Erika Velez schätzt sich glücklich. Als 31-jährige alleinerziehende Mutter in San Antonio kämpfte sie seit letztem Juni darum, eine Wohnung zu finden, als sie mit der Miete in Rückstand geriet und monatelang zwischen dem Schlafen auf den Sofas von Freunden und in ihrem Auto hin und her schwankte.
Dann erhielt sie im November einen Anruf, der ihr Tränen in die Augen trieb: Ein Haus mit zwei Schlafzimmern bei Mirasol Townhomes, einer öffentlichen Wohnsiedlung mit Stadthäusern und Einfamilienhäusern, war für nur 675 Dollar im Monat eröffnet worden. Ihre bisherige monatliche Miete von 950 US-Dollar belastete ihr Gehalt als Disponentin für einen Hausreinigungsdienst. Aber jetzt konnte sie sich ein Zuhause leisten und hatte genug Geld für sich und ihre 8-jährige Tochter, die ihr neues Schlafzimmer mit Bildern ihrer Lieblings-Anime-Charaktere zugepflastert hatte.
„Es gibt viele Menschen in San Antonio, die Schwierigkeiten haben, eine Unterkunft zu finden“, sagte Frau Velez. „Es liegt einfach außerhalb ihrer Preisspanne.“
Ihre Erfahrung spiegelt die umfassenden Herausforderungen wider, die durch den Mangel an bezahlbarem Wohnraum in den Vereinigten Staaten entstehen. Bauherren werden seit der Pandemie durch höhere Material- und Arbeitskosten, strengere Kreditvergabepraktiken, steigende Zinssätze und Lieferkettenprobleme behindert.
Die Unsicherheit droht den Bau bezahlbarer Wohnungen weiter zu verlangsamen. So viele Entwicklungen wurden abgelenkt oder verzögert, dass einige Experten damit rechnen, dass es in etwa einem Jahr zu einer „Produktionsklippe“ kommen wird, was bedeutet, dass weniger neue Häuser auf den Markt kommen.
„Als ich meine Karriere vor 30 Jahren begann, beschränkte sich das Thema bezahlbarer Wohnraum normalerweise auf wirklich einkommensschwache Klientel, Branchen und Arbeitsplätze“, sagte Albert Milo, Präsident der Abteilung für bezahlbaren Wohnraum der Related Group, einem Stadtentwickler. „Jetzt ist es völlig anders. In den meisten Gegenden des Landes ist von Lehrern, Polizisten, Krankenschwestern und Fachkräften die Rede, die Schwierigkeiten haben, eine für ihr Einkommen bezahlbare Unterkunft zu finden.“
Im Jahr 2021 seien landesweit 160.000 bezahlbare Häuser und Wohnungen gebaut worden, sagte Benson Roberts, Präsident und Geschäftsführer der National Association of Affordable Housing Lenders.
Aber Rückschläge in der Branche haben die Wahrscheinlichkeit verringert, dass das Land seinen Mangel an bezahlbarem Wohnraum ausgleichen kann. Nach Angaben der National Low Income Housing Coalition vergrößerte sich die Lücke während der Pandemie um mehr als 500.000 Wohnungen, so dass landesweit 7,3 Millionen Wohnungen für Mieter mit extrem niedrigem Einkommen fehlen.
„Gerade als die Pandemie-Räumungsmoratorien ausliefen und die Ressourcen erschöpft waren, drangen die Mieter mit dem niedrigsten Einkommen in einen wirklich brutalen Wohnungsmarkt ein“, sagte Diane Yentel, Präsidentin und Geschäftsführerin der Wohnungsbaukoalition. „Die Mieten schießen in die Höhe, die Kosten sind mit der steigenden Inflation allgemein gestiegen und sie haben nur wenige bis gar keine Mittel, die sie bezahlen können.“
Die Material- und Arbeitskosten bleiben hartnäckig hoch. Die Entwickler reagieren darauf mit Kürzungen, einschließlich der Streichung von Annehmlichkeiten, der Verwendung billigerer Materialien, der Festlegung höherer Einkommensgrenzen und der Reduzierung der Anzahl bezahlbarer Wohnungen bei Projekten, die bezahlbare und marktgerechte Wohnungen kombinieren.
Für bezahlbaren Wohnraum bündeln Bauherren und Finanziers verschiedene öffentliche und private Finanzierungsquellen. Aber die Zusammenstellung des „Kapitalstapels“ – des kompletten Finanzierungspakets, das Darlehen, Steuergutschriften und Zuschüsse umfassen kann – ist jedoch schwieriger geworden.
Nachdem in diesem Jahr mehrere mittelständische Banken in Konkurs gegangen sind, sind die Kreditgeber bei Investitionen zurückhaltend geworden. Die Zinssätze steigen schnell, was die Kosten erhöht. Jeder Anstieg der Kreditkosten um einen Viertelpunkt kann die Kosten ihrer Entwicklungen um eine Million Dollar erhöhen, sagte Jonathan Gertman, Senior Vice President der NRP Group, einem Bauträger für bezahlbaren Wohnraum.
Ein wichtiges Bundesinstrument zur Finanzierung dieser Bauträger, das Low-Income Housing Tax Credit-Programm, hat mit steigenden Zinssätzen etwas an Wert verloren, und das Volumen der vom Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung für Mehrfamilienhäuser vergebenen Kredite ist um ein Vielfaches zurückgegangen die Hälfte dieses Jahres. Sogar die Betriebskosten für bestehende Gebäude sind gestiegen, was bedeutet, dass die Unternehmen, die diese Gebäude betreiben, weniger Geld verdienen, was ihre Fähigkeit, in neue Projekte zu investieren, beeinträchtigt.
„Es ist die schwierigste Zeit, die ich in meinen 30 Jahren im Geschäft erlebt habe, ein ziemlich düsteres Bild“, sagte Rafael E. Cestero, Geschäftsführer der Community Preservation Corporation, einem gemeinnützigen Finanzierer für bezahlbaren Wohnraum in New York.
Die überwiegende Mehrheit der gebauten bezahlbaren Wohnungen stammt von privaten Bauträgern, die mit öffentlichen Stellen zusammenarbeiten und öffentliche Fördermittel in Anspruch nehmen.
Ende letzten Jahres versuchte die NRP Group, einen Deal zum Bau von Los Arcos at Vida, einem erschwinglichen Projekt in San Antonio, zu retten. Die Baukosten beliefen sich im April 2021 ursprünglich auf 110.000 US-Dollar pro Einheit, doch im Dezember waren die Zinssätze sprunghaft angestiegen und die Kosten pro Einheit stiegen auf 151.000 US-Dollar. NRP hatte einen Mangel an 7,75 Millionen US-Dollar und war in Schwierigkeiten, da ein Großteil seiner öffentlichen Finanzierung vom Abschluss des Deals in diesem Jahr abhängig war.
„Unser Motto hier ist: Zeit tötet Geschäfte“, sagte Debra Guerrero, Senior Vice President für strategische Partnerschaften und Regierungsangelegenheiten bei NRP. Glücklicherweise konnte NRP die Lücke durch Stadtanleihen und Bundesmittel schließen und den Grundstein legen.
Entwickler müssen sich an die gleichen städtischen Bebauungsvorschriften und Genehmigungsverfahren halten, die alle Bauprojekte regeln. Die Branche brauche Reformen der Bebauungsvorschriften und mehr Bundesmittel, sagte Jenny Schütz, Forscherin und Wohnungsbauexpertin der Brookings Institution. Die Richtlinien seien einfach, fügte sie hinzu, aber die Politik, sie in die Realität umzusetzen, sei eine Herausforderung.
Kommunalverwaltungen, unter anderem in Montana und Massachusetts, haben die Bebauungs- und Genehmigungspraktiken zunehmend geändert, um den Bau zu beschleunigen. Andere haben jede Menge „weiches Geld“ investiert – langfristige Kredite mit außergewöhnlich niedrigen Zinssätzen.
San Antonio, laut Volkszählungsdaten die ärmste Großstadt des Landes, hat Richtlinien zur Unterstützung von Mietern mit niedrigem Einkommen erlassen, darunter eine Anleiheemission in Höhe von 150 Millionen US-Dollar zur Unterstützung des Baus von bezahlbarem Wohnraum und einen Plan zur Umsetzung des strategischen Wohnungsbaus. Vor der Pandemie standen auf der Warteliste für Sozialwohnungen in San Antonio etwa 35.000 Familien, die durchschnittlich 11.000 US-Dollar pro Jahr verdienten, sagte Ed Hinojosa Jr., Präsident und Geschäftsführer von Opportunity Home, der Wohnungsbaubehörde der Stadt. Heute sind es 95.000.
„Der Bedarf war noch nie so groß wie jetzt“, sagte Herr Hinojosa. „Und mit den Trends, die wir sehen, wird es einfach weiter wachsen.“
In Kalifornien hat die staatliche Wohnungsbaubehörde während der Pandemie ein Beschleunigungsprogramm ins Leben gerufen, um einige Finanzierungslücken zu schließen, während der Gesetzgeber seit 2016 mehr als 100 Gesetze zur Lockerung restriktiver Zoneneinteilung verabschiedet hat. Die Bürgermeisterin von Los Angeles, Karen Bass, versprach, den bürokratischen Aufwand für bezahlbare Wohnprojekte abzubauen.
Florida, das einen enormen Zustrom an Einwohnern verzeichnete, verabschiedete im März den Live Local Act in Höhe von 710 Millionen US-Dollar, ein hybrides Paket aus Finanzierungs- und Bebauungsinitiativen, um den Bau bezahlbarer Häuser voranzutreiben und lokale Macht an sich zu reißen, um Entwicklungen zu blockieren.
Der Bedarf an solchen Häusern sei von entscheidender Bedeutung, insbesondere in Märkten mit einer großen Belegschaft von stundenweise beschäftigten Hotelmitarbeitern, sagte Ryan von Weller von Wendover Housing Partners, der Gesetzgeber bei der Gestaltung von Live Local beriet.
„Man wird mit diesem Problem nie klarkommen, aber man muss etwas tun“, sagte er. „Zuzusehen, wie es weiter bergab geht, ist keine Option.“
Entwickler gehen davon aus, dass sich die Märkte irgendwann normalisieren werden, was die Beschaffung von Finanzierungen erleichtern wird, und einige haben angedeutet, dass die Abkühlung in anderen Immobiliensektoren, wie zum Beispiel Büros, Arbeitskräfte im Baugewerbe freisetzen wird. Aber nur wenige sehen Hoffnung, dass die Produktion bald so hochgefahren wird, dass sich die Versorgungslücke deutlich verringert.
Der vielleicht beste Grund für Optimismus ergibt sich aus der Erkenntnis der Tiefe des Problems: Das Ausmaß der Not habe republikanische und demokratische Politiker in einem gemeinsamen Gefühl einer Krise zusammengebracht, sagte Frau Yentel, die Präsidentin der National Low Income Housing Coalition. Im Repräsentantenhaus wurden zwei parteiübergreifende Gesetzesentwürfe eingebracht, um im nächsten Jahrzehnt 1,5 Millionen bezahlbare Wohnungen zu schaffen oder zu erhalten.