Die Pandemie sollte der Tod der großen amerikanischen Stadt sein. Der Aufstieg der Fernarbeit löste eine Abwanderung in den Sonnengürtel und in die Vororte aus und hinterließ leere U-Bahn-Wagen, verlassene Büros und verlassene Innenstädte. Die Gewaltkriminalität nahm zu. Plötzlich standen sogenannte Superstar-Städte – wie New York, Boston und Los Angeles, die in den 2010er Jahren boomten – vor dem, was Experten als „urbane Untergangsschleife“ bezeichneten. Je mehr Menschen wegzogen, desto schlimmer würde es werden; je schlimmer es wurde, desto mehr Menschen würden wegziehen; und so weiter, in einer endlosen Spirale, die den Superstar-Städten das gleiche antun würde, was der Niedergang der Autoindustrie Detroit angetan hat.
Aber das ist nicht passiert. 25 der 26 größten Innenstädte Amerikas haben dies mehr Einwohnern heute mehr als am Vorabend der Pandemie. Unterdessen sind sowohl die Gewalt- als auch die Eigentumskriminalität in den Städten im ganzen Land in den Jahren 2022 und 2023 stark zurückgegangen (Washington, D.C. war eine bemerkenswerte Ausnahme), und einige andere Bedrohungen der öffentlichen Ordnung, wie etwa Ladendiebstahl, scheinen überbewertet worden zu sein. Tatsächlich ist das größte Problem, mit dem Superstar-Städte heute konfrontiert sind, dasselbe, das sie schon vor der Pandemie betraf: Zu viele Menschen wollen darin leben. Die Immobilienpreise sind in den letzten vier Jahren in die Höhe geschossen. In New York, Boston und Los Angeles liegen die Leerstandsquoten auf oder nahe dem niedrigsten Stand seit Jahrzehnten. Sogar San Francisco, dem Inbegriff des städtischen Niedergangs nach der Pandemie, geht es bemerkenswert gut. Im vergangenen Jahr wuchs die Bevölkerung aufgrund der Nettomigration stärker als in jeder anderen Stadt in Kalifornien, und die Kriminalitätsrate ging zurück. Laut einer Studie gingen Autoeinbrüche, das Symbol des Verfalls in der Bay Area, Ende 2023 dramatisch zurück San Francisco Chronicle Analyse. Obdachlosigkeit und Drogenkonsum im Freien bleiben große Probleme, haben aber nicht zu einer Massenflucht in die Städte geführt. Auch wenn die Dinge noch nicht ganz zur Normalität zurückgekehrt sind, scheint der Pfeil nach oben zu zeigen.
Das ist jedenfalls eine Interpretation. Der Vater der Doom-Loop-Hypothese sieht die Sache etwas anders. Seiner Ansicht nach haben die Städte die Todesspirale der Pandemie noch nicht wirklich überwunden. Sie haben es einfach noch nicht erlebt.
Als Stijn Van Nieuwerburgh, Als Finanz- und Immobilienprofessor an der Columbia University im Jahr 2022 die Doom-Loop-Theorie vorschlug, hatte er eine ganz bestimmte Reihenfolge im Sinn.
Schritt eins: Die Umstellung auf Remote- und Hybridarbeit führt dazu, dass Unternehmen ihre Büros verkleinern oder ganz aufgeben, sodass den Eigentümern von Bürogebäuden viel Leerraum und weit weniger potenzielle Mieter zur Verfügung stehen. Dieser Prozess hat bereits begonnen; Anfang des Jahres erreichte der Anteil leerstehender Bürogebäude einen neuen Rekord.
Schritt zwei: Besitzer von Bürogebäuden, denen jetzt die Liquidität ausgeht, müssen entweder ihre Hypotheken refinanzieren – was in Zeiten hoher Zinsen schwierig ist – oder sie verkaufen. Aufgrund der geringeren Nachfrage nach Büroflächen werden sie jedoch mit einem Preisnachlass verkauft. Auch dieser Prozess hat begonnen; Die Preise selbst für Büroimmobilien höchster Qualität sind seit Anfang 2022 um 35 Prozent gefallen und werden in den kommenden Jahren wahrscheinlich noch weiter sinken, da die Mietverträge vor der Pandemie weiterhin auslaufen.
Schritt drei: Da sich niedrigere Immobilienwerte letztendlich in niedrigeren Grundsteuern niederschlagen, werden die Kommunalverwaltungen mit riesigen Haushaltsdefiziten konfrontiert sein und gezwungen sein, wichtige öffentliche Dienstleistungen wie Polizei, Transport und Bildung einzuschränken. Kriminalität und Obdachlosigkeit werden zunehmen, der Zustand der Schulen wird schlechter und der öffentliche Nahverkehr wird verfallen. Einwohner werden die Städte in Scharen verlassen, was die Steuerbasis und die öffentlichen Dienstleistungen der Stadt weiter untergräbt und in einen Teufelskreis mündet. Dieser Teil ist noch nicht passiert. „Wir sind gerade erst im ersten Inning“, sagte mir Van Nieuwerburgh. „Es wird noch viel, viel schlimmer werden.“
Van Nieuwerburghs Theorie und damit das Schicksal der amerikanischen Städte hängen von zwei Grundannahmen ab. Der erste ist politisch. Stadtverwaltungen könnten theoretisch die entgangenen Einnahmen aus Gewerbeimmobilien durch Steuererhöhungen ausgleichen, anstatt wichtige Dienstleistungen zu kürzen. Van Nieuwerburgh argumentiert jedoch, dass die Angst vor politischen Gegenreaktionen die Stadtführer in der Praxis davon abhalten wird, dies zu tun. Selbst wenn dies der Fall wäre, könnte ein solcher Schritt Anwohner und Unternehmen dazu ermutigen, die Stadt zu verlassen, was zu einer eigenen Untergangsdynamik führen würde.
Andere Experten sind anderer Meinung. Der Stadtökonom Edward Glaeser erzählte mir, dass viele Städte als Reaktion auf die Kriminalitätswelle der 1980er und 1990er Jahre die Steuern erheblich erhöht hätten, um ihre Polizeikräfte zu stärken, ohne dass es zu einem Verlust der Einwohner kam. Beide Ansichten sind plausibel und das Ergebnis wird wahrscheinlich von Stadt zu Stadt unterschiedlich sein; New York beispielsweise erzielt gerade einmal etwa 10 Prozent seines Umsatzes mit Gewerbeimmobilien, während Boston etwa 36 Prozent erhält. Aber es ist bezeichnend, dass die Kommunalpolitiker in Orten wie New York und San Francisco die aktuellen Defizite dadurch bewältigen, dass sie ihren Haushalt kürzen und keine Steuererhöhungen vorschlagen.
Die zweite Annahme ist soziologischer Natur: Wenn Städte Sind Werden die Bewohner, die gezwungen sind, ihre Dienstleistungen einzuschränken, darauf reagieren, indem sie massenhaft abwandern? Die Antwort hängt davon ab, warum die Menschen Ihrer Meinung nach überhaupt in Städten leben wollen. Eine Ansicht ist, dass Städte grundsätzlich eine Art wirtschaftliche Transaktion sind. Die Bewohner zahlen für das Leben in dicht besiedelten städtischen Umgebungen einen Aufpreis und erhalten dafür bestimmte Vorteile wie die Nähe zum Büro, den Zugang zu Annehmlichkeiten und die Bereitstellung öffentlicher Dienstleistungen. Sobald jedoch die Gesamtkosten den Nutzen überwiegen – beispielsweise aufgrund höherer Steuern oder Budgetkürzungen –, werden die Menschen abwandern.
Aber es gibt noch eine andere Sicht auf Städte, die weniger von utilitaristischer Rationalität als vielmehr von einer gewissen romantischen Intuition geprägt ist. Aus dieser Sicht hat die Erfahrung, in der Nähe einer Vielzahl unterschiedlicher Menschen zu sein, die man treffen, besuchen und unternehmen kann, eine gewisse Anziehungskraft, die nichts mit der Arbeit zu tun hat und sich nicht einfach in Kosten umwandeln lässt -Nutzenberechnung.
„In Städten geht es wirklich um die Freuden der menschlichen Interaktion“, sagte mir Glaeser. “Zum Abendessen ausgehen. Treffen Sie einen Fremden. Wir sind eine soziale Spezies und Städte sind der Höhepunkt unserer Sozialität.“ Tatsächlich wimmelt es in den städtischen Straßen von Leben, auch wenn viele Büros leer bleiben – die Bürobesuchsquote liegt landesweit immer noch 37 Prozent unter dem Niveau von 2019. In den meisten der größten Städte Amerikas hat der Tourismus wieder mehr als 80 Prozent des Niveaus vor der Pandemie erreicht und nimmt weiter zu. An Wochenenden herrscht in den Innenstädten genauso viel Leben wie vor Corona, und gemischt genutzte Wohnviertel boomen. Viele Orchester und Museen verkaufen mehr Tickets als vor der Pandemie.
Angesichts dieser Dynamik, argumentiert Bruce Schaller, ein Verkehrsberater und ehemaliger New Yorker Verkehrs- und Planungsbeamter, könnte der Rückgang der Gewerbeimmobilienwerte paradoxerweise den Superstar-Städten Amerikas neues Leben einhauchen. Da Büro- und Ladenflächen erschwinglicher werden, könnten mehr Familienrestaurants, kreative Unternehmen und aufstrebende Unternehmen einziehen, was die Stadt zu einem noch vielfältigeren und lebendigeren Ort für ihre Bewohner machen würde. Das wiederum wird mehr Menschen und Unternehmen anziehen. Schaller räumt ein, dass die lokalen Haushalte in der Zwischenzeit vielleicht knapper werden, aber das ist ein beherrschbares Problem für eine wachsende Stadt. „In Städten geht es nicht um Steuereinnahmen oder Immobilien“, sagte er mir. „Sie handeln von der Magie, die entsteht, wenn eine Gruppe talentierter, hochmotivierter Menschen am selben Ort zusammenkommt. Und das wird nicht verschwinden.“
Zumindest an einigen Stellen. Die Nachfrage nach Büroflächen in Superstar-Städten ist so groß, dass diese Märkte einem Rückgang der Immobilienwerte standhalten und sogar davon profitieren können. Aber in kleineren Städten wie Cleveland und Memphis, wo die Immobilienwerte nicht so stark fallen müssen, ist es wahrscheinlicher, dass ein ähnlicher Rückgang eine Verhängnisschleife aus verlassenen Gebäuden, schrumpfenden Budgets und sinkenden Bevölkerungszahlen auslöst.
Glücklicherweise zeichnet sich ein Konsens darüber ab, wie dieses Schicksal vermieden werden kann: Städte müssen zu Orten werden, an denen Menschen Zeit verbringen möchten, unabhängig davon, wo sie arbeiten. Die Innenstädte sollten mit mehr Wohnungen, Restaurants und Unterhaltungsmöglichkeiten gefüllt werden. Große Bürogebäude sollten in neuartige Räume umgewandelt werden, die für Co-Living und Co-Working optimiert sind, oder abgerissen werden, um mehr Wohnraum zu schaffen. Die Gesetzgeber sollten die Einteilung in Zonen zur einmaligen Nutzung aufgeben, damit getrennte Stadtteile für Wohnen, Arbeiten und Vergnügen durch gemischt genutzte Stadtteile ersetzt werden können, die alle drei Bereiche vereinen. „Ich denke, ältere Städte können viel von Orten wie Nashville, Miami, Dubai, Las Vegas lernen“, sagte mir der Stadtforscher Richard Florida.
Die Amerikaner haben eine lange Tradition darin, den Tod unserer Großstädte vorherzusagen, und diese Städte haben uns seit langem das Gegenteil bewiesen. Im Jahr 1777 sagte der englische Schriftsteller Samuel Johnson: „Wenn ein Mann London satt hat, ist er des Lebens müde; denn in London gibt es alles, was das Leben leisten kann.“ Wenn das Gleiche auch für Städte wie Seattle, LA und Austin gilt, dann ist die große amerikanische Stadt vielleicht in Ordnung.