Redfin: Diese Wohnungsmärkte sind am stärksten von fallenden Immobilienpreisen bedroht

Eigenheimkäufer hatten genug. Hohe Hypothekenzinsen zusätzlich zu den Rekordsteigerungen der Eigenheimpreise – ein Anstieg um 42 % seit Ausbruch der Pandemie – haben die monatlichen Hypothekenzahlungen auf ein Niveau getrieben, das für zig Millionen potenzielle Käufer einfach unerreichbar ist. Je mehr Käufer einen Regencheck machen, desto intensiver wird die Immobilienmarktkorrektur.

Diese Woche haben wir erfahren, dass die Anträge auf Hypothekenkäufe im Jahresvergleich um 18 % zurückgegangen sind. Während die Verkäufe neuer Eigenheime um 17 % und die Baubeginne von Einfamilienhäusern um 16 % zurückgegangen sind.

Auch wenn Immobilientransaktionen einbrechen, sind wir immer noch nicht zu einem ausgeglichenen Markt zurückgekehrt. Die Lagerbestände bleiben erstaunliche 49 % unter den Werten von Juli 2019, was den meisten Verkäufern – zumindest vorerst – genug Hebel gibt, um mit dem Verkauf unter den Anfang dieses Jahres erreichten Marktpreisen aufzuhören. Da die Lagerbestände jedoch weiter steigen, ist es möglich, dass einige regionale Wohnungsmärkte im Jahr 2023 tatsächlich einen Rückgang der Hauspreise gegenüber dem Vorjahr verzeichnen werden.

Am Freitag veröffentlichte Redfin seinen „Risiko-Score“, der die Immobilienmärkte identifiziert, die dem höchsten Risiko eines „Immobilienabschwungs“ ausgesetzt sind. Je höher der „Risiko-Score“ eines Marktes ist, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Markt im Jahresvergleich einen Rückgang der Immobilienpreise erleben könnte. Insgesamt untersuchte Redfin 98 regionale Wohnungsmärkte und bewertete Faktoren wie die Volatilität der Eigenheimpreise, das durchschnittliche Verhältnis von Schulden zu Einkommen und das Wachstum der Eigenheimpreise.

Unter den 98 von Redfin gemessenen Märkten hatte Riverside die höchste Wahrscheinlichkeit, einen „Immobilienabschwung“ zu erleben. Es folgten Boise, Cape Coral, North Port, Las Vegas, Sacramento, Bakersfield, Phoenix, Tampa und Tucson.

„Beliebte Migrationsziele, in denen die Immobilienpreise während der Pandemie in die Höhe geschnellt sind – darunter Boise, Phoenix und Tampa – werden höchstwahrscheinlich die Auswirkungen eines Immobilienabschwungs verstärken und die Immobilienpreise im Jahresvergleich sinken, wenn die Wirtschaft in eine Rezession gerät, a Szenario, das einige Ökonomen für wahrscheinlich halten, da die Inflation anhält und die Aktienmärkte ins Stolpern geraten. Hausbesitzer in diesen Gebieten, die einen Verkauf in Betracht ziehen, möchten ihre Häuser möglicherweise bald auflisten, um potenzielle Preisrückgänge zu vermeiden”, schreiben die Redfin-Forscher.

Die Verkäufer, die die Preise am wenigsten fallen sehen werden? Redfin sagt Akron. Nicht allzu weit dahinter liegen Märkte wie Philadelphia, El Paso, Cleveland und Cincinnati. Als der pandemiebedingte Immobilienboom begann, erlebten Hausbesitzer an diesen Orten weniger Investorenaktivitäten und ein bescheideneres Wachstum der Immobilienpreise. Inmitten des Booms hatten Hausbesitzer an Orten wie Akron sicherlich FOMO, als sie beobachteten, wie ihre Kollegen in Austin und Boise ein exorbitantes Niveau des Immobilienpreiswachstums erlebten. Aber jetzt sind Hausbesitzer in Märkten wie Akron und Cleveland wahrscheinlich dankbar: Historisch gesehen kommen die schärfsten Wohnungskorrekturen normalerweise in den am schnellsten wachsenden Märkten.

„Relativ erschwingliche nördliche Metropolregionen – mehrere davon im Rust Belt, wie Cleveland und Buffalo – sind im Falle einer Rezession am widerstandsfähigsten. Potenzielle Eigenheimkäufer in diesen Gebieten können mit der Gewissheit voranschreiten, dass sie mit geringerer Wahrscheinlichkeit den Wert ihres Eigenheims sehen werden Rückgang”, schreiben die Redfin-Forscher.

Moody’s Analytics berechnet jedes Quartal für rund 400 Märkte eine „überbewertete“ oder „unterbewertete“ Zahl. Das Unternehmen möchte herausfinden, ob Fundamentaldaten, einschließlich lokaler Einkommensniveaus, die lokalen Immobilienpreise unterstützen könnten. Es ist nur beunruhigend, wenn ein Wohnungsmarkt deutlich „überbewertet“ wird. Die schlechten Nachrichten? Im ersten Quartal 2006 war der US-Immobilienmarkt im Median um 14,5 % „überbewertet“. Im ersten Quartal 2022 war der Median des regionalen Wohnungsmarktes nach Schätzungen von Moody’s um 23 % „überbewertet“.

Die bloße Loslösung von den zugrunde liegenden wirtschaftlichen Fundamentaldaten garantiert nicht, dass ein Markt sinkende Eigenheimpreise erleben wird. Wenn ein Markt jedoch erheblich „überbewertet“ wird, erhöht sich die Wahrscheinlichkeit sinkender Immobilienpreise, wenn sowohl eine Immobilienkorrektur als auch eine Rezession eintreten. Moody’s Chefökonom Mark Zandi erzählt Reichtum dass Immobilienmärkte, die um mehr als 25 % „überbewertet“ sind, wahrscheinlich einen Rückgang der Hauspreise um 5 % bis 10 % erleben werden. Wenn eine Rezession eintritt, könnten die Preisrückgänge in diesen Märkten bis zu 15 % bis 20 % betragen.

Wir sehen bereits „sprudelnde“ Märkte wie Boise und Austin, die die schnellsten Korrekturen erfahren. Schau einfach mal ins Inventar. In den letzten sechs Monaten sind die Lagerbestände in Boise und Austin um 161 % bzw. 220 % gestiegen.

Anfang dieses Monats teilte John Burns Real Estate Consulting mit Reichtum dass Boise bereit ist, der erste Wohnungsmarkt zu sein, der im Jahresvergleich einen Preisrückgang verzeichnet. Das Immobilienforschungsunternehmen prognostiziert, dass es bereits im Dezember kommen könnte. Dazu müssten die Immobilienpreise in Boise nicht nur alle ihre Gewinne vom Frühjahr 2022 zunichte machen, sondern auch unter ihren Preis vom Dezember 2021 fallen.

„Man könnte starke Argumente dafür vorbringen, dass auf vielen Immobilienmärkten die letzten 10 % der Hauspreissteigerung rein erstrebenswert und irrational waren, und das wird sehr schnell von der Spitze abfallen“, Rick Palacios Jr., Forschungsleiter bei John Burns Real Estate Consulting “Genau das sehen wir alle gerade.”

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