Großbritanniens Vermieter nahmen den Feiertag mit der Stempelsteuer nicht wie befürchtet inbrünstig an, wie neue Untersuchungen nahelegen.
Der Anteil der Eigenheime, die an Immobilieninvestoren gingen, stieg leicht an, aber nicht in dem Maße, wie einige vermutet hatten, dass es in einer prognostizierten Eile von niedrigeren Steuersätzen profitieren würde.
In der Tat schlossen Käufer, die zur Miete gekauft wurden, Zehntausende weniger Transaktionen ab als in einem ähnlichen 15-Monats-Zeitraum im Jahr 2016, bevor die zusätzlichen 3 Prozent Aufschlag auf Zweit- und Anlageimmobilien hinzukamen, trotz ähnlicher Steuerersparnisse.
Der Anteil der von Vermietern gekauften Immobilien im Vorfeld der im Juli 2020 beginnenden Steuerbefreiung lag bei 11 Prozent – und stieg währenddessen auf 12 Prozent, so der Immobilienmakler Hamptons International.
Der Stempelsteuer-Urlaub führte nicht zu einem Boom bei der Vermietung, obwohl Vermieter Anspruch auf Steuerersparnisse von bis zu 15.000 Pfund hatten und die Möglichkeit hatten, von steigenden Mieten zu profitieren
Dies geschah, obwohl die Mieten im Jahr bis Juli so schnell wie seit mehr als einem Jahrzehnt gestiegen sind.
Zwischen Juli 2020 und September 2021 gab es in ganz Großbritannien insgesamt 215.000 Anlegerkäufe.
Dies lag unter den 242.400 Käufen, die in den 15 Monaten bis zur Einführung der 3-prozentigen Stempelsteuer für Vermieter am 1. April 2016 getätigt wurden.
Während des Stempelsteuerurlaubs sparte der durchschnittliche Vermieter, der eine Immobilie kaufte, 3.000 £, was etwa drei Monatsmieten und eine 35-prozentige Reduzierung seiner durchschnittlichen Steuerrechnung von 8.500 £ vor Juli 2020 entspricht.
Die durchschnittlichen Rechnungen werden ab dem 1. Oktober 2021 auf rund 8.400 GBP zurückkehren, knapp unter dem, was die Anleger am Vorabend des Stempelsteuerurlaubs bezahlt haben.
Die Zahlen deuten darauf hin, dass Vermieter nicht bereit waren, Hauskäufer zu überbieten, da die Hauspreise weiter in die Höhe schossen.
Dies könnte eine Folge der in den letzten Jahren steigenden Steuern und Vorschriften für Vermieter gewesen sein, die mit der Einführung des 3-Prozent-Zuschlags im Jahr 2016 begannen.
Viele Vermieter kauften damals Immobilien auf, um unter die Lupe zu kommen.
Neben der üblichen Stempelsteuer müssen Käufer und Käufer von Zweitwohnungen einen Zuschlag von 3 Prozent auf die Standardtarife für Eigennutzer zahlen.
Im Vorfeld der Einführung dieser Politik war der Anteil der Hausverkäufer in Großbritannien mit 17 Prozent laut Hamptons viel höher.
Der zutiefst unbeliebte Aufpreis wird von Vermietern oft als Grund angeführt, ihr Portfolio nicht zu erweitern oder gar aus dem Markt auszusteigen.
Vermieter kauften vor der Einführung neuer Steuern auf Mietkauf im Jahr 2016 mehr Wohnungen als während der Stempelsteuerferien in den letzten 15 Monaten
Insgesamt hat der Stempelsteuerurlaub dazu geführt, dass der durchschnittliche Anleger weniger Stempelsteuer bezahlt hat als je zuvor seit April 2016, als der Stempelsteuerzuschlag von 3 Prozent eingeführt wurde.
Trotzdem blieb die durchschnittliche Rechnung während des Urlaubs doppelt so hoch wie vor Einführung des Zuschlags.
Was ist mit den Vermietern, die gekauft haben?
Es gibt kaum Anzeichen dafür, dass Vermieter, die während der Stempelsteuerferien Immobilien gekauft haben, die Einsparungen nutzten, um größere Immobilien in teureren Gegenden zu kaufen.
Stattdessen lagen 83 Prozent der Anlegerkäufe unter 250.000 GBP, was bedeutet, dass ihre Ersparnisse aus dem Urlaub deutlich geringer waren als die von Umzugsunternehmen.
Während der Ferien stieg der durchschnittliche Preis, der von einem Vermieter gezahlt wurde, um nur 1 Prozent auf 181.000 Pfund, obwohl die Hauspreise im selben Zeitraum um 10 Prozent gestiegen waren.
Vermieter, die während der Stempelsteuerferien Wohnungen gekauft haben, zahlten nur 1% mehr dafür, obwohl die Hauspreise nach einigen Schätzungen insgesamt um bis zu 10% gestiegen sind
Laut dem September House Price Index von Nationwide sind in nur einem Jahr 22.613 £ zu den Kosten eines durchschnittlichen Eigenheims hinzugekommen, wobei der Durchschnittspreis eines Hauses um 10 Prozent auf 248.742 £ gestiegen ist.
Aneisha Beveridge, Forschungsleiterin bei Hamptons, kommentierte: „Die Auswirkungen der Stempelsteuerferien auf die Anlegeraktivität waren insgesamt relativ gering.
‘Der Feiertag führte zu einem kleinen Anstieg der Zahl neuer Kauf- und Mietinvestoren, aber trotz ihrer reduzierten Rechnungen überboten sie die Eigennutzer nicht in nennenswertem Umfang.’
Was passiert mit den Mieten?
Laut Hamptons erreichte das durchschnittliche Mietwachstum in Großbritannien im September 8 Prozent, die drittschnellste jährliche Wachstumsrate in diesem Jahr.
Regionen im Süden Englands, aber außerhalb von London, waren dabei die Vorreiter.
Der Südwesten verzeichnete im vergangenen Jahr die höchsten Mieterhöhungen und erreichte 1.011 £
Die durchschnittliche Miete für ein neues Eigenheim stieg im Südwesten um 14,8 Prozent auf 1.011 Pfund Sterling, im Südosten um 14,7 Prozent auf 1.252 Pfund Sterling und im Osten Englands um 10,8 Prozent auf 1.106 Pfund Sterling.
Der September war der sechste Monat in Folge, in dem das jährliche Mietwachstum im Südwesten zweistellig ausfiel.
Die Region hat von den Menschen, die während der Pandemie aus den Städten umziehen, sowie von einem erhöhten Appetit auf längerfristige Ferienunterkünfte profitiert.
Auch die Londoner Mieten haben sich weiter erholt.
Obwohl Inner London die einzige Region im Vereinigten Königreich war, die im Jahresvergleich einen Rückgang der Mieten verzeichnete, war der Rückgang um 4,4 Prozent oder 100 GBP im Jahresvergleich weitaus geringer als der Rückgang von 22,1 Prozent im April, als der Markt unten angekommen.
In Outer London stiegen die Mieten im September jährlich um 3,2 Prozent und stiegen damit den dreizehnten Monat in Folge. Damit blieben die Mieten im Großraum London insgesamt im positiven Bereich, 1,8 Prozent mehr als im Vorjahr.
Beveridge fügte hinzu: ‘Während die Mietwachstumsraten normalerweise in den Sommermonaten ihren Höhepunkt erreichen, sind sie dieses Jahr bis in den Herbst hinein weiter gestiegen.
„Dies bedeutet, dass die durchschnittlichen monatlichen Mieten zum ersten Mal landesweit 1.100 £ überschritten haben, angeführt von starken Anstiegen bei größeren Häusern.
„Ein durchschnittliches Vierbetthaus kostet jetzt 120 Prozent mehr als ein Einbettzimmer, gegenüber 95 Prozent vor der Pandemie.
“Obwohl wir davon ausgehen, dass sich dieses Wachstum in den letzten Monaten des Jahres abschwächen wird, ist es wahrscheinlich, dass 2021 einige der schnellsten Mietwachstumsraten seit einer Generation aufweisen wird.”
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