstattungsfähigen Kosten.
Wenn diese Senkung der höheren Kapitalertragsteuer jedoch mit der Senkung des jährlichen persönlichen Kapitalertragsfreibetrags kombiniert wird, erhöht sich die durchschnittliche Kapitalertragsrechnung um 454 £ oder rund 4 Prozent.
Diese Tabelle zeigt die durchschnittliche CGT-Rechnung des Steuerzahlers mit höherem Steuersatz nach Dauer des Kauf-zu-Vermietungs-Eigentums
Hamptons hat herausgefunden, dass bei 89 Prozent der Vermieter, die einen höheren Steuersatz zahlen und verkaufen, ihre CGT-Rechnung im April um durchschnittlich 454 £ steigen wird.
Die Änderung des persönlichen Freibetrags bedeutet auch, dass die CGT-Rechnung aller Vermieter, die niedrigere Steuern zahlen, ab April um durchschnittlich 1.674 £ steigen wird.
Aneisha Beveridge, Forschungsleiterin bei Hamptons, sagte, dass es von ihrem gesamten Vermögensvermögen abhänge, ob ein Vermieter von den Änderungen profitieren oder verlieren werde.
Der geringere persönliche Freibetrag in Verbindung mit niedrigeren Steuersätzen bedeutet, dass jeder Vermieter, der höhere Steuern zahlt und Gewinne von weniger als 68.000 £ meldet, schlechter gestellt ist.
Unterdessen werden diejenigen, die größere Zuwächse vermelden, besser dran sein.
Wenn man davon ausgeht, dass der durchschnittliche Vermieter, der im Jahr 2023 verkauft hat (nachdem er seit 1995 gekauft hat), einen Bruttogewinn von 110.000 £ meldete, bedeutet dies, dass fast alle Vermieter – unabhängig davon, ob sie niedrigere oder höhere Steuersätze zahlen) mehr Steuern zahlen müssen, wenn sie verkaufen.
„Die jüngsten Änderungen der CGT werden Vermieter mit den kleinsten Gewinnen am härtesten treffen“, sagte Beveridge.
„Normalerweise handelt es sich dabei um neuere Millennial-Investoren, die ein geringeres Preiswachstum verzeichnet haben, oder um solche, die billigere Häuser in weniger teuren Teilen des Landes verkaufen.
„Mittlerweile werden ältere Anleger, die schon länger Vermieter sind und größere Gewinne angehäuft haben, viel eher von der Steuersenkung profitieren.“
Beveridge wies auch darauf hin, dass viele seriöse Vermieter von den CGT-Änderungen nicht betroffen sein werden, da sie über eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung und nicht im eigenen Namen besitzen.
Im Jahr 2023 wurden in ganz Großbritannien eine Rekordzahl von 50.004 Buy-to-Let-Unternehmen mit beschränkter Haftung gegründet, was den bisherigen Rekord von 48.540 aus dem Jahr 2022 um 3 Prozent übertraf.
„Die Änderungen der Kanzlerin an den CGT-Sätzen gelten nur für Vermieter, die einen höheren Steuersatz zahlen und Häuser auf ihren eigenen Namen haben“, fügte sie hinzu.
„Mittlerweile zahlen immer mehr Investoren, deren Immobilien Eigentum von Unternehmen sind, Körperschaftssteuer auf ihren Verkaufserlös nach Abzug der Kosten.
„Während die Steuereffizienz bisher der Hauptvorteil einer Unternehmensstruktur war, ist es zunehmend auch die Sicherheit und Stabilität, die sie bietet.“
„Kanzler haben sich im Allgemeinen als weniger geneigt erwiesen, an Unternehmenssteuervorschriften herumzubasteln als Privatpersonen.“
Durchschnittliche CGT-Rechnung des Steuerzahlers mit höherem Steuersatz nach Region: Anleger, die in günstigeren Märkten verkaufen, werden von den Änderungen eher negativ betroffen sein
Hunt sagte, die Änderung der CGT sei vorgenommen worden, um den Immobilienmarkt zu unterstützen.
Er glaubt, dass dadurch mehr Vermieter und Zweitwohnungsbesitzer dazu ermutigt werden, ihre Immobilien zu verkaufen, wodurch mehr Immobilien für Käufer verfügbar werden, auch für diejenigen, die zum ersten Mal auf die Immobilienleiter steigen möchten.
Beveridge sagte jedoch, dass der CGT-Personenzuschuss den gegenteiligen Effekt hätte.
Sie sagte: „Obwohl der Kanzler deutlich gemacht hat, dass er Vermieter zum Verkauf ermutigen und neues Wohnangebot für Erstkäufer auf den Markt bringen will, sieht die Realität so aus, dass die Änderungen bei der Kapitalertragssteuer insgesamt wahrscheinlich so wirken werden.“ ein abschreckender Faktor.
„Die meisten Vermieter, die dieses Jahr den Markt verlassen, werden am Ende mehr Steuern zahlen als vor zwei Jahren, nicht weniger.“
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