Wir werden oft zu der Annahme verleitet, dass die Immobilienpreise auf lange Sicht immer steigen werden. Dass es eine der sichersten und solidesten Investitionen ist, die man tätigen kann.
In den letzten 50 Jahren ist der durchschnittliche Hauspreis in Großbritannien von 8.915 £ im Jahr 1974 auf heute 280.660 £ gestiegen, basierend auf den neuesten Zahlen des Grundbuchamts. Das entspricht einer durchschnittlichen Steigerung von mehr als 3.048 Prozent.
Wenn sich die Geschichte wiederholen würde und die Immobilienpreise in den nächsten 50 Jahren um das gleiche Niveau steigen würden, würde das bedeuten, dass das durchschnittliche Haus in Großbritannien im Jahr 2074 fast 9 Millionen Pfund kosten könnte.
Angesichts der bisherigen Entwicklung ist es leicht zu verstehen, warum viele Menschen der Meinung sind, dass man beim Kauf oder bei der Investition in eine Immobilie nicht wirklich viel falsch machen kann.
Der Immobilienmarkt umfasst Tausende lokaler Märkte, die sich alle unterschiedlich verhalten: im Bild – Sunderland, Manchester, Bristol und Hackney (London)
Mit Blick auf die Zukunft ist es jedoch schwer, sich ein ähnliches Szenario in den nächsten 50 Jahren vorzustellen. Der Anstieg der Immobilienpreise hat sich verlangsamt und die Prognosen bleiben verhalten.
Der Immobilienmakler Savills prognostizierte letzte Woche, dass die Durchschnittspreise bis Ende 2028 um 21,6 Prozent steigen werden.
Und die Realität ist, dass die durchschnittlichen Immobilienpreise zwar mit jedem Jahrzehnt weiter gestiegen sind, vieles jedoch davon abhängt, wo und wann jemand gekauft hat.
Bei vielen Menschen, die in den letzten sieben oder acht Jahren Immobilien in Postleitzahlengebieten von London gekauft haben, kann es durchaus sein, dass der Wert ihres Hauses gesunken ist.
Der durchschnittliche Preis einer Immobilie in der Londoner Innenstadt hat sich laut Angaben des Grundbuchamtes seit 2016 nicht verändert, wobei in einigen Kommunalbezirken die Preise um bis zu 20 Prozent gesunken sind.
Dann gibt es diejenigen, die nach der Finanzkrise in die Hauptstadt eingekauft haben. Viele werden erlebt haben, dass sich der Wert ihrer Häuser teilweise verdoppelt hat.
Der durchschnittliche Eigenheimpreis in der Londoner Innenstadt ist von einem Tiefstwert von 291.000 £ im Jahr 2009 auf einen Höchstwert von 578.000 £ im Jahr 2016 gestiegen.
Was wäre, wenn Sie 2007 kaufen würden, als die Preise ihren Höhepunkt erreichten?
Ganz gleich, wo im Land Sie eine Immobilie kaufen, jeder hat Angst, dass er sie am Ende kauft, kurz bevor die Immobilienpreise abstürzen.
Der letzte große Absturz der Immobilienpreise ereignete sich 2007/08, als die Preise um fast 20 Prozent fielen.
Seitdem haben sich viele lokale Gebiete zwar erholt, es gibt jedoch Orte, an denen die Preise weiterhin niedrig sind.
Laut den Daten von Zoopla liegt beispielsweise das durchschnittliche Haus in Belfast immer noch 21 Prozent unter dem Niveau von 2007, während die Preise in Aberdeen um 18 Prozent gesunken sind, obwohl Letzteres stark mit dem Öl- und Gasmarkt verknüpft ist.
Dank der Analyse der ONS-Daten von Hamptons, die exklusiv mit This is Money geteilt wurden, sind wir in der Lage, die Gebiete in England und Wales aufzudecken, in denen die Immobilienpreise seit dem Höchststand im Jahr 2007 am stärksten gestiegen sind und in denen sich die Preise am schlechtesten entwickelt haben.
Während alle Kommunen in England und Wales seit dem letzten Markthöchststand im Jahr 2007 einen Anstieg der Durchschnittspreise verzeichneten, ist der Unterschied zwischen den Top- und den Schlusslichtern deutlich.
Waltham Forest, der Spitzenreiter, verzeichnete prozentual fast einen 50-mal höheren Preisanstieg als der Schlusslichter Hartlepool, wobei die durchschnittlichen Preise seit 2007 um 98 Prozent bzw. nur 2 Prozent gestiegen sind.
Kaufen auf dem Höhepunkt: Für viele Hausbesitzer hätte es Jahre gedauert, bis der Wert ihres Hauses nach dem Absturz 2007/08 gestiegen wäre
Sechs Londoner Kommunen gehören zu den Top 10 Gebieten, in denen die Preise seit 2007 am stärksten gestiegen sind.
In Hackney beispielsweise sind die Preise seit 2007 um 94 Prozent gestiegen, in Greenwich sogar um 88 Prozent.
Abseits von London bleibt die Stadt Bristol mit einem Preisanstieg von 81 Prozent deutlich über dem Immobilienpreishöchststand von 2007.
Timothy Wood, stellvertretender Filialleiter der Immobilienmakler Chappell und Matthews in Bristol, sagt: „Wie in vielen anderen Orten sind die Immobilienwerte in Bristol im Laufe der Pandemie exponentiell gestiegen.“
„Im Gegensatz zu anderen Städten im Vereinigten Königreich haben sich die Werte hier jedoch gehalten und bleiben bei hoher Nachfrage stark.“
„Darüber hinaus ist in der Stadt eine große Zahl von Käufern aus London abgewandert; Bristol City ist gut angebunden und Paddington ist über die Hauptbahnlinie leicht zu erreichen.
„Weitere Gründe, warum Bristol für Käufer weiterhin ein unglaublich attraktives Angebot darstellt, sind seine reiche Geschichte, Kultur und sein Ruf für Kunst und Theater sowie eine wirklich vielfältige, multikulturelle Bevölkerung.“
„Neben dem pulsierenden Stadtzentrum verfügt Bristol auch über viele umliegende ländliche oder halbländliche Satellitendörfer, in denen Sie einen ruhigeren Lebensstil suchen können, ohne zu isoliert zu sein. Es bietet wirklich für jeden etwas.“
Bristol: In der Stadt sind viele Käufer aus London umgezogen
Weiter nördlich verzeichneten Manchester und Trafford seit dem Höchststand im Jahr 2007 einen Preisanstieg um 79 bzw. 78 Prozent.
Nick Stanton, Area Support Manager für Bridgfords Immobilienmakler in Manchester, sagt: „Der Großraum Manchester verfügt über einige der begehrtesten Vororte im Nordwesten, ausgezeichnete Schulen, einen großen internationalen Flughafen und fantastische Verkehrsverbindungen zu einer der aufregendsten und begehrtesten Städte Großbritanniens.“ .
„Manchester hat alles, was Menschen aus ganz Großbritannien dazu anlockt, dort dauerhaft zu leben oder in einem der vielen neuen und stilvollen städtischen Gebäude zu mieten, die die Skyline der Stadt für immer verändert haben.“
„Für Investoren ist die Mietnachfrage enorm und die Bevölkerungszahl im Stadtzentrum wird in den nächsten Jahren voraussichtlich um 200.000 wachsen, was es zu einer echten Alternative zu London macht, und daher sind die Immobilienpreise entsprechend gestiegen.“
Manchester: Stilvolle städtische Gebäude, die die Skyline für immer verändert haben
Mit Ausnahme einer der Kommunen mit der schlechtesten Leistung seit 2007 liegen alle im Nordosten Englands.
Die Hauspreise in der Grafschaft Durham sind seit dem Höchststand von 2007 nur um 7 Prozent gestiegen, was einem Anstieg der Hauspreise um lediglich 8.120 £ entspricht.
Auch die Preise in Middlesbrough sind seit dem Höchststand von 2007 nur um 8 Prozent gestiegen, was einem nominalen Wachstum von knapp über 10.000 Pfund entspricht.
Dies bedeutet in realen Zahlen – wenn man die Inflation berücksichtigt, dass viele der Schlusslichter laut Hamptons-Analyse ziemlich deutliche Preisrückgänge erlebt haben
Wenn man bedenkt, dass 1 £ im Jahr 2007 genauso viel kostet wie 1,63 £ heute, werden laut dem Inflationsrechner der Bank of England alle Gebiete, in denen seit 2007 kein Anstieg der Immobilienpreise um mehr als 63 Prozent zu verzeichnen war, seitdem technisch gesehen real gesunken sein – Laut Hamptons sind dies rund zwei Drittel aller Kommunalverwaltungen.
Aneisha Beveridge, Forschungsleiterin bei Hamptons, sagte: „Die Top-10-Performer der letzten 17 Jahre weisen einige wesentliche Gemeinsamkeiten auf: Sie sind überwiegend in der Stadt ansässig, haben die Sanierungsbemühungen gefördert und liegen preislich tendenziell im Mittelfeld.“ ihre regionalen Märkte.
„Da es sich bei diesen Gebieten in der Regel um preisgünstigere Stadtviertel mit guter Verkehrsanbindung handelt, ziehen sie tendenziell Erstkäufer an, die im letzten Jahrzehnt einen wachsenden Anteil aller Käufer ausgemacht haben.“
„Umgekehrt handelt es sich bei den Orten am Ende der Liste tendenziell um günstigere Orte mit Durchschnittspreisen unter 200.000 £, die alle im Norden Englands liegen, wo die Preise noch nicht mit denen im Süden mithalten können.“
„Aber da es sich eher um vorstädtische Gebiete mit relativ begrenzten Verbindungen zu Großstädten handelt, ist ihre Attraktivität für Käufer eher auf Einheimische beschränkt und ihre Preisentwicklung an die lokale Wirtschaft gebunden.“
Wo könnte sich das zukünftige Preiswachstum konzentrieren?
Man könnte annehmen, dass einige der Bereiche, in denen die Preise nicht gestiegen sind, in Zukunft wahrscheinlich aufholen werden, insbesondere wenn sie günstig erscheinen.
Peter Aves, leitender Filialleiter beim Immobilienmakler Manners & Harrison in Hartlepool, einer Gegend, in der die Preise seit dem Höchststand von 2007 nur um 2 Prozent gestiegen sind, glaubt, dass sich für die Küstenstadt viel tut, obwohl die Erholung so lange dauert.
Er sagt: „Nach dem Höhepunkt im Jahr 2007 sanken die Preise rund um Hartlepool und blieben dann aufgrund eines Überangebots an zum Verkauf stehenden Immobilien mehrere Jahre lang stabil.“
„Dann, nach der Corona-Krise, herrschte auf dem Markt extrem viel Betrieb und die gestiegene Nachfrage trieb die Preise wieder in die Höhe.“
„Wir hatten hier schon immer einen sehr aktiven Markt und die Gegend ist aufgrund der guten Bezahlbarkeit und der hohen Renditen, die Vermieter erzielen können, besonders bei Familien und Investoren beliebt.“
Wird deine Nachbarschaft cool? Sam Mitchell sagt, dass die Immobilienpreise an Orten, an die Künstler ziehen, schnell steigen können. Sie machen es cool und der Rest folgt
Laut Sam Mitchell, Geschäftsführer von Purplebricks, werden die Preise in den Gebieten mit der schlechtesten Leistung nur dann steigen, wenn diese Gebiete zu Orten werden, in die die Menschen ziehen wollen.
„Einige der langsameren Wachstumsbereiche konzentrierten sich auf Städte im Nordosten“, sagte Mitchell.
„Käufer, insbesondere Erstkäufer, streben immer nach einem Mehrwert, und es ist klar, dass in einigen erstaunlichen Städten im Norden ein erheblicher Wert zu erzielen ist.“
„Letztendlich wird ein wirklich schneller Preisanstieg in diesen Gebieten durch eines von zwei Phänomenen vorangetrieben: Wird es eine Infrastruktur geben, die dabei hilft, diese oft vernachlässigten Gemeinden wiederzubeleben, oder werden Künstler dorthin ziehen und es cool machen?“ Beides stellt derzeit für einige dieser Bereiche eine Herausforderung dar.“
Mitchell fügt hinzu: „Trotz des Homeoffice-Booms sind Städte wie London immer noch ein großer Anziehungspunkt auf nationaler und internationaler Ebene.“ Dank Radwegen und verbesserter Verkehrsinfrastruktur entscheiden wir uns immer mehr für ein Leben in den Randgebieten der Hauptstadt.
„Dies ist zum Teil darauf zurückzuführen, dass die meisten Erstkäufer mittlerweile nicht mehr in der Innenstadt von London wohnen wollen.
„Es ist positiv zu sehen, dass Manchester und Bristol einen hohen Rang einnehmen – ein Ausdruck der wachsenden Konzentration junger, wohlhabender Familien, die aufgrund ihrer großartigen sozialen Infrastruktur in die Städte ziehen.“
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