Kein anderer Begriff hat den Immobilienmarkt im Jahr 2023 so sehr definiert wie die „Hypothekenzinssperre in Kraft“ – ein Phänomen, das die Branche zum Stillstand brachte und alles, von den Lagerbeständen bis hin zu Hausverkäufen, unter Druck setzte.
Die während der Pandemie herrschenden Hypothekenzinssätze von unter 5 %, an die 85 % der derzeitigen Hypothekeninhaber gebunden sind, hielten aktuelle Hausbesitzer davon ab, ihr Haus zu verkaufen und ein anderes zu erhöhten Zinssätzen zu kaufen, die laut Angaben in der Woche bis zum 26. Oktober ihren Höchststand bei 7,79 % erreichten an Freddie Mac.
Aber wird sich dieses Jahr etwas ändern?
Es gibt Anzeichen dafür, dass sich die Marktbedingungen verbessern werden.
Die Hypothekenzinsen sind in den letzten sieben Wochen stetig gesunken und lagen in der Woche bis zum 28. Dezember bei durchschnittlich 6,61 % für eine 30-jährige Festhypothek.
Nach Angaben der National Association of Realtors sorgten die niedrigeren Hypothekenzinsen für einen Anstieg der Verkäufe bestehender Häuser, die im November um 0,8 % gegenüber Oktober zunahmen und eine Serie von fünf aufeinanderfolgenden monatlichen Rückgängen durchbrachen.
Im Jahresvergleich sank der Umsatz um 7,3 % (gegenüber 4,12 Millionen im November 2022).
„Eine deutliche Wende ist zu erwarten, da die Hypothekenzinsen in den letzten Wochen gesunken sind“, sagt NAR-Chefökonom Lawrence Yun.
Der Wohnungsmangel wird anhalten
Was die meisten Experten nicht erwarten, ist ein Ende des Mangels an zum Verkauf stehenden Häusern.
„Trotzdem werden Haushalte im Jahr 2024 mehr Optionen haben, angefangen bei einem leichten Anstieg beim Bau von Einfamilienhäusern bis hin zur Fertigstellung der großen Zahl von Mehrfamilienhäusern, die sich derzeit im Bau befinden und von denen die überwiegende Mehrheit zur Vermietung bestimmt ist.“ Häuser“, sagt Danielle Hale, Chefökonomin von Realtor.com.
Der zusätzliche Bestand an Neubauhäusern und -wohnungen wird den Anstieg der Haus- und Mietpreise bremsen, auch wenn die anhaltende Knappheit verhindert, dass die Preise zu stark sinken.
Da jedoch die schnell steigenden Hypothekenzinsen die Erschwinglichkeit auf Rekordtiefs getrieben haben, reagierten die Bauunternehmen mit einer Verlangsamung der Produktion, sagt Odeta Kushi, stellvertretende Chefökonomin bei First American.
„Bauherren können jetzt den Rückstand an bereits im Bau befindlichen Häusern abbauen. Doch selbst wenn diese Häuser irgendwann auf den Markt kommen, wird der Wohnungsmarkt wahrscheinlich strukturell unterversorgt bleiben“, sagt sie.
Das Wachstum der Immobilienpreise wird von Markt zu Markt unterschiedlich sein
Vor diesem Hintergrund wird erwartet, dass die landesweiten Verkäufe im Jahr 2024 nur einen leichten Anstieg gegenüber dem langfristigen Tiefststand von 2023 verzeichnen werden. Laut Hale wird die Immobilienaktivität von Markt zu Markt erheblich variieren, wobei in einigen wachstumsstärksten Bereichen ein zweistelliges Wachstum erwartet wird.
Die kombinierte Umsatz- und Preisaktivität dürfte in zwei großen Marktgruppen am höchsten sein. Die ersten sind erschwingliche Märkte im Mittleren Westen und Nordosten wie Toledo, Ohio, Rochester, New York, sagt Hale. Die zweite Gruppe befindet sich in Südkalifornien, wo eine Senkung der Hypothekenzinsen dazu beitragen könnte, dass sich die Region von einem besonders schwachen Jahr 2023 erholt.
Der mittlere Preis für Bestandsimmobilien für alle Wohnungsarten lag im November bei 387.600 US-Dollar, ein Anstieg von 4 % gegenüber November 2022 (372.700 US-Dollar). Alle vier US-Regionen verzeichneten Preiserhöhungen.
„Die Immobilienpreise steigen weiter“, sagt Yun. „Nur ein dramatischer Anstieg des Angebots wird den Preisanstieg dämpfen.“
Hypothekenzinsen und Erschwinglichkeit
Die meisten Experten gehen davon aus, dass der durchschnittliche 30-jährige Hypothekenzins im ersten Quartal irgendwo zwischen 6,1 % und 7 % verharrt und dann im Laufe des Jahres sinkt.
„Die Hypothekenzinsen werden wahrscheinlich deutlich über den Rekordtiefs der Pandemie-Ära bleiben, da die Finanzmärkte zunehmend davon ausgehen, dass das Land eine Rezession im Jahr 2024 vermeiden wird“, sagt Redfin-Chefökonom Daryl Fairweather. „Bis Ende 2024 werden die Hypothekenzinsen auf etwa 6,6 % sinken. Der allmähliche Rückgang der Zinssätze in Kombination mit dem leichten Preisverfall wird den Hauskäufern die dringend benötigte Erleichterung bringen.“
Laut Jeff Taylor, Gründer und Geschäftsführer von Mphasis Digital Risk, wird die Volatilität im Wahljahr die Hypothekenzinsen in die Höhe schnellen lassen, so dass die Schätzungen für 30-jährige Festzinsen im mittleren Bereich von 6 % liegen würden.
Bei einem Zinssatz von 7,125 % und den aktuellen durchschnittlichen Immobilienpreisen wären 111.000 US-Dollar bzw. 107.000 US-Dollar an Haushaltseinkommen erforderlich, um neu gebaute bzw. bestehende Häuser zu kaufen, mit einem Preisnachlass von 5 %, sagt Taylor.
Wenn die Hypothekenzinsen um 1 % auf 6,125 % sinken und die Immobilienpreise um bescheidene 4 % steigen würden, wie von der FHFA im Jahr 2024 prognostiziert, wären 105.000 US-Dollar bzw. 99.000 US-Dollar erforderlich, um neu gebaute bzw. bestehende Häuser zu kaufen, mit einem Rückgang von 5 %.
Neubau eines Hauses
Angesichts eines Rückgangs der Hypothekenzinsen und eines anhaltenden Wohnungsdefizits prognostiziert Robert Dietz, Chefökonom der National Association of Home Builders, einen Anstieg der Baubeginne bei Einfamilienhäusern im Jahr 2024. Dies wird das erste Jahr mit einem Anstieg nach Rückgängen sein in den Jahren 2022 und 2023.
„Aufgrund der geringen Bestandsbestände ist der Neubauanteil auf etwa ein Drittel gestiegenrd des gesamten Einfamilienhausbestands in den letzten Monaten, während er in der Vergangenheit nur 10 bis 15 % betrug“, sagt Dietz.
Der Mehrfamilienbau wird einen deutlichen Rückgang verzeichnen. Die Finanzierungsbedingungen sind sehr knapp und es befinden sich rund eine Million Wohnungen im Bau, die höchste Zahl seit 1973.
Das Ausmaß der Umbauaktivitäten wird im Jahr 2024 im Vergleich zu 2023 ungefähr gleich bleiben. Der Wohnungsbestand altert und erfordert Neuinvestitionen (das typische Haus in den USA ist fast 40 Jahre alt).
Swapna Venugopal Ramaswamy ist Wohnungs- und Wirtschaftskorrespondentin für USA TODAY. Sie können ihr auf Twitter @SwapnaVenugopal folgen und sich hier für unseren Daily Money-Newsletter anmelden.