Zinserhöhungen der Fed und Angst vor Zahlungsausfällen: Das könnte als nächstes für den Immobilienmarkt kommen

Sowohl Hauskäufer als auch Mieter könnten später in diesem Jahr eine Erleichterung verspüren, da sich die Hauspreise stabilisieren, die Hypothekenzinsen sinken und sich das Mietpreiswachstum weiter verlangsamt.

Ökonomen gehen davon aus, dass die Federal Reserve die Zinserhöhungen eine Zeit lang pausieren wird, während sie eingehende Wirtschaftsdaten beobachtet, von denen einige auf die Bankenkrise zurückzuführen sind, die zu einer verschärften Kreditvergabe geführt hat.

Dies könnte dazu führen, dass die Hypothekenzinsen gegenüber ihrem Höchststand im letzten Herbst noch weiter sinken und den Käufern etwas Luft zum Atmen geben, um von den Immobilienpreisen zu profitieren, die von ihren Höchstständen zurückgegangen sind.

Aber zunächst muss der Kongress eine Krise abwenden und Maßnahmen zur Schuldenobergrenze ergreifen, um einen beispiellosen Zahlungsausfall zu verhindern – ein Ereignis, das Experten zufolge das US-Finanzsystem zerstören könnte.

Auf dem Immobilienmarkt droht eine Schuldengrenze

Ein US-Schuldenausfall könnte für Hauskäufer verheerende Folgen haben, da Ökonomen vorhersagen, dass die bereits hohen Kaufkosten zweistellig steigen würden.

In diesem beispiellosen Worst-Case-Szenario würde der Markt praktisch einfrieren, während die Hypothekenzinsen in die Höhe schnellen und die Hausverkäufe einbrechen würden.

Laut einer neuen Analyse des Immobilienunternehmens Zillow könnten die Kosten für den Hauskauf um 22 Prozent steigen, da die Hypothekenzinsen im Falle eines Schuldenausfalls auf über 8 Prozent steigen.

„In groben Zügen ähnelt es stark den Auswirkungen dessen, was Anfang letzten Jahres passierte, als die Hypothekenzinsen von etwas über 3 Prozent deutlich anstiegen – um mehrere Prozentpunkte innerhalb eines Zeitraums von etwa einem halben Jahr. Das hat den Immobilienmarkt stark in Mitleidenschaft gezogen und von einem Preisanstieg zu einem Preisverfall geführt“, sagte Tucker.

Aber Tucker sagte, ein Rückgang der Hausverkäufe sei ein größerer Faktor.

„Unsere Prognose für das, was bei diesem Zahlungsausfall passieren würde, stellt nach unserer Schätzung 700.000 weniger Hausverkäufe in den anderthalb Jahren nach diesem Zahlungsausfall dar“, sagte Tucker und fügte hinzu, dass dies Hunderttausende Menschen auf beiden Seiten der Transaktion bedeutet die vom Markt ausgeschlossen sind.

Dennoch haben die USA nie versäumt, ihre Schulden zu begleichen, und der Erschwinglichkeit von Wohnraum könnte ein weiterer Schlag erspart bleiben.

Was Sie bei den Hypothekenzinsen erwarten können

Die rasanten Zinserhöhungen der Fed im vergangenen Jahr hatten dramatische Auswirkungen auf die Hypothekenzinsen, die zu Beginn der Pandemie historische Tiefststände erreichten und einen Kaufboom auslösten.

Die geldpolitische Straffung durch die Zentralbank über Zinserhöhungen wirkte sich auf den Hypothekenmarkt aus und trieb die Zinsen in die Höhe.

Höhere Hypothekenzinsen in Kombination mit knappen Lagerbeständen und extrem hohen Kaufpreisen erschwerten die Erschwinglichkeit für viele Käufer, insbesondere für jüngere Käufer, die auf der Suche nach ihrem ersten Eigenheim waren.

Doch sobald sich die volatilen Zinssätze stabilisieren, nachdem sie Ende letzten Herbst ihren Höchststand von 7,08 Prozent erreicht hatten, bleibt der Leitzins erhöht. Nach einem Rückgang in der dritten Woche in Folge liegt die durchschnittliche 30-jährige Festhypothek bei knapp unter 6,4 Prozent.

„Der Rückgang in dieser Woche setzt den jüngsten Seitwärtstrend der Hypothekenzinsen fort, was eine willkommene Abkehr von den Rekordsteigerungen des letzten Jahres darstellt“, sagte Sam Khater, Chefökonom von Freddie Mac.

„Während die Inflation weiterhin hoch ist, hat sich ihre Wachstumsrate abgeschwächt und wird sich im weiteren Verlauf des Jahres 2023 voraussichtlich verlangsamen. Dies sollte auf lange Sicht ein gutes Zeichen für die Entwicklung der Hypothekenzinsen sein.“

Mehrere Wirtschaftsprognosen gehen davon aus, dass der 30-jährige Festzins gegen Ende des Jahres in den niedrigen Bereich von 6 Prozent sinkt. Daten der Mortgage Bankers Association gehen davon aus, dass die Zinssätze auf bis zu 5,5 Prozent fallen könnten.

Wird es weitere Zinserhöhungen der Fed geben?

Der Vorsitzende der Federal Reserve, Jerome Powell, sagte zu Beginn der Zinserhöhungsserie der Zentralbank, dass der Immobilienmarkt eine Korrektur durchlaufen müsse, um Häuser erschwinglicher zu machen.

Die Immobilienpreise haben sich im letzten Jahr zusammen mit der Inflation deutlich abgekühlt, und Ökonomen gehen davon aus, dass die Fed weitere Erhöhungen zurückhalten wird.

Zonda-Chefökonom Ali Wolf sagte gegenüber The Hill, es sei wahrscheinlich, dass die Fed zumindest vorerst mit der Zinserhöhung fertig sei.

„Beamte der Fed haben mitgeteilt, dass sie verfolgen wollen, wie sich ihre bisher zehn Zinserhöhungen auf die Wirtschaft auswirken, insbesondere da zwischen höheren Zinssätzen und Veränderungen im Wirtschaftswachstum oft eine Verzögerung besteht“, sagte Wolf.

„Wenn wir bessere Arbeitsmarktstatistiken oder Inflationszahlen sehen als erwartet, könnten die Fed-Beamten jedoch das Bedürfnis verspüren, die Zinsen erneut anzuheben“, fügte sie hinzu.

Laut dem diese Woche veröffentlichten Verbraucherpreisindex (VPI) kühlte sich die Inflation im April ab und erreichte den niedrigsten jährlichen Anstieg seit 2021.

Tucker von Zillow fügte hinzu, dass die Fed möglicherweise eine Pause von den Zinserhöhungen einlegen werde, während sie weiterhin die Auswirkungen mehrerer regionaler Bankenpleiten bewerte.

„Ich denke, sie wollen sich wahrscheinlich etwas Zeit nehmen, um zu beobachten, wie das Finanzsystem die Folgen der jüngsten Bankschließungen verdaut, und versuchen zu verstehen, wie die daraus resultierenden Kreditkanäle die Kreditvergabe tatsächlich ein wenig einschränken“, sagte er.

Die Mieten dürften weiter sinken

Die Angebotsmieten verlangsamten sich zum 11^Th Daten des Immobilienmaklers Redfin zeigten im April einen Monat in Folge einen Anstieg um lediglich 0,3 Prozent. Gleichzeitig stiegen vor einem Jahr die mittleren Angebotsmieten um mehr als 16 Prozent.

Die Verlangsamung des Preiswachstums ist vor allem auf die hohen Stückzahlen zurückzuführen, die auf den Markt kommen. Die Fertigstellungen von Gebäuden mit fünf oder mehr Einheiten stiegen im März saisonbereinigt im Jahresvergleich um 60 Prozent auf 484.000. Und diese schnell zunehmende Aktivität hat die Leerstandsquote auf 6,4 Prozent steigen lassen – den höchsten Stand seit zwei Jahren.

Der stellvertretende Chefökonom von Redfin, Taylor Marr, sagte gegenüber The Hill, er gehe davon aus, dass sich die Verlangsamung des Preiswachstums bei den Mieten fortsetzen werde, ohne den Mietern jedoch viel mehr finanziellen Spielraum zu bieten.

„Es wird erwartet, dass sich die Mieten in der zweiten Jahreshälfte seitwärts bewegen, so dass große Steigerungen vermieden werden, aber den Bestandsmietern meist nicht viel mehr Ersparnisse bescheren“, sagte Marr in einer E-Mail.

„Es wird erwartet, dass sich der Anstieg des Angebots (z. B. beim Bau neuer Mehrfamilienhäuser) bis zum Jahresende verlangsamt und die Nachfrage stabil bleibt – deutlich unter den Anstiegen während der Pandemie, da viele neue Miethaushalte gegründet wurden“, fügte er hinzu.

Ein weiterer Miettrend, den Ökonomen feststellten, war der Rückgang des Mietwachstums, gemessen am VPI.

Jay Parsons, Senior Vice President und Chefökonom von RealPage, schrieb in einer Analyse nach der Veröffentlichung des CPI, dass die Mietwachstumszahlen zwar im Vergleich zum Vormonat nur um 0,1 Prozent gesunken seien, es aber auf die Richtung ankomme.

„Das ist eine große Sache für Inflations- und Zinsbeobachter (einschließlich Wohnungsinvestoren), weil die Miete die größte Variable in der größten Kategorie des CPI ist: Unterkünfte“, schrieb Parsons.

Unterkünfte, die rund 40 Prozent der Kerninflation ausmachen, stiegen im April von Monat zu Monat um 0,4 Prozent und leisteten den größten Beitrag zum gesamten monatlichen Inflationsanstieg.

Was erwartet Sie bei den Immobilienpreisen?

Die Immobilienpreise stiegen während des pandemischen Immobilienbooms rasant – in einigen Märkten wurden zweistellige Zuwächse verzeichnet. Doch das Preiswachstum verlangsamte sich in der zweiten Hälfte des letzten Jahres und bis in die Frühjahrskaufsaison hinein.

Moody’s Analytics rechnet laut einer aktuellen Prognose mit einem Rückgang der Preise für Einfamilienhäuser um 4 Prozent.

Der Immobilienökonom Matt Walsh von Moody’s Analytics sagte, es gebe Anzeichen dafür, dass das Schlimmste in der Zukunft bevorstehe. Dennoch geht er davon aus, dass die Verkaufsmengen im Vergleich zur Pandemie niedrig bleiben werden, da jüngste Daten auf eine schwächere Hauskaufsaison hinweisen.

Er fügte jedoch hinzu, dass die Preise von ihrem Höchststand aus sinken könnten, auch wenn sich die Verkaufsmengen stabilisieren.

„Während ein Rückgang der Immobilienpreise um 10 % bedeutsam ist, wird die bevorstehende Korrektur weit entfernt sein von dem Absturz, der auf die Immobilienblase der 2000er Jahre folgte“, schloss er.