Der Markt könnte sich dieses Jahr ändern (Bild: Getty)
Was ist Fakt und was ist Fiktion?
Hier erklärt der Immobilienexperte und Express-Kolumnist Jonathan Rolande in einem Sonderbericht, was wir derzeit über die wichtigsten Teile des Marktes wissen – und er teilt seine Prognose darüber mit, was in jedem Bereich bis zum Jahresende passieren wird.
Jonathan glaubt, dass wir:
- Erwarten Sie bis Weihnachten einen weiteren Rückgang der Immobilienpreise um fünf Prozent
- Die Verkaufsmengen werden im September drastisch zurückgehen
- Steigende Mieten, die für viele Mieter ein „unhaltbares“ Niveau bedeuten
- Eine dramatische Verlangsamung des Wohnungsbaus.
Hauspreise
Wo wir sind
Großbritannien hat von allen großen europäischen Volkswirtschaften den schlimmsten Rückgang der Immobilienpreise erlitten, da die anhaltende Inflation und steigende Hypothekenzinsen Käufer abschrecken.
Laut einem Bericht von Knight Frank fielen die Immobilienpreise im Vereinigten Königreich in den ersten drei Monaten des Jahres 2023 auf Jahresbasis um 3,1 Prozent, verglichen mit einem Rückgang um ein Prozent in Deutschland und einem Anstieg um 2,7 Prozent in Frankreich im gleichen Zeitraum. In Italien stiegen die Preise um 1,1 Prozent, während Spanien einen Zuwachs von 3,1 Prozent verzeichnete.
Aus separaten Daten geht hervor, dass der Preis für ein durchschnittliches Einfamilienhaus im Zentrum Londons seit dem Höchststand im letzten Sommer um 7,2 Prozent gesunken ist, da die steigenden Kreditkosten die Käufer in der Hauptstadt in Bedrängnis bringen. Das bedeutet, dass ein Haus, das im vergangenen September für 1,5 Millionen Pfund verkauft worden wäre, jetzt für 108.000 Pfund weniger verkauft wird.
Experten gehen davon aus, dass ein starker Anstieg der Kreditkosten eine „erhebliche Belastung“ für den britischen Immobilienmarkt auslösen wird, da die Kreditgeber weiterhin höhere Hypothekenzinsen durchsetzen. Der Rückgang der Immobilienpreise, den wir erleben, ist der schnellste seit 2009.“
Vorhersage
Im ganzen Land werden wir vor Weihnachten voraussichtlich weitere fünf Prozent der Verkaufspreise einbüßen. Wer in der Immobilienbranche beschäftigt ist, muss sich weniger Sorgen über sinkende Preise als vielmehr über rückläufige Verkaufszahlen machen
Dies deutet allmählich auf eine Verschiebung auf dem Markt hin, bei der viele Hausbesitzer abwarten, was mit dem Markt und den Zinssätzen passiert, und diejenigen, die verkaufen wollen, ihre Preise noch nicht ausreichend senken, um die kleinere Anzahl von Käufern zu ermutigen Jetzt suchen. Die zweite Hälfte des Jahres 2023 scheint für viele Immobilienmakler ziemlich düster zu sein, da sie nicht in der Lage sein werden, die nötigen finanziellen Rücklagen aufzubauen, um den voraussichtlich noch schwierigeren Wintermarkt zu überstehen.
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Die Mietverhältnisse könnten sich ändern (Bild: Getty)
Vermietungssektor
Wo wir sind
Seit Frühjahr 2021 ist ein starker Anstieg der Mietpreise zu verzeichnen, und der jüngste offizielle Index der Mietpreise für Privatwohnungen zeigt, dass sie im Jahresvergleich um fünf Prozent gestiegen sind, verglichen mit 4,8 Prozent im April. Innerhalb Englands war der höchste Anstieg in den West Midlands zu verzeichnen (5,2 Prozent) und der niedrigste im Nordosten mit 4,3 Prozent.
Die Veränderung in London betrug im Mai 5,1 Prozent, was die höchste Jahresrate seit Oktober 2012 darstellte. Die neuesten Zahlen von Zoopla vom letzten Monat zeigen, dass die Mietinflation seit 15 Monaten in Folge im zweistelligen Bereich liegt, wobei die Inflation im Jahresvergleich 10,4 Prozent erreichte. im Jahr. Die Daten zeigten auch, dass die Mieten seit einem Jahrzehnt den höchsten Anteil am Einkommen der Menschen ausmachen, wobei die durchschnittlichen Mieten 28,3 Prozent des Bruttoeinkommens einer Person ausmachen.
Der Immobilienmakler Hamptons stellte fest, dass der Mietpreis für ein neues Mietverhältnis im Jahr bis April 2023 um fast 11,1 Prozent gestiegen ist, wobei die durchschnittliche Monatsmiete außerhalb Londons erstmals die 1.000-Pfund-Marke überschritt.
Vorhersage
Da ein weiterer Anstieg der Kreditzinsen wahrscheinlich ist und das Angebot an Mietobjekten zurückgeht, da Vermieter verkaufen und nicht durch Neueinsteiger ersetzt werden, stehen den Mietern schwierige Zeiten bevor. Erwarten Sie weitere Mietsteigerungen, wenn auch langsamer als bisher. Wir werden bald einen Punkt erreichen, an dem weitere steile Anstiege einfach nicht mehr nachhaltig sind.
Abwanderung der Vermieter
Wo wir sind
Der große Vermieter-Ausverkauf geht der aktuellen Marktanalyse zufolge weiter. Immer mehr Vermieter verlassen den Sektor angesichts höherer Hypothekenzinsen und steigender Kosten.
Elf Prozent der derzeit auf Zoopla zum Verkauf angebotenen Häuser waren zuvor vermietet – ein Rückgang gegenüber einem pandemiebedingten Höchststand von 14 Prozent im Jahr 2020, als die Mieten in London und anderen Großstädten sanken. In der Vergangenheit konnte etwa die Hälfte dieser zum Verkauf angebotenen Häuser, die wieder auf den Mietmarkt zurückkehrten, keinen Käufer finden – oder sie wurden von einem anderen Investor gekauft.
Dieser Anteil ist in letzter Zeit auf ein Drittel gesunken, da immer mehr Vermieter versuchen, Kapitalgewinne zu nutzen, um Schulden zu tilgen oder den Ruhestand zu finanzieren. Zahlen des Justizministeriums zeigen, dass die Zahl der Zwangsräumungen in den drei Monaten bis März um 15,8 Prozent zunahm. Mitverantwortlich für den Anstieg sind zum Teil steigende Zinsen, da Vermieter versuchen, ihre Immobilien zu höheren Zinssätzen zu verkaufen oder weiterzuvermieten.
Zoopla sagte letzten Monat, dass 11 Prozent der auf der Website zum Verkauf angebotenen Häuser zuvor vermietet waren, was darauf hindeutet, dass einige Vermieter ihre Immobilien aufgrund höherer Hypothekenzinsen verkauften. Der Angebotspreis für bereits vermietete Häuser ist 25 Prozent niedriger als bei ehemaligen Eigenheimimmobilien, was sie für Erstkäufer attraktiv macht.
Wer würde sich ohne Kapitalwachstum dafür entscheiden, Vermieter zu werden? Höhere Mieten haben zum Teil dazu beigetragen, die Bilanz auszugleichen, aber viele Hypothekendarlehen decken kaum mehr, als jeden Monat die Zinsen zu decken.
In diesem Jahr werden noch mehr Vermieter versuchen, ihre Miete zu kündigen, aber die Zahl dürfte nicht so hoch sein wie befürchtet. Dies liegt daran, dass Kapitalwerte und Verkaufsfähigkeit sinken werden, was viele Vermieter dazu veranlassen wird, eine abwartende Haltung einzunehmen.
Hypotheken
Wo wir sind
Die Nationwide Building Society sagte, trotz der höheren Zinssätze erschweren der starke Anstieg der Mieten und der Inflation im Allgemeinen es vielen potenziellen Käufern weiterhin, für eine Kaution zu sparen.
Eine Anzahlung von 10 Prozent auf einen typischen Erstkäufer eines Eigenheims entspricht etwa 55 Prozent des Bruttojahreseinkommens, was „geringfügig über dem Niveau liegt, das vor Ausbruch der Finanzkrise 2007/2008 vorherrschte.“
In jüngsten Berichten wurde auch hervorgehoben, dass das Kleingedruckte des Rettungsabkommens von Bundeskanzler Jeremy Hunt mit Banken Buy-to-let-Hypotheken ausschließt.
Der erhoffte Zinskrieg zur Kundengewinnung, der die Zinsen hätte senken können, ist noch ausgeblieben. Stattdessen hat die düstere Stimmung an den Märkten das Gegenteil bewirkt. Die Zinsen sind bereits gestiegen, bevor die Bank of England die Leitzinsen angehoben hat, was ungewöhnlich und besorgniserregend ist.
Mit Beginn der zweiten Jahreshälfte werden Hypotheken mit ziemlicher Sicherheit noch teurer, und höhere Zinsen sind nun die neue Normalität.
Die Immobilienpreise könnten weiter sinken (Bild: Getty)
Zweites Halbjahr 2023 für den Kauf-/Verkaufsmarkt
Zoopla berichtet, dass vier von zehn Verkäufern ihre Angebotspreise um mehr als fünf Prozent senken, um ihre Häuser zu verkaufen, und fügt hinzu, dass 15 Prozent der Verkäufer ihre Angebotspreise um mehr als 10 Prozent senken.
Die vorläufige saisonbereinigte Schätzung der Zahl der britischen Wohnimmobilientransaktionen im Mai 2023 ist 27 Prozent niedriger als im Mai 2022 und drei Prozent niedriger als im April 2023. Die Zahlen sind auf dem niedrigsten Stand seit Oktober 2021.
Vorhersage
Der traditionelle Umsatzrückgang während der Weihnachtszeit steht vor der Tür. Erwarten Sie, dass die Verkaufsmengen in den nächsten sechs Wochen sinken werden, was den Abwärtsdruck auf die Preise verstärken wird. Der normale Aufschwung im September dürfte sehr gedämpft ausfallen, da die Belastung durch die gestiegenen Zinssätze spürbar wird.
Bei denjenigen mit einer bestehenden Hypothek ist es unwahrscheinlicher, dass sie sich in ein höheres Marktsegment bewegen, und von Vermietern – zumindest denen, die eine Hypothek benötigen – wird nicht erwartet, dass sie ihr Portfolio groß aufstocken, und viele weitere werden ganz aussteigen und auf dem Herbstmarkt verkaufen. Unter den gegenwärtigen Umständen ist ein freier Preisverfall sehr unwahrscheinlich, aber ein erhöhtes Angebot an Immobilien und eine sinkende Käuferzahl werden unweigerlich dazu führen, dass besorgte Verkäufer die Preise senken, um eine geringere Zahl von Käufern anzuziehen.
Hausbau
Wo wir sind
Die neuesten Statistiken zeigen, dass im Zeitraum 2021–22 206.540 neue Häuser gebaut wurden, verglichen mit 170.210 im Zeitraum 2020–21. Von Homes England finanzierte bezahlbare Wohnprogramme führten dazu, dass zwischen dem 1. April 2022 und dem 31. März 2023 36.478 neue Häuser vor Ort begannen und 32.990 Häuser fertiggestellt wurden.“
Vorhersage
Entwickler werden keine Häuser bauen, die sich nur schwer verkaufen lassen. Es werden nur erstklassige Standorte gestartet. Riskantere Websites werden eingemottet. Entwickler bieten bereits innovative Kaufoptionen an, um zögerliche Käufer anzulocken oder ihnen die Aufrechterhaltung des Cashflows zu ermöglichen.
Wir werden sehen, dass sich dieser Trend auch für den Rest des Jahres fortsetzt.