Sie wissen, dass auf dem Hypothekenmarkt etwas nicht stimmt, wenn Kreditnehmer bereit sind, einen fünfstelligen Betrag zu zahlen, nur um einen neuen Kredit zu erhalten.
Doch genau darauf setzt ein Kreditgeber. Diese Woche hat die Skipton Building Society eine Hypothek mit einer Gebühr von 5 Prozent des Darlehenswerts aufgenommen.
Ein Kreditnehmer mit einer Hypothek von 200.000 £ würde allein für das Privileg der Umschuldung stolze 10.000 £ zahlen. Das sind Tausende, bevor Sie überhaupt mit der Rückzahlung der Zinsen begonnen haben.
Schauen Sie sich die Zinssätze an und Sie werden sehen, warum Skipton zuversichtlich ist, dass es Kreditnehmer anlocken wird. Sie sind vergleichsweise sehr günstig und liegen zwischen 3,35 und 3,59 Prozent bei einem zweijährigen Festpreis. Laut MoneyfactsCompare beträgt der durchschnittliche Festzinsvertrag mit zweijähriger Laufzeit derzeit 6,41 Prozent.
Gebühren für die Umschuldung gibt es schon seit Jahren. Bisher lagen sie jedoch zwischen 500 und 1.000 £ – die teuerste Variante kostet 2.000 £.
Gebührengewichtet: Diese Woche hat die Skipton Building Society eine Hypothek mit einer Gebühr von 5 % des Darlehenswerts aufgenommen, die Zinssätze liegen jedoch zwischen 3,35 % und 3,59 %.
Skipton sagt, sein Darlehen sei für bestehende Kreditnehmer gedacht, die andernfalls Schwierigkeiten hätten, die für eine Umschuldung mit einem herkömmlichen Darlehen erforderlichen Erschwinglichkeitskriterien zu erfüllen.
Hypothekenexperten gehen davon aus, dass andere Kreditgeber mit prozentualen Gebühren nachziehen könnten, wenn sich Skipton’s als beliebt erweist.
Sie haben in den letzten Monaten auch auf dem Buy-to-let-Markt an Bedeutung gewonnen, wobei für einige Kredite eine Gebühr von bis zu 7 Prozent erhoben wird.
Ich bin mir sicher, dass viele Haushalte, die mit steigenden Rechnungen zu kämpfen haben, die Chance nutzen werden, ihre Hypothekenzahlungen ein paar Jahre lang unter Kontrolle zu halten – selbst wenn das bedeutet, dass sie eine beträchtliche Gebühr zahlen müssen, mit der sie über Jahre oder Jahrzehnte hinweg abbezahlen werden Zinsen, wenn sie diese zu ihrem Hypothekensaldo hinzufügen.
Dies ist nur der neueste Trick, um Wohneigentum erschwinglicher erscheinen zu lassen. In Wirklichkeit handelt es sich bei den Gebühren kaum um mehr als Buchhaltungstricks, mit denen die finanziellen Belastungen einfach auf die lange Bank geschoben werden.
Es werden Erschwinglichkeitskriterien eingeführt, um sicherzustellen, dass Kreditnehmer ihre Kredite auch dann zurückzahlen können, wenn die Zinsen steigen oder sich ihre eigenen finanziellen Verhältnisse ändern.
Aber innovative Programme von Hypothekengebern, die Kreditnehmern dabei helfen sollen, die Kriterien zu erfüllen, machen Wohneigentum nicht erschwinglicher.
Es handelt sich lediglich um vorübergehende Maßnahmen, die in der Hoffnung ergriffen werden, dass sich die Umstände verbessern – was großartig ist, es sei denn, dies geschieht nicht.
Wenn die Zinsen nicht sinken, wenn die Immobilienpreise nicht wieder steigen, wenn der Druck auf die Haushaltsbudgets nicht nachlässt, wird es in Zukunft große Probleme geben, die durch genau die gleichen Maßnahmen verursacht werden, die ihn lindern sollen.
Rauch und Spiegel
Ein solcher Trick, der sich immer größerer Beliebtheit erfreut, ist die langfristige Hypothek über 30 oder sogar 40 Jahre. Die Zahl der Kreditnehmer, die eine Hypothek für 35 Jahre oder länger aufnehmen, hat sich in den letzten fünf Jahren mehr als verdoppelt, und viermal so viele Menschen werden ihre Kredite in ihren 70ern zurückzahlen.
Diese Art von Hypothek erscheint kurzfristig günstiger, bringt aber langfristig Zinszahlungen in Höhe von Zehntausenden Pfund mit sich.
Mieten: Die neuen Kreditmodelle haben in den letzten Monaten auch auf dem Kaufkaufmarkt an Bedeutung gewonnen, wobei für einige Kredite eine Gebühr von bis zu 7 % anfällt.
Allerdings bleibt Kreditnehmern, die diese Hypothek nur deshalb aufnehmen, um einen Fuß auf die Immobilienleiter zu setzen, bei einer Verschlechterung ihrer Lage kein Spielraum mehr, die Laufzeit weiter zu verlängern.
Die neue Hypothekencharta, die die Branche letzten Monat zur Unterstützung von Kreditnehmern eingeführt hat, ermöglicht es denjenigen, die Schwierigkeiten haben, für kurze Zeit auf eine zinslose Hypothek umzusteigen.
Kurzfristig werden die Hypothekenzahlungen wiederum günstiger. Die Kosten für die Hypothek sind jedoch durch Zahlungsaufschub und zusätzliche Zinsen noch höher. Hypotheken mit hohen Vorabgebühren scheinen das neueste Modell in dieser Richtung zu sein.
Ein Kreditnehmer, der sich für ein Skipton-Darlehen zu 3,35 Prozent entscheidet, würde 985,23 £ pro Monat zahlen, vorausgesetzt, er hätte eine Hypothek von 200.000 £ über 25 Jahre.
Im Vergleich dazu würden sie 1.287 £ pro Monat zahlen, wenn sie die herkömmliche Hypothek von Skipton zu 5,99 Prozent ohne Gebühr aufnehmen würden.
Wenn sie für den besten zweijährigen Fix auf dem Markt akzeptiert würden – derzeit 5,28 Prozent mit einer Gebühr von 999 £ von Barclays – würden sie laut Hypothekenmakler L&C 1.202,04 £ pro Monat zahlen.
Die monatlichen Kosten mögen günstiger sein, aber über die zwei Jahre würde der Kreditnehmer mit dem niedrigeren Skipton-Zinssatz 1.350 £ mehr zahlen als der Barclays-Kreditnehmer.
Natürlich ist es sinnvoll, Lösungen zu finden, um Haushalten bei vorübergehenden Engpässen zu helfen. Aber meine Angst ist, wenn sie systemisch werden.
Ich applaudiere Skipton dafür, dass er nach neuen Wegen sucht, um seine in Schwierigkeiten geratenen Mitglieder aus der vorübergehenden Zwickmühle herauszuholen. Hypotheken mit hohen Gebühren können jedoch nicht den Weg gehen wie langfristige Hypotheken und zu einem gängigen Instrument zur Unterstützung von Kreditnehmern werden.
Bezahlbarkeitstricks sollten nur in Notfällen zum Einsatz kommen. Wenn solche Hypotheken weit verbreitet sind, werden sie kaum mehr als eine tickende Zeitbombe sein.
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