Die Zahlen sind bereits eingebrannt und werden sich in den nächsten 24 Monaten zeigen.
Von Wolf Richter für WOLF STREET.
Zwei Mietfaktoren machen 32 % des Verbraucherpreisindex aus. Trotz des massiven Anstiegs der „Angebotsmieten“ in den USA waren diese beiden CPI-Mietfaktoren viel niedriger als der CPI und haben dadurch den CPI bisher gedrückt. Im Gegensatz zu den Angebotsmieten bilden diese beiden Mietfaktoren die durchschnittliche Miete ab, die Mieter tatsächlich für den gesamten Bestand an Mieteinheiten in US-Städten zahlen, einschließlich in mietpreisgebundenen Einheiten.
Auf der anderen Seite spiegeln „Angebotsmieten“ die aktuellen Preisschilder auf zur Miete angebotenen Einheiten wider, die noch nicht gemietet wurden, und es dauert eine Weile, bis die Leute diese Einheiten mieten und diese Mieten in ausreichender Zahl dort zahlen, wo sie die Nadel bewegen der tatsächlich gezahlten Durchschnittsmiete über den gesamten Bestand an US-Mieteinheiten, die dann von den CPI-Mietmessungen erfasst wird.
Aber diese beiden CPI-Mietfaktoren werden die Angebotsmieten zwangsläufig einholen und dann den Gesamt-CPI antreiben – der im Januar bereits 7,5 % betrug, WHOOSH.
Aber wann wird der Anstieg der Angebotsmieten den CPI in die Höhe treiben? Und wie viel wird es zum CPI hinzufügen?
Die kurze Antwort: Die aktuellen Spitzen bei den Angebotsmieten, die bereits bis Januar 2022 aufgetreten sind, werden den Gesamt-VPI für das Jahr 2022 um mehr als 1 Prozentpunkt erhöhen und im Jahr 2023 um mehr als 1 Prozentpunkt zum Gesamt-VPI beitragen, selbst bei den Angebotsmieten Steigen Sie von hier aus nicht weiter auf. Das ist bereits in die Zahlen eingebrannt. CPI wird eine schmerzhafte Realität einholen, die sich über die nächsten zwei Jahre erstreckt.
Die Angebotsmietenspitzen sind brutal.
Die Mieten für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen auf dem Mietmarkt sind in den USA im Jahresvergleich um 12 % explodiert, wobei dies von Stadt zu Stadt sehr unterschiedlich ist, der schlimmste Anstieg in den Daten seit 2004, so CoreLogic heute. Miami stand mit einem Anstieg der Mieten um 35 % ganz oben auf der Liste. In den Jahren zwischen der Finanzkrise und der Pandemie waren die Mieten für Einfamilienhäuser in den USA um 2,5 % bis 3,5 % gestiegen.
Laut Zumper-Daten stiegen die Mieten in Mehrfamilienhäusern – Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zur Miete nicht eingeschlossen – um 12 % für Ein-Zimmer-Wohnungen und um 14 % für Zwei-Zimmer-Wohnungen im Durchschnitt in den USA. In 20 der 100 größten Städte stiegen die Mieten um 20 % oder mehr und in 11 von ihnen um 25 % oder mehr. Dies basiert auf den mittleren Angebotsmieten, also den Mieten, die Vermieter für ihre Angebote anbieten. Sie ähneln Preisschildern in einem Geschäft.
Nach einem anderen Maßstab, dem Zillow Observed Rent Index, stiegen die Mieten im Januar in den USA im Jahresvergleich um 14,9 %, wobei es große Unterschiede zwischen den Städten gab.
All diese Kennzahlen zeigen dasselbe: Im Durchschnitt stiegen die Mieten in den USA im Jahresvergleich um über 12 %, wobei dies von Stadt zu Stadt sehr unterschiedlich war, wobei einige Städte astronomische Mietsteigerungen erlebten.
Die Angebotsmieten brauchen 24 Monate, um sich über die CPI-Mietinflation auszubreiten.
Angebotsmieten sind die aktuellen Preisschilder. Sie tauchen nicht in der Mietpreisinflation auf, bis genug Leute Mietverträge für Einheiten zu diesen Mieten unterzeichnet haben und diese Mieten tatsächlich in ausreichender Zahl zahlen, um den Zeiger für den gesamten Bestand an Mieteinheiten in US-Städten zu bewegen.
Dies macht die Angebotsmieten zu einem Frühindikator für die VPI-Mietinflation. Laut einer Studie der Fed von San Francisco fallen diese steigenden Angebotsmieten aus sind bereits aufgetreten wird die VPI-Mietinflation für die nächsten 24 Monate nach oben treiben.
Die beiden Mietmaße im Verbraucherpreisindex, die zusammen 32 % des gesamten CPI ausmachen, zeigen diese Verzögerung, obwohl auch sie zu steigen begonnen haben. Die CPI-Miete des Hauptwohnsitzes („CPI-Miete“) stieg im Januar im Jahresvergleich um 3,8 % und die CPI-Eigentümermiete („CPI-OER“) um 4,1 %.
Diese beiden CPI-Mietmaße verfolgen, was Mieter tatsächlich an Miete über den gesamten Bestand an Mieteinheiten in den Städten zahlen. Dazu gehören Mieter in mietpreisgebundenen Wohnungen, in denen die Mieten nicht stark steigen, und Mieter in noch aktiven Mietverträgen, in denen die Mieten nicht erhöht werden können, und Mieter, deren Vermieter die Mieten aus verschiedenen Gründen, einschließlich der Beibehaltung, nur langsam erhöhen gute Mieter.
Die CPI-Messungen werden also nicht in der gleichen Größenordnung wie die Angebotsmieten steigen. Zwischen 2017 und 2019 folgten die CPI-Maßnahmen eng dem Zillow-Index. Aber 2015 und 2016 gab es große Unterschiede: Im Januar 2015 zeigte der Zillow-Index Mietsteigerungen von 5 %, während die CPI-Messungen Mietsteigerungen von 2,6 % und 3,5 % zeigten.
Wann werden diese Angebotsmieten beginnen, den gesamten VPI anzutreiben?
Bisher haben die Mietfaktoren in CPI unterdrückt Gesamt-VPI. Der Gesamt-CPI stieg im Januar um 7,5 %, Trotz die niedrigen Werte der beiden Mietfaktoren – Hauptwohnsitzmiete (3,8 %) und Eigentümeräquivalentmiete (4,1 %).
Die Fed von San Francisco hat jetzt einen Mitarbeiterbericht herausgebracht, um abzuschätzen, wann diese Angebotsmieten in die CPI-Mietmaße und damit in den Gesamt-CPI einfließen würden. Und das wird in den nächsten 24 Monaten nach und nach geschehen.
Die bereits eingetretenen Angebotsmieten werden den VPI-Mietfaktor wahrscheinlich 2022 und dann wieder 2023 um 3,4 Prozentpunkte nach oben treiben und angesichts der 32%igen Gewichtung der Mietfaktoren 1,1 Prozentpunkte zu dem VPI hinzufügen, der durch den sein wird Ende 2022 und wird den Gesamt-VPI im Jahr 2023 um 1,1 Prozentpunkte erhöhen, selbst wenn keine weiteren Mieterhöhungen auf dem Markt stattfinden.
Eine Abflachung oder gar ein Rückgang der VPIs für Neu- und Gebrauchtwagen wird daher aufgrund ihres viel geringeren Gewichts im Vergleich zum bevorstehenden Anstieg der VPI-Mietfaktoren verblassen.
In Bezug auf das Maß, das die Fed als Inflationsziel verwendet, „Kern-PCE“, dessen Wohnungskomponenten kleiner als im CPI sind, werden die bereits aufgetretenen Angebotsmietspitzen dem Kern-PCE sowohl 2022 als auch 2023 um 0,5 Prozentpunkte hinzufügen der San Francisco Fed, auch wenn keine weiteren Mieterhöhungen am Markt stattfinden.
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