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In den Fabeln des Umweltschutzes Anwälte sind Helden. Sie erfanden die juristischen Theorien und sammelten die Fakten, um unzählige Dämme, Minen, Holzverkäufe und andere schädliche Projekte zu stoppen.
Aber irgendwann haben Umweltschützer aufgehört, Rechtsstreitigkeiten als Instrument zu betrachten und haben begonnen, sich so zu verhalten, als ob es sich um einen Selbstzweck handelte – einen Zweck, den es zu bewahren gilt, auch wenn dies hohe Kosten für die Umwelt verursacht. Das ist die Lehre aus den jüngsten Gesetzgebungssitzungen in Kalifornien, die in den Blockbuster-Wohnungsbaugesetzen von 2023 gipfelten.
Wenn Sie einen Umweltschützer nach Wohnraum fragen, wird er Ihnen sagen, dass Staaten wie Kalifornien viel mehr davon in städtischen Gebieten zulassen müssen, insbesondere in der Nähe von Verkehrsanbindungen, und die Zersiedelung in den Vorstädten bremsen müssen, insbesondere in umweltsensiblen Gebieten. Dieses Mantra stammt aus den 1990er Jahren, als der Sierra Club die Zersiedelung als „die dunkle Seite des amerikanischen Traums“ bezeichnete und der Natural Resources Defense Council sich mit der American Planning Association zusammenschloss, um eine „intelligente Wachstumsallianz“ zu schmieden.
Man könnte also annehmen, dass Gruppen wie der Sierra Club und NRDC enthusiastisch Gesetzesentwürfe unterstützen würden, die Städte unter Druck setzen, dichteren „Infill“-Wohnungsbau zu genehmigen, und dass sie wie verrückt gegen Gesetzesentwürfe kämpfen würden, die der Zersiedelung Vorschub leisten. Du würdest falsch liegen.
In diesem Jahr verabschiedete der kalifornische Gesetzgeber zwei äußerst wichtige Gesetzesentwürfe zum Ersatzwohnungsbau – trotz des heftigen Widerstands von Dutzenden von Umweltgruppen. Der SB 423 von Staatssenator Scott Wiener verlangt von Städten, die bei der Erreichung ihrer staatlich vorgeschriebenen Wohnungsbauziele nicht genügend Fortschritte machen, bestimmte Nachfüllprojekte „von Rechts wegen“ zu genehmigen. Das bedeutet, dass die Stadt keine Designänderungen vornehmen oder Ad-hoc-Gebühren und andere Forderungen erheben kann, wenn das Projekt geltenden, objektiven Standards entspricht.
Ein ergänzender Gesetzentwurf –AB 1633eingeführt von Abgeordnetem Phil Ting, verhindert, dass Städte eine Überprüfung des kalifornischen Umweltqualitätsgesetzes als Vorwand nutzen, um den Wohnungsbau zu blockieren, ein Problem, über das ich bereits geschrieben habe Mutter Jones.
Umweltgruppen sagten, diese Maßnahmen würden CEQA das Herz herausreißen, obwohl die Gesetzesentwürfe nur für Infill-Projekte in Städten gelten – nicht auf Ackerland oder in der Wildnis. Die Grünen explodierten auch vor Wut, als Gouverneur Gavin Newsom im vergangenen Mai geringfügige Änderungen an den CEQA-Rechtsstreitverfahren vorschlug. Änderungen, die ein hochrangiger NRDC-Anwalt einräumte, seien belanglos und würden von den Gerichten wahrscheinlich ignoriert werden. (NRDC stellte sich immer noch dagegen.)
Während die Umweltschützer ihren Kampf gegen die Auffüllung von Häusern und symbolische CEQA-Änderungen führten, bastelte der Gesetzgeber an einem weiteren, äußerst wirksamen Gesetz namens „Density Bonus Law“, das erstmals 1979 in Kraft trat Für bezahlbaren Wohnraum kann der Entwickler das Projekt etwas größer machen, als die lokale Regierung sonst zulassen würde. Wenn beispielsweise eine Stadtordnung bis zu 40 Wohnungen auf einem Grundstück zulässt und der Bonus 25 Prozent beträgt, Der Eigentümer des Geländes könnte bis zu 50 Einheiten bauen.
Im vergangenen August erließ der Gesetzgeber eine landesweite „Aufhebung der Zonenaufteilung“, indem er eine wenig beachtete Änderung an diesen Berechnungen vornahm. Haben Sie Geduld mit mir – wenn Ihre Augen glasig werden, können Sie darauf wetten, dass auch die Augen der Abgeordneten glasig waren. Aber die Details sind wirklich wichtig!
Lokale Dichtegrenzen finden sich nicht nur in kommunalen Bebauungsvorschriften, sondern auch im „Generalplan“ einer Stadt. Wie der Name schon sagt, sind allgemeine Pläne vager und weniger spezifisch als Bebauungspläne. Bereits in den 1970er Jahren begannen kalifornische Gerichte zugunsten von NIMBYs zu entscheiden, die argumentierten, dass eine Stadt keine Projekte genehmigen könne, wenn die Bebauungsvorschriften nicht mit dem allgemeinen Plan vereinbar seien. Dadurch wurde für Städte und Kreise ein Anreiz geschaffen, ihre allgemeinen Pläne noch allgemeiner zu gestalten, sodass die Stadtältesten so ziemlich alles genehmigen oder ablehnen konnten.
Aber der Gesetzgeber hat es getan jetzt entschieden dass, wenn die Gesamtzahl der Einheiten in einem Dichtebonus-Projekt im allgemeinen Plan zulässig ist, das Projekt fortgesetzt werden kann, unabhängig davon, ob die Zoneneinteilung des Standorts viel restriktiver ist, wie es normalerweise der Fall ist. Das Ergebnis ist, dass allgemeine Pläne, die vor Jahrzehnten verabschiedet wurden, um den Ermessensspielraum der örtlichen Beamten zu maximieren, nun genau das Gegenteil bewirken und Stadträte und Bezirkskommissionen dazu zwingen werden, Wohnungen zu genehmigen, die sie eigentlich nie geplant hatten.
Erstaunlich ist auch, dass die Überarbeitungen des Density Bonus Law von den lokalen Regierungen verlangen, auf praktisch alle Entwicklungsstandards zu verzichten, die verhindern würden, dass das Projekt wie geplant voranschreitet. Sofern die Stadt oder der Landkreis nicht nachweisen kann, dass ein Standard für die öffentliche Gesundheit oder Sicherheit notwendig ist – ein Umstand, den der Gesetzgeber als „selten“ eingestuft hat –, ist der Standard unerlässlich.
Wenn Sie glauben, dass wir mehr Wohnungen bauen müssen, klingt das großartig. Aber es gibt auch einen Haken. So wie der Gesetzgeber das Gesetz geschrieben hat, spielt es keine Rolle, wo sich ein Projekt befindet. In weit entfernten Vororten, auf ökologisch sensiblen Gebieten, an der Schnittstelle zwischen Wildnis und Stadt – buchstäblich überall – sind die örtlichen Entwicklungsbeschränkungen für jeden Entwickler verschwunden, der 5 Prozent seiner Wohneinheiten für Haushalte mit sehr niedrigem Einkommen bereitstellt. Lassen Sie sich auch nicht vom Namen täuschen: Das Dichtebonusgesetz schreibt nicht vor, dass ein Dichtebonusprojekt tatsächlich dicht sein muss. Der Entwickler kann in jeder beliebigen Dichte bauen bis zu der Generalplan-Höchstbetrag zuzüglich des Landesbonus.
In manchen Fällen wird das neue Density-Bonus-Gesetz tatsächlich großartig sein und viele dichte Wohnungen an Orten hervorbringen, die es dringend benötigen, wie zum Beispiel Los Angeles. In anderen Fällen kann es schrecklich sein, große Vorstadtsiedlungen an Orten zu schaffen, die sich besser für verwaltete Rückzugsorte eignen. Das Muster wird unübersichtlich sein, da sich die Gesetzgeber dafür entschieden haben, lokale allgemeine Pläne zu übernehmen, anstatt selbst zu entscheiden, wo dichterer Wohnraum erlaubt werden soll. Im Gegensatz dazu hat der Gesetzgeber bei den Gesetzesentwürfen zum Wohnungsbau (SB 423 und AB 1633) sorgfältige Entscheidungen darüber getroffen, welche Orte und Parzellentypen am besten für den Wohnungsbau geeignet sind und daher ein schnelles Genehmigungsverfahren rechtfertigen.
Aber das wirklich Erstaunliche an den Änderungen am Density Bonus Law ist, dass sie bei Umweltverbänden, die damit beschäftigt waren, über die sorgfältig gezielten Gesetzentwürfe für Ersatzwohnungen zu katastrophalisieren, keinen Anstoß für Widerstand gaben.
Wurden die grünen Gruppen durch die Tatsache getröstet, dass die Dichtebonus-Modifikationen CEQA nicht berühren? Vielleicht, aber selbst wenn sich herausstellt, dass ein vorgeschlagenes Dichtebonusprojekt schwerwiegende Auswirkungen auf die Umwelt hat, ist die Stadt oder der Landkreis jetzt nicht in der Lage, dies zu leugnen. Warum? Wegen des Gesetzesentwurfs, der vor zwei Jahren im wahrsten Sinne des Wortes verabschiedet wurde durchgestrichen die Umweltausnahme. Auch hier schliefen Umweltgruppen am Steuer: Keine einzige Gruppe meldete Widerstand.
Vielleicht verstehen die Großen Grünen und ihre Lobbyisten die Feinheiten des Wohnungsrechts einfach nicht. Ich verstehe, es ist komplex. Aber der kalifornische Gesetzgeber arbeitet seit 2017 intensiv am Wohnungsbau. Die California Building Industry Association (die „grüne“ oder zersiedelungsgefährdete Bauträger vertritt) und wohnungsbefürwortende Prozessparteien drängen auf ihr „Wenn der allgemeine Plan es zulässt, müssen Sie es tun.“ „Genehmige es“-Idee durch Rechnungen Und Gerichtsfälle seit 2018.
Das Ergebnis ist, dass die grünen Gruppen zu sagen scheinen: „Mir liegt CEQA am Herzen, aber nicht der Wohnungsbau oder die Umwelt.“
Was in aller Welt es geht voran? Die einfache Erklärung ist, dass Anwälte in Umweltorganisationen viel zu viel Gewicht haben. Sie sind schließlich die Helden. Sie sorgen für Schlagzeilen und generieren hohe Einnahmen, dank Regeln, die öffentliche Stellen, die einen Rechtsstreit verlieren, dazu verpflichten, die Anwaltskosten der siegreichen gemeinnützigen Organisation zu zahlen. CEQA, ein Gesetz von unergründlicher Komplexität, ist für Umweltanwälte einfach großartig, auch wenn es nicht immer so gut für die Umwelt ist.
Ich nahm an den elften Verhandlungen über Tings Gesetzesentwurf zum Wohnungsbau, AB 1633, teil*. In einem Treffen sagte ein leitender Anwalt einer führenden Umweltgruppe, dass seiner Meinung nach „CEQA nicht für Wohnungen innerhalb der Stadtgrenzen gelten sollte, Punkt.“ Doch die Gruppe schwankte. Nicht darüber, ob befürworten den Gesetzentwurf – was keine Umweltgruppe getan hat –, sondern darüber, ob man ihn formell ablehnen sollte. Am Ende tat die Gruppe genau das und schickte Ting eine E-Mail, in der sie erklärte, sie habe „mehr … von Partnern aus der Gemeinde gehört“, die befürchteten, dass der Gesetzentwurf „nicht nur für Fälle gelten könnte, die unter den Housing Accountability Act fallen“.
Diese undurchsichtige Aussage spielte auf eine Bestimmung des Gesetzentwurfs an, die Gerichte dazu anhält, Klägern, die ein gutes Infill-Projekt anfechten, keine Anwaltsgebühren zuzusprechen, es sei denn, die Genehmigung erfolgte in böser Absicht. Dies wird wahrscheinlich einige lokale Gruppen davon abhalten, Städte zu verklagen, die ein Wohnungsbauprojekt vernünftigerweise genehmigt haben. Oder indem man die Androhung eines CEQA-Rechtsstreits nutzt, um den Entwicklern Vergünstigungen für Nachbarschaftsinteressen oder Arbeitskräfte zu entlocken. Aber wenn Ihnen die Umweltergebnisse am Herzen liegen, ist das alles gut so: Kalifornien muss den Bau von Ersatzwohnungen kostengünstig und einfach machen, und all diese Vergünstigungen treiben die Kosten in die Höhe.
Aufschlussreich ist auch der Hinweis in der E-Mail auf „Community-Partner“. Gruppen, deren Name „Gemeinschaft“ lautet, sind häufig Organisationen für Umweltgerechtigkeit. Die Umweltbewegung war historisch gesehen weiß und der Oberschicht angehören und konzentrierte sich auf den Schutz der Wildnis. Ihre Führer erkannten nur langsam, dass arme farbige Gemeinschaften unter konzentrierten Brennpunkten der Umweltverschmutzung leiden. Diese Geschichte macht es für ältere Grüne schwierig, EJ-Gruppen dafür zu kritisieren, dass sie Positionen einnehmen oder Klagen einreichen, die hyperlokalen Interessen dienen und gleichzeitig staatliche und globale Klimaziele untergraben. Aber eine Wohnsiedlung verursacht nicht annähernd die Umweltbelastung einer Ölraffinerie, eines Kraftwerks oder einer Autobahn, und niemand leidet mehr unter dem Mangel an Wohnraum als arme Menschen.
Es ist kein Zufall, dass die von Greenfield-Entwicklern angestrebte Aufhebung der Zoneneinteilung schließlich durch ein Gesetz erreicht wurde, das Prämien für einkommensschwache Wohnungen gewährt. Sich den Änderungen am Dichtebonusgesetz zu widersetzen, hätte sich vielleicht ein wenig rassistisch angefühlt.
Aber wenn Umweltgruppen Umweltziele erreichen wollen, müssen sie ihre Anwälte überprüfen und Gefühle mit klarem Denken in Einklang bringen. Die Eindämmung des Klimawandels und die Anpassung daran erfordern eine Menge neuer Infrastruktur. Wohnen ist nur die Spitze davon. Die grüne Infrastruktur stößt bereits auf heftigen Widerstand der lokalen Gemeinschaften. Mit dem Umweltrecht muss viel besser gerechnet werden welche Einwände der Gemeinschaft, die man ernst nehmen sollte, und wie man ihnen begegnet. Die Alternative ist eine geographisch willkürliche Sklerose, bei der dort, wo Anwälte und Lobbyisten mächtig sind, sehr wenig gebaut wird, während anderswo Projekte durchgehen. Das ist keine gute Strategie, um Naturgebiete intakt zu halten, und es ist katastrophal für Projekte wie Hochspannungsleitungen oder Schienen, die die Verbindung unterschiedlicher Regionen entlang gut geplanter Strecken erfordern. Jedem NIMBY die Möglichkeit zu geben, Projekte mit einer Klage aufzuhalten, ist ein Rezept für 100-Milliarden-Dollar-Züge ins und aus dem Nirgendwo, wie die Kalifornier reumütig erfahren haben.
Ich weiß nicht, was nötig ist, um die Big Green-Gruppen neu auszurichten. Aber ich hoffe, dass die Stiftungen und Philanthropen, die sie unterstützen, anfangen, einige gezielte Fragen zu stellen.
*Elmendorf ist Martin Luther King Jr. Professor für Rechtswissenschaften an der University of California-Davis. Er beriet das Parlamentsmitglied Phil Ting und die Sponsoren von AB 1633, darunter San Francisco Planning and Research (SPUR), California Yimby und den Bay Area Council, unentgeltlich.