ESG (Environmental, Social and Governance) ist ein Werttreiber, der sich zunehmend auf die Immobilienmärkte auswirkt und wichtige Aspekte der Due Diligence, der Akquisitionsstrategie und der Vermögensverwaltung bestimmt. Stakeholder in der Immobilienbranche verstehen allmählich, dass es neben dem öffentlichen Interesse an ESG und der Notwendigkeit, staatliche Vorschriften zu ESG einzuhalten, auch eine solide finanzielle Rechtfertigung dafür gibt, ESG- und Nachhaltigkeitsziele festzulegen und zu erreichen. Mit der wachsenden Bedeutung von ESG-Kennzahlen steigt auch die Nachfrage nach Überwachung der ESG-Performance, Generierung und Nachverfolgung zuverlässiger Daten sowie Verbesserung von Transparenz, Vertrauen und Datensicherheit.
Als wichtiges Geschäftsziel setzen sich viele Unternehmen Ziele, um ihre CO2-Bilanz durch die Verwendung umweltfreundlicher Baumaterialien oder die Optimierung des Energieverbrauchs in Gebäuden zu reduzieren. Viele Jurisdiktionen schreiben verpflichtende Offenlegungspflichten zur Nachhaltigkeit vor, wie beispielsweise die EU-Richtlinie zur Nachhaltigkeitsberichterstattung von Unternehmen. In den USA hat die Securities and Exchange Commission angekündigt, dass sie Regeln für die ESG-Offenlegung verabschieden wird, die Richtlinien für Treibhausgasemissionen enthalten und auf bestehenden Standards wie der Task Force on Climate-Related Financial Disclosures und dem Greenhouse Gas Protocol aufbauen werden. Unternehmen beteiligen sich auch an freiwilligen Berichtsprogrammen wie dem Bewertungssystem „Leadership in Energy and Environmental Design“ (LEED).
Die Herausforderung besteht darin, greifbare Fortschritte aufzuzeigen, ein aussagekräftiges Messprogramm für alle Portfolios zu entwickeln und Verbindungen zwischen den Interessengruppen aufzubauen, um Transparenz und Rückverfolgbarkeit zu gewährleisten. Manager haben die Aufgabe, große Datenmengen zu sammeln und zu verarbeiten, was wiederum ihre Fähigkeit, fundierte Entscheidungen in Echtzeit zu treffen, in Frage stellt. Auch stellt sich die Frage, ob Unternehmen tatsächlich so umweltschonend wirtschaften, wie sie behaupten. Stakeholder fordern eine praktikable Lösung zur Überwachung der ESG-Umsetzung.
Blockchain: Eine einzige, standardisierte Plattform
Um zuverlässige und vertrauenswürdige Daten zu sammeln und zu verfolgen, ESG-Berichte zu erstellen und den Verwaltungs- und Messprozess zu automatisieren, wenden sich viele Unternehmen jetzt modernen Technologien wie Blockchain, KI und dem Internet der Dinge zu. Blockchain ist eine Kombination von Technologien – einschließlich digitaler Signaturen, asymmetrischer Schlüsselkryptographie, verteilter Hauptbücher und Peer-to-Peer-Kommunikation – die gemeinsam ein Netzwerk von Informationen unterstützen, die kryptografisch in der Kette gespeichert sind. Bei der Messung von Aspekten der ESG-Leistung bietet Blockchain eine einzige, standardisierte Plattform für aussagekräftige Messungen. Die Technologie kann verwendet werden, um Berichte zu erstellen, die die ESG-Leistung und -Konformität belegen. Es stellt auch sicher, dass alle Daten auf konsistente, unveränderliche und manipulationssichere Weise gesammelt, übertragen und aufgezeichnet werden, und ermöglicht eine Datenstandardisierung, um Transparenz zu gewährleisten und die Datensicherheit und den Datenschutz zu wahren. Wenn er von anderen digitalen Technologien wie dem Internet der Dinge unterstützt wird, kann dieser Datenerfassungsprozess automatisiert und optimiert werden.
Beispielsweise können Blockchain-Plattformen verwendet werden, um Energieerzeugung, -speicherung und -verbrauch zu überwachen. Die Blockchain-Technologie kann auch dazu beitragen, zu verfolgen, wie Baumaterialien hergestellt, verwendet und recycelt werden. Manager können Blockchain-basierte Datensysteme verwenden, um ESG-Probleme während des gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes zu überwachen und fundierte Entscheidungen in Echtzeit zu treffen, um nachhaltige Investitionen zu stärken, den ökologischen Fußabdruck des gesamten Portfolios zu kontrollieren und die Teameffektivität zu optimieren.
Verfolgung der sozialen Komponente
Auch die „soziale“ Komponente von ESG spielt bei der Immobilienanlage eine wichtige Rolle. Innovative grüne Finanzierungsmechanismen haben Investitionen in nachhaltige Immobilien freigesetzt, da Investoren nach Projekten suchen, die sich positiv auf die Gesellschaft auswirken, wie bezahlbarer Wohnraum, grüne Büroflächen und erneuerbare Energien. Viele Unternehmen implementieren Änderungen, um das Wohlbefinden der Mitarbeiter zu verbessern, was eine verbesserte Belüftung und Luftzirkulation, optimierte Platzverhältnisse, Hygiene und Licht umfassen kann.
Immer häufiger verlassen sich Immobilienunternehmen auf Sensoren und Geräte, die in ihren Gebäuden installiert sind, um festzustellen, ob die von ihnen bereitgestellten Annehmlichkeiten die optimale Nutzung der Gebäudefläche darstellen. Diese Geräte liefern Immobilienverwaltern Echtzeit-Belegungsraten und historische Nutzungsdaten, die in der Blockchain aufgezeichnet werden können. Blockchain-Tracking kann Immobilienverwaltern auch dabei helfen, routinemäßige Wartungsaufgaben zu automatisieren, z. B. die Bestellung neuer Glühbirnen oder die Optimierung der HLK1 durch sofortige Rationalisierung der Heizung und Kühlung eines Raums, Erkennung von Fehlfunktionen und Defekten sowie Messung und Anpassung des Energieverbrauchs durch KI-basiertes maschinelles Lernen.
Verfolgen der Governance-Komponente
Die „Governance“-Komponente von ESG erfordert einen Selbstregulierungsmechanismus, der das Engagement eines Unternehmens für Rechenschaftspflicht und das Wohlergehen von Gemeinschaften widerspiegelt. Eine starke Governance basiert auf Fairness, Transparenz und Sicherheit. Blockchain-basierte Smart Contracts können diesen Prozess einfacher und effektiver gestalten, indem sie Transparenz und Unveränderlichkeit bei Immobilientransaktionen und Unternehmensrichtlinien ermöglichen. Mithilfe der Blockchain-Technologie können Unternehmen Informationen sammeln, die Nachhaltigkeitsziele fördern, und gleichzeitig alle personenbezogenen Daten schützen, die bei der Verwaltung von Mietern, dem Verkauf von Immobilien und der Betreuung von Investoren, Mitarbeitern und Auftragnehmern gesammelt werden. Datenschutzprobleme können auch in der Kette angegangen werden, indem Berechtigungen verwendet werden, um den Zugriff bei Bedarf zu verhindern, oder durch Zero-Knowledge-Proof-Technologie.
Aber es gibt Grenzen
Natürlich ist die Blockchain-Technologie nicht die Antwort auf alle ESG-Herausforderungen und existiert nicht im luftleeren Raum. Jede Blockchain-basierte Lösung muss rechtliche und regulatorische Verpflichtungen sowie technologische Einschränkungen erfüllen und diese Bedenken berücksichtigen, wenn sie in ESG-Richtlinien integriert werden.
Beispielsweise wird ein Blockchain-basierter Smart Contract häufig verwendet, um Transaktionen und Datenflüsse zu automatisieren und zu schützen, was die Automatisierung, Sicherheit und Effizienz erleichtert. Ein Hauptanliegen ist das potenzielle Risiko und die Haftung, die sich aus unbeabsichtigten Programmierfehlern im Codierungsprotokoll ergeben, die zu finanziellen oder anderen Verlusten bei Transaktionsgegenparteien führen und Risiken für den allgemeinen Ruf eines Unternehmens darstellen können, was zu Streitigkeiten führt, die zu kostspieligen Rechtsstreitigkeiten führen.
Smart Contracts sind so konzipiert, dass sie weitgehend ohne Zwischenhändler funktionieren. Aber es besteht – zumindest für die absehbare Zukunft – ein Bedarf an menschlicher Aufsicht, Intervention und Interpretation, um Code-Audits am Frontend durchzuführen, branchengerechte Schutzmaßnahmen und Best Practices aufrechtzuerhalten und Rechtsstreitigkeiten und Risikozuweisungen anzugehen, die sich aus Smart Contracts ergeben Fehlfunktion, Kompromittierung des Zugriffs einer Partei auf die Blockchain oder potenzielle Hacks.
Alle diese Fragen müssten in separaten traditionellen Verträgen auf Textbasis behandelt werden. Ein Gericht würde den Text und den Kodex wahrscheinlich als einheitliche Einzelvereinbarung betrachten, da er die Rechte und Pflichten der Parteien festlegt.
Neue Regeln entstehen
Angesichts der Bedenken, dass die Erfassung und Speicherung von digitalisierten Daten in der Kette sensible und vertrauliche Daten offenlegen könnte, entstehen neue Vorschriften und Richtlinien, die sich auf die Rechenschaftspflicht und Haftung in Bezug auf den Schutz und die Entsorgung von Daten, Datenschutzrichtlinien und die angemessene Verwendung personenbezogener Daten konzentrieren. Benachrichtigung über Datenschutzverletzungen und andere sensible Bereiche. Während die Blockchain als relativ sicher vor Hackerangriffen gilt, können Backdoor-Angriffe über Wallets oder andere Mittel Daten aus der Blockchain exfiltrieren. Vertraulichkeits-, Sicherheits- und Datenschutzgarantien auf verschiedenen Ebenen sind erforderlich, um sicherzustellen, dass ein Unternehmen die Regulierungsbehörden und Vorschriften wie HIPAA einhält2 und der DSGVO.3
Das bedeutet, dass Unternehmen jeweils ihre eigene umfassende Implementierungsstrategie entwickeln sollten, um den Datenfluss zu überwachen, Sicherheitsmaßnahmen zu verbessern, regelmäßige Risikobewertungen durchzuführen, die Erfassung und Weitergabe vertraulicher Daten zu minimieren und die Vertrauenswürdigkeit zwischen den beteiligten Parteien zu bewerten. Umsichtige Unternehmen sollten erwägen, ihren Geschäftsvereinbarungen maßgeschneiderte Blockchain-bezogene Datenschutz- und Datenschutzbestimmungen hinzuzufügen und den Gegenparteien Verpflichtungen aufzuerlegen, diese Vorschriften einzuhalten und angemessene Sicherheitsmaßnahmen umzusetzen.
Es gibt noch mehr zu beachten. Aufgrund technischer Bedenken wie Transaktionsverarbeitungszeit, Datenschutz, Geldwäschebekämpfung, Know-Your-Customer und anderer regulatorischer Bedenken erfordert die Blockchain ein gewisses Maß an zugelassener Funktionalität – dh Beschränkung des Plattformzugriffs nur auf bestimmte bekannte Teilnehmer und Einschränkung der Rechte von diese Teilnehmer auf der Plattform. Aus diesem Grund werden in der Regel Konsortial- und Hybrid-Blockchains verwendet. Dies wiederum wirft weitere Fragen in Bezug auf Bedenken wie die Blockchain-Governance, die Gestaltung von Konsensmechanismen zwischen den Teilnehmern und die Festlegung auf, wie Rechte und Pflichten zwischen den Parteien dokumentiert werden.
Vorwärts in dieser aufstrebenden Landschaft
In den letzten Jahren hat sich die starke ESG-Leistung eines Unternehmens in vielen Fällen in einem besseren Zugang zu Kapital und einem qualitativ hochwertigeren Investorenpool niedergeschlagen, der sich darauf konzentriert, Immobilienportfolios an Nachhaltigkeitsbenchmarks zu messen. Die Regulierung von ESG wird voraussichtlich zunehmen, und Immobilienunternehmen werden wahrscheinlich immer stärker von ESG-bezogenen rechtlichen und regulatorischen Offenlegungen betroffen sein.
In diesem aufstrebenden Umfeld sollten Immobilienunternehmen ihre ESG-Eigenschaften und die Bedenken von Investoren, Aufsichtsbehörden, Kreditgebern und anderen Interessengruppen berücksichtigen. Blockchain und andere moderne Technologien können dabei helfen und bieten ein überprüfbares, effizientes und transparentes Instrument zur Steuerung der ESG-Implementierung. Aber Unternehmen, die Blockchain-Technologie einsetzen möchten, um ihre ESG-Reise zu ermöglichen und zu verfolgen, müssen sich im Voraus der potenziellen technischen und rechtlichen Probleme bewusst sein.