Die Magic Number lag 2018 bei rund 4,8 %. 2006 waren es rund 6 %. Aber bei den heutigen überhöhten Eigenheimpreisen? Hier sind die Zeichen.
Von Wolf Richter für WOLF STREET.
Der durchschnittliche wöchentliche Vertragszinssatz für 30-jährige Festhypotheken mit entsprechenden Kreditsalden stieg laut Mortgage in der Woche zum 18. Februar auf 4,06 Prozent, die zweite Woche in Folge über 4 % und den höchsten seit Juli 2019 Bankenverband heute. Der durchschnittliche Zinssatz für FHA-unterstützte 30-jährige Festhypotheken stieg auf 4,09 %.
Wo ist also die magische Zahl, ab der dieser überhöhte Immobilienmarkt den Druck höherer Hypothekenzinsen zu spüren beginnt?
Aber die Hypothekenzinsen bleiben angesichts der CPI-Inflation, die auf 7,5 % geschossen ist und ist, lächerlich niedrig still angeheizt durch die anhaltende Zinssenkung und QE der Fed – was sie zur rücksichtslosesten Fed aller Zeiten macht.
Die „magische Zahl“ im Jahr 2018.
Im Herbst 2018, als die Hypothekenzinsen auf 5 % zusteuerten, begann der Immobilienmarkt zu keuchen und die Aktien stürzten ab. Die magische Zahl zu dieser Zeit scheint bei etwa 4,8 % gelegen zu haben, und als die Hypothekenzinsen im September darüber stiegen, fing alles an, loszubrechen.
Nachdem der S&P 500 bis zum 24. Dezember 2018 um etwa 20 % gefallen war und der Immobilienmarkt schwächelte, gab der Fed-Vorsitzende Powell unter Trumps täglichem Hämmern nach und vollzog die inzwischen berüchtigte Kehrtwende.
Damals, Anfang 2019, war die Inflation jedoch unter das Ziel der Fed, gemessen an ihrem Maßstab „Kern-PCE“, bei 1,6 %, und das verschaffte Powell ein Feigenblatt.
Jetzt ist die Inflation die schlimmste seit 40 Jahren und steigt spiralförmig an, und die „Kern-PCE“-Inflation ist es auch 2,5 mal das Ziel der Fed. Es ist jetzt die Inflation, die Powell tagtäglich heimsucht – er, der sich lächerlich gemacht hatte, indem er dieses Monster, das er entfesselt hatte, als „vorübergehend“ bezeichnet hatte, als alle bereits wussten, dass es noch weiter steigen würde.
Wo ist also diesmal die magische Zahl, ab der der Wohnungsmarkt den Druck zu spüren beginnt?
Hypothekenanträge für den Kauf eines Eigenheims sind drei Wochen in Folge stark zurückgegangen, was mit dem Anstieg der Hypothekenzinsen zusammenfällt, und erreichten in der Woche zum 18. Februar Tiefststände, die im August 2021 kurz geküsst wurden, und dann während der Sperrung, um in den unteren Teil einzutreten der Bandbreite im Jahr 2019. Der MBA-Index für Kaufhypothekenanträge ist jetzt um 28 % von den Pandemie-Höchstständen im Januar 2021 gefallen (Daten von Investing.com):
Die „magische Zahl“ im Jahr 2006.
Nicht in der Grafik dargestellt: Damals, während des Höhepunkts der Immobilienblase 1, im Januar 2005, hatte der MBA-Kaufhypothekenindex bei 500 seinen Höchststand erreicht – das Doppelte des heutigen Niveaus – bevor er zusammenbrach.
Zu dieser Zeit befand sich die Fed mitten in ihrem Zinserhöhungszyklus und erhöhte den Federal Funds Rate von 1,0 % im Juni 2004 auf schließlich 5,25 % im Juli 2006, was den durchschnittlichen 30-jährigen Festhypothekensatz auf 6,4 % drückte. Zu dieser Zeit begann der Wohnungsmarkt so langsam zusammenzubrechen.
Der Nasdaq begann im Sommer 2007 zu sinken, und nach und nach brach weltweit alles aus, unterbrochen durch den Zusammenbruch von Lehman im September 2008.
Höhere Hypothekenzinsen, wenn die Immobilienpreise bereits himmelhoch sind, sind für die Wohnungsmärkte sehr hart. Und höhere Zinsen im Allgemeinen sind hart für Aktien.
Wo war denn damals die magische Zahl? Offensichtlich lagen 6,4 % für den 30-jährigen Festhypothekensatz zu den Preisen der Immobilienblase 1 über der magischen Zahl.
Refi-Hypothekenanträge stürzen ab.
Steigende Hypothekenzinsen führen dazu, dass die Haushalte die Refinanzierung ihrer Hypotheken auf Eis legen. Dies geschieht trotz der historischen Explosion der Eigenheimpreise, die viel Eigenheimkapital mit sich bringt, das über Cash-out-Refis abgezogen werden könnte.
Der Refinanzierungsindex für Hypothekenanträge des MBA ist jetzt auf den niedrigsten Stand seit Juni 2019 gefallen und liegt um 74 % unter den Höchstständen der Pandemie – und die Hypothekenzinsen haben gerade erst begonnen zu steigen und sind immer noch lächerlich niedrig, wenn man bedenkt, dass die VPI-Inflation auf 7,5 % gestiegen ist ( Daten über Investing.com):
Die magische Zahl jetzt.
Erstkäufer von Eigenheimen, die mit diesen höheren Hypothekenzinsen und himmelhohen Preisen konfrontiert sind, haben sich bereits von diesem lächerlichen, von der Fed aufgeblähten Markt zurückgezogen, da Investoren und Barkäufer in den Markt gedrängt sind.
Laut der National Association of Realtors gingen Erstkäufer im Januar auf nur noch 27 % der gesamten Hauskäufe zurück, gegenüber 30 % im Dezember und gegenüber 34 % im gesamten Jahr 2021.
In Zukunft „werden sich einige Käufer mit mittlerem Einkommen, die sich bei niedrigeren Zinssätzen kaum für eine Hypothek qualifizierten, jetzt keine Hypothek leisten können“, sagte die NAR.
Mit jedem Anstieg der Immobilienpreise und mit jedem Anstieg der Hypothekenzinsen werden mehr Schichten potenzieller Käufer vom Tisch gewischt. Zuerst merkt es keiner, aber dann häufen sich die Schichten und irgendwann lichten sich die Stammkäufer – etwa Erstkäufer –. Und das sehen wir jetzt.
Zunächst können Barkäufer und Anleger die Differenz ausgleichen. Und genau das geschah während der Immobilienblase 1, die zum Teil von Investoren vorangetrieben wurde, die dann zum Kern der Hypothekenkrise wurden, als sie sich von mehreren Immobilien auf einmal trennten.
Laut NAR drängten Privatanleger oder Zweitwohnungskäufer auf den Markt und machten im Januar 22 % der Hauskäufe aus, gegenüber 17 % im Dezember und gegenüber 15 % im Januar letzten Jahres.
Barkäufe stiegen laut NAR im Januar auf 27 % der Hauskäufe, gegenüber 23 % im Dezember und 19 % im Januar 2021.
Aber im Januar lagen die Hypothekenzinsen immer noch im Bereich von 3,5 % bis 3,7 % und damit deutlich unter der 4 %-Marke. Und bereits jetzt werden sichtbare Schichten von Erstkäufern aus dem Markt gedrängt, der durch die rücksichtslose Geldpolitik der Fed künstlich aufgebläht wurde und nun mit steigenden, aber immer noch künstlich niedrigen Hypothekenzinsen konfrontiert ist.
Es sieht also so aus, als ob die magische Zahl für den durchschnittlichen 30-jährigen Festhypothekensatz jetzt etwas nördlich von 4 % liegt, ein Niveau, bei dem die Schichten potenzieller Käufer, wie z. B. Erstkäufer, vom Markt verschwinden. Dies geschieht bereits.
Vorerst, wie beim letzten Mal, machen übereifrige Anleger den Unterschied aus, aber wenn wir etwas aus dem Debakel vor 15 Jahren gelernt haben, dann, dass auch dieser Anlegerenthusiasmus in diesen lächerlich überinflationierten Märkten nachlassen wird, wenn die Zinsen steigen angesichts steigender Immobilienpreise wie in den prächtigsten Immobilienblasen in Amerika:
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