Die Briten lieben ein Fixer-Obermaterial. Wir freuen uns über die Möglichkeit, mehr Platz zu gewinnen oder einer Immobilie unsere eigene Note zu verleihen. Aber es war eine mutige Seele, die in den Jahren nach der Pandemie ein Projekt annahm. Globale Lieferkettenprobleme ließen die Kosten für Rohstoffe wie Holz in Rekordhöhe steigen. Aufgrund steigender Kosten wurden Bauprojekte häufig zwei- oder sogar dreimal vor ihrer Fertigstellung neu bewertet.
Hausbesitzer hatten Schwierigkeiten, gute und verfügbare Bauunternehmer zu finden, da während der Pandemie viele Fachkräfte die Branche – und in einigen Fällen das Land – verließen. Laut dem Immobilienportal Zoopla sind die Kosten für einige Hausrenovierungen zwischen 2020 und 2023 dadurch um mehr als 40 Prozent gestiegen.
Doch nach Jahren steigender Preise und Lieferengpässen lässt die Aufregung endlich nach.
Unterdessen bleibt die Alternative zum Renovieren – der Umzug – atemberaubend teuer und wird voraussichtlich noch weiter steigen.
Laut der Website „Compare My Move“ belaufen sich die Umzugskosten auf 12.187 £ für ein durchschnittliches Haus in Großbritannien, das 285.000 £ kostet. Darin enthalten sind 1.750 £ Stempelsteuer, 2.706 £ für die Eigentumsübertragung beim Kauf und Verkauf und 5.700 £ für typische Immobilienmaklergebühren. Bei einem Haus im Wert von 1 Million Pfund würde allein die Stempelsteuer 41.250 Pfund betragen. Und ab März werden die Stempelsteuerrechnungen stärker steigen.
Darren und Helen Taylor verwandelten ein Cottage am Meer in ein Strandhaus im Hampton-Stil
Der Betrag, den ein Käufer für eine Immobilie zahlen kann, bevor er der Stempelsteuer unterliegt, wird von seinem derzeitigen vorübergehenden Schwellenwert von 250.000 £ auf 125.000 £ sinken, und der Schwellenwert für Erstkäufer wird von dem vorübergehenden Schwellenwert von 425.000 £ auf 300.000 £ sinken .
Ist jetzt also ein besserer Zeitpunkt, sich zu verbessern, als umzuziehen? Wealth untersucht, wie viel es derzeit kostet, eine Immobilie zu renovieren – und welche Renovierungen Ihr Geld am wahrscheinlichsten zurückbringen.
Wie sieht der Renovierungsmarkt derzeit aus?
Qunatity-Gutachter Tim Phillips von Quantiv sagt, dass es jetzt viel einfacher ist, eine Renovierung durchzuführen als in den letzten Jahren, da sich die Preise stabilisieren und der Markt abgekühlt ist. „Die Vorlaufzeiten der Handwerker sind von neun Monaten auf zwei oder drei gesunken, und Bauunternehmer sind weniger beschäftigt“, sagt er.
Materialien machen in der Regel etwa die Hälfte einer Kostenschätzung aus. Pandemiebedingte Probleme in der Lieferkette und dann die Invasion Russlands in der Ukraine ließen die Preise in die Höhe schießen, doch seitdem haben sie sich beruhigt. Nach Angaben des Office for National Statistics waren die Preise für Baumaterialien im Vereinigten Königreich im Dezember letzten Jahres um zwei Prozent niedriger als in den zwölf Monaten zuvor. Dennoch lagen die Preise immer noch um 38,4 Prozent höher als im Januar 2020.
Allerdings warnt Professor Noble Francis, Wirtschaftsdirektor der Construction Products Association, dass wir noch nicht über den Berg sind. Er sagt, dass die Materialpreise sieben Monate in Folge gesunken sind, aber während die Kosten für einige Waren wie Holz gesunken sind, „sind die Preise für Küchenmöbel, Metalltüren und -fenster gestiegen“.
Angriffe auf Schiffe im Roten Meer haben die Frachtkosten von China nach Nordeuropa verdreifacht, was die Preise für einige Artikel wie Elektrogeräte, Haushaltsgeräte und Einrichtungsgegenstände in die Höhe treibt. Auch die Arbeitskosten – die die restlichen 50 Prozent der Baukosten ausmachen – sinken endlich, sagt Prof. Francis. „Die Löhne im Baugewerbe waren im Dezember 2023 lediglich 3,8 Prozent höher als ein Jahr zuvor“, sagt er.
Der Architekt Tomas Kinver von Kinver Kreations sagt, er sehe endlich sinkende Material- und Arbeitskosten, die sich in niedrigeren Kostenvoranschlägen für angehende Renovierer niederschlagen.
„Projekte kommen jetzt mit niedrigeren Preisschätzungen von Auftragnehmern als noch vor einem Jahr“, sagt er.
Der Eigentümer eines typischen Zwei-oben-zwei-unten-Reihenhauses legte letztes Jahr ein 40 Quadratmeter großes zweistöckiges Erweiterungsprojekt auf Eis, weil die Schätzungen bei 140.000 £ inklusive Mehrwertsteuer lagen.
„Die Schätzungen belaufen sich jetzt auf rund 80.000 £ inklusive Mehrwertsteuer, also macht der Eigentümer weiter“, sagt Kinver. Er fügt hinzu, dass die Reduzierung auf die gesunkenen Materialkosten zurückzuführen sei und dass Bauherren keine Preiserhöhungen vornehmen müssten, um mit unvorhergesehenen höheren Kosten zu rechnen. Fast die Hälfte (47 Prozent) der Bauunternehmen berichteten Ende letzten Jahres von einem Rückgang der Anfragen für neue Arbeiten, so die neuesten Zahlen der Federation of Master Builders.
Wie viel kosten Renovierungen?
Jeder, der schon einmal ein Bauprojekt durchgeführt hat, weiß, wie stark die Kosten variieren können. Oft gehen Angebote mit Preisschwankungen in Höhe von mehreren Zehntausend Pfund ein.
Sie hängen von der Verfügbarkeit von Arbeitskräften in einem bestimmten Bereich und zu diesem Zeitpunkt davon ab, welche Artikel von Lieferkettenproblemen betroffen sind und welche Spezifikationen Sie für das Projekt anstreben.
Matthew Boyd von Force 1 Construction in West Sussex sagt beispielsweise, dass ein typischer einstöckiger Wohnküchen-Anbau von 4 x 8 Metern in seiner Gegend etwa 60.000 bis 90.000 Pfund kosten könnte. Aber schon eine teurere Designentscheidung – etwa die beliebten Stahltüren im Crittall-Stil anstelle von Falttüren – kann die Projektkosten um Tausende von Pfund erhöhen. Daher ist es schwierig, gleichmäßige Zahlen für das Vereinigte Königreich als Ganzes zu ermitteln – insbesondere nach einer Phase enormer Preisvolatilität. Für jeden Quadratmeter Innenfläche, den Sie einer Immobilie im Rahmen eines Hausrenovierungsprojekts hinzufügen, kostet es etwa 1.500 bis 2.250 £, zuzüglich Mehrwertsteuer gemäß der Marke Homebuilding & Renovating für Selbstbauer und Erweiterungsbauunternehmen.
Das würde bedeuten, dass eine Küchenerweiterung um 30 Quadratmeter etwa 45.500 bis 67.500 £ kosten würde.
Unsere Momentaufnahme der aktuellen Preisschätzungen zeigt jedoch, wie stark diese variieren können. Craig Colton, Gründer von Absolute Lofts, das im Südosten Englands tätig ist, sagt, dass eine einfache Dachgeschosserweiterung mit Velux-Fenstern derzeit ab etwa 30.000 £ kostet. Eine Dachgaubenerweiterung kostet etwa 55.000 £, aber die Kosten für die Ausstattung mit einem Badezimmer kommen noch hinzu.
„Eine typische Dachgeschosserweiterung, die einer Terrasse oder einem Doppelhaus mit drei Schlafzimmern ein Schlafzimmer und ein Badezimmer hinzufügt, würde etwa 60.000 bis 65.000 Pfund kosten“, sagt er. „Aber es würde den Wert eines solchen Hauses, das etwa 650.000 Pfund wert ist, um etwa 100.000 Pfund erhöhen, sodass der Eigentümer das dafür ausgegebene Geld zurückbekommen würde.“
Lisa Taylor, 38, Inhaberin einer PR-Agentur, hat Angebote für einen 12 Quadratmeter großen einstöckigen Hinteranbau ihres ehemaligen Gemeindehauses mit drei Schlafzimmern im Dorf Lodsworth, West Sussex, eingeholt.
Sie musste eine Wohnung kaufen, um sich den Aufenthalt in dem Dorf leisten zu können, in dem sie gemietet hatte. Sie und ihr Mann haben das Haus letztes Jahr für 410.000 Pfund gekauft und leben dort zusammen mit ihrer dreijährigen Tochter Freya.
„Die Kostenvoranschläge für den hinteren Anbau, der eine Wohnküche mit Glastüren zum Garten hinzufügen würde, beliefen sich insgesamt auf etwa 50.000 bis 60.000 Pfund, also müssen wir zuerst sparen“, sagt Lisa. „Wir werden zehn Jahre hier leben, also schaffen wir es hoffentlich zurück.“ „Ich habe hübsch renovierte ehemalige Gemeindehäuser gesehen, die für 750.000 Pfund zum Verkauf standen.“
Gareth Gazey von Gazey Architects in London sagt, dass Fernsehsendungen wie „Grand Designs“ dazu beigetragen haben, den Appetit auf von Architekten entworfene Erweiterungen zu wecken.
„Die beliebte seitliche Glaserweiterung (oder Seitenfüllung) an viktorianischen L-förmigen Häusern kostet im Südosten normalerweise 84.000 bis 90.000 £ zuzüglich Gebühren“, sagt er.
Matt Waller vom Bauunternehmen MW Residential sagt, dass Küchenerweiterungen in seinem Viertel im Südwesten Londons in der Regel mindestens 100.000 Pfund inklusive Mehrwertsteuer kosten – und das ohne die schicke Einbauküche.
„Manche Arten von Dachgeschossausbauten kosten ab etwa 120.000 £ … und Kellerausbauten ab 200.000 £“, fügt er hinzu. Russell White vom Immobilienmakler Winkworth in Putney im Südwesten Londons – sagt, dass Seitenrückwandfüllungen die Kosten für ein viktorianisches Reihenhaus um 100.000 £ erhöhen können, während ein Dachausbau 120.000 bis 150.000 £ kostet. Einige Schätzungen bleiben erschreckend hoch, auch wenn die Preissteigerungen insgesamt nachlassen.
Sarah Capes und Ehemann Adam sind in ein Haus mit vier Schlafzimmern in Radlett, Hertfordshire, gezogen und haben über einen Anbau mit doppelter Höhe nachgedacht. „Aber der Kostenvoranschlag, den wir bekamen, war astronomisch, 800.000 Pfund, also haben wir beschlossen, vorerst einfach mit dem zu leben, was wir haben“, sagt Sarah, die in der Vermögensverwaltung arbeitet.
Reduzieren Sie Kosten, indem Sie es selbst erledigen
Darren und Helen Taylor entdeckten einen Meerblick von einem Bungalow aus den 1970er-Jahren und wussten, dass sie ihn in ein Strandhaus im Hamptons-Stil verwandeln könnten. „Wir haben beschlossen, alles selbst zu machen“, sagt Darren, 51, der in Immobilien investiert. „Wir wussten, dass wir allein durch den Aufbau auf dem Flachdach einen Mehrwert schaffen konnten – ohne Erdarbeiten“, sagt er. „Aufbau ist eine viel kostengünstigere Möglichkeit, mehr Fläche hinzuzufügen.“
Darren sagt, dass sie alle bei der Arbeit gelernt haben, wobei sein 80-jähriger Vater Brian, ein ehemaliger Bauarbeiter, zusammen mit ihrem achtjährigen Sohn Etienne, der den gemieteten Bagger liebte, mitgeholfen hat.
Helen beschreibt, wie sie den Grundriss geplant haben, indem sie die Wände auf einem Ausdruck des Grundrisses ausgemalt haben. „Es hätte 500.000 Pfund gekostet, wenn wir Bauunternehmer eingesetzt hätten.“
„Wir renovieren, um Geld zu verdienen, aber auch um ein Erfolgserlebnis zu haben – indem wir hässliche Entenküken in Schwäne verwandeln“, sagt sie. Das Haus mit vier Schlafzimmern, das 2019 für 610.000 £ gekauft wurde, steht jetzt über Jackson-Stops für 1,25 Millionen £ zum Verkauf.
Wie viel sollten Sie ausgeben?
Wenn Sie eine Immobilie renovieren, um sie für die kommenden Jahre zu bewohnen, werden die Prioritäten wahrscheinlich ganz anders sein, wenn Sie planen, die Immobilie zu reparieren und weiterzuziehen.
Wenn Sie eine Renovierung durchführen, um Gewinne zu erzielen, müssen Sie sich darauf konzentrieren, die Rendite Ihrer Investition zu maximieren und sicherzustellen, dass Sie nicht mehr für die Immobilie ausgeben, als Sie sich jemals erhoffen könnten.
Der Immobilieninvestor Darren Mould von Domus Developments in Cambridge verkaufte ein Haus mit vier Schlafzimmern in Saffron Walden für 455.000 £, nur einen Monat nachdem er es für 340.000 £ auf einer Auktion erworben hatte. Er ließ es für 10.000 £ leicht umgestalten, einschließlich Anstrich, neuen Türen sowie Modernisierungen bei Elektrik und Heizung. „Ich hätte mehr dafür tun können, aber meine Marge wäre geringer geworden“, sagt er.
Wer längerfristig in der Wohnung bleiben möchte, muss unter Umständen länger warten, bis er sich die Sanierung leisten kann.
Matt Waller von MW Residential sagt, dass die Leute kurz nach dem Einzug in eine Immobilie Verbesserungen vorgenommen haben, aber das ist im aktuellen Zinsumfeld nicht immer der Fall. „Was sich geändert hat, ist, dass in unseren letzten sechs Jobs die Eigentümer seit mindestens zwei Jahren in ihren Häusern wohnen“, sagt er.
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