Washington, D.C
CNN
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Der Kauf eines Flugtickets über ein Reisebüro oder der Handel mit Aktien über einen Börsenmakler scheinen Relikte der Vergangenheit zu sein. Und doch beauftragen Menschen in ganz Amerika jeden Tag einen Immobilienmakler, der ihnen beim Verkauf eines Hauses hilft. Es ist eine der wenigen Branchen, die die Störungen, die den Verbrauchern im Internetzeitalter geholfen haben, ihre Kosten zu senken, weitgehend vermeiden konnte.
Und das liegt vor allem an der Macht der National Association of Realtors, der größten Berufsorganisation in Amerika und einer bedeutenden Lobbygruppe für die Immobilienbranche.
Aber das am Dienstag in einem Gericht in Missouri gefällte Urteil, in dem festgestellt wurde, dass NAR und zwei Maklerfirmen, Homeservices of America und Keller Williams Realty, für 1,8 Milliarden US-Dollar Schadenersatz haftbar gemacht wurden, weil sie sich verschworen hatten, die Provisionen künstlich hoch zu halten, könnten den Anfang vom Ende markieren wie Häuser gekauft und verkauft werden.
Zwei weitere Firmen, die ursprünglich in den Klagen der Hausverkäufer genannt wurden – Re/Max und Anywhere Real Estate, früher bekannt als Realogy, die Muttergesellschaft von Coldwell Banker, Century 21, Sotheby’s International Realty und Corcoran – haben sich außergerichtlich geeinigt zusammen 140 Millionen US-Dollar. Als Bedingung des Vergleichs kündigten sie jeweils eine Verpflichtung an, Änderungen an ihren Geschäftspraktiken vorzunehmen – einschließlich der Verpflichtung ihrer Agenten, Mitglieder der NAR zu sein.
Während die Landesregierungen Immobilienmakler lizenzieren, verfügt NAR über einen umfassenden Ethikkodex, den die Mitglieder einhalten müssen.
NAR und die Maklerfirmen haben versprochen, gegen das Urteil Berufung einzulegen, was bedeutet, dass die Immobilienprovisionen nicht sofort verschwinden.
NAR kämpft seit Jahren gegen US-Kartellbehörden und Rechtsstreitigkeiten wegen wettbewerbswidriger Praktiken und dieses Urteil ist der bisher größte Rückschlag für den Verband.
Dieses Urteil ist nur eine von mehreren derzeit gegen NAR eingereichten Klagen, die auch vom US-Justizministerium geprüft werden.
Abgesehen vom Urteil und dem unruhigen Immobilienmarkt hat NAR bereits ein schwieriges Jahr hinter sich.
Im August trat der NAR-Präsident, ein Mitgliedsagent namens Kenny Parcell, unter dem Vorwurf der sexuellen Belästigung zurück. Letzten Monat verließ Redfin, ein Internet-Immobilienunternehmen, den Verband.
Zu den Kommissionen hat NAR erklärt, dass sie gegen das Urteil Berufung einlegen werden und dass das Problem erst in Jahren gelöst werden wird.
„Diese Angelegenheit ist noch lange nicht endgültig, da wir gegen das Urteil der Jury Berufung einlegen werden“, sagte Mantill Williams, Vizepräsident für Kommunikation bei NAR. „In der Zwischenzeit werden wir das Gericht bitten, den von der Jury zugesprochenen Schadensersatz zu reduzieren.“
„Das ist nicht das Ende“, sagte Darryl Frost, Sprecher von Keller Williams.
Der Eckpfeiler des Arguments des Klägers besteht darin, dass NAR Hausverkäufer dazu zwingt, eine überhöhte Provision zu zahlen, die dann zwischen ihrem Makler und dem Makler des Käufers aufgeteilt wird. Die Hausverkäufer argumentierten, dass die Aufteilung der Provisionen als Voraussetzung für den Zugang zum Multiple Listing Service unfair sei und die Provisionen künstlich hoch gehalten habe.
Wenn ein Haus zum Verkauf angeboten wird, bietet der Verkäufer seinem Makler in der Regel eine feste Provision an. Die Provision liegt seit Jahrzehnten konstant bei etwa 6 % des Verkaufspreises, in der Regel mit einer Aufteilung von 3 % auf Käufer- und Verkäufermakler.
In einem wettbewerbsorientierten Markt, so argumentieren die Hausverkäufer, würden die Kosten für die Maklerprovision des Käufers nicht vom Verkäufer, sondern vom Käufer bezahlt, der die Dienstleistung erhalten hat. Die Verkäufer sagten, dass die Käufer in der Lage sein sollten, die Gebühr mit ihrem Makler auszuhandeln, und dass die Verkäufer nicht zur Zahlung dieser Gebühr verpflichtet sein sollten.
NAR und die anderen Angeklagten argumentierten vor Gericht, dass ihre Provisionen immer verhandelbar seien. Sie sagten auch, dass das System, bei dem der Makler des Verkäufers die Provision mit dem Makler des Käufers aufteilt, es Käufern ermöglicht, die bereits mit Kosten wie Anzahlung, Abschlusskosten, Inspektionen und Schätzungen belastet sind, die zusätzlichen Kosten zu vermeiden, die durch die Bezahlung eines Maklers entstehen sowie.
Verbraucherschützer begrüßten das Urteil und hofften, dass auch die Kläger ihren Antrag erhalten würden, der Richter solle Änderungen in der Provisionsstruktur in der Branche anordnen.
Obwohl die Auszeichnung bereits hoch ist, könnte sie noch weiter steigen – auf insgesamt 5 Milliarden US-Dollar, je nachdem, was der Richter entscheidet.
Die Jury habe eindeutig gesehen, dass die Branche den Preiswettbewerb so weit eingeschränkt habe, dass sie nahezu einheitliche Provisionen von 5 bis 6 Prozent gewährleisten könne, sagte Stephen Brobeck, Senior Fellow bei der Consumer Federation of America. Die Geschworenen hätten ihre Entscheidung schnell getroffen, sagte er, und hätten nur wenige Stunden darüber nachgedacht.
„Der Umfang des vom Gericht entschiedenen Unterlassungsanspruchs wird großen Einfluss darauf haben, ob sich ein preislich wettbewerbsfähiges System entwickelt, das die Verbraucherkosten senkt und die Qualität der Dienstleistungen erhöht“, sagte Brobeck. „Wir hoffen, dass das Gericht die Verbindung zwischen der Entschädigung des Listungsmaklers und des Käuferagenten durchtrennt und die Verkäufer von der Verpflichtung und Notwendigkeit befreit, Käufermakler zu entschädigen.“
Auswirkungen von Provisionen auf Käufer und Verkäufer
An der Art und Weise, wie die Provisionen festgesetzt werden, dürfte sich kurzfristig nicht viel ändern, sagen Vermittler.
Die längerfristige Auswirkung des Urteils könnte darin bestehen, dass die Paarung von Maklerprovision des Käufers und Maklerprovision des Verkäufers irgendwann getrennt wird.
Analysten von Keefe, Bruyette & Woods, einem Investmentbanking-Unternehmen, sagten in einem Bericht, der vor dem Urteil veröffentlicht wurde, dass der NAR-Rechtsstreit und die damit verbundenen Maßnahmen der Regierung wahrscheinlich die Provisionsstruktur der Wohnungsmaklerbranche durch die Abschaffung der Käufer-Makler-Provisionsregel umgestalten werden schließlich die Praxis, Makler und Verkäufer aufzulisten und Maklerprovisionen für den Käufer festzulegen und zu zahlen.
Und da die an einen Makler gezahlte Provision in der Regel in den Hauspreis einfließt, könnten die Hauspreise ebenfalls sinken, wenn sie reduziert würden oder verhandelbarer würden, sagten sie.
„Kurzfristig ändert sich nichts“, sagte Jen Davis, eine Keller-Williams-Agentin bei der Holt Homes Group in Springfield, Missouri. „Provisionen waren schon immer verhandelbar. Das wird auch weiterhin so bleiben.“
Es könne jedoch unbeabsichtigte Folgen haben, wenn es zu Änderungen käme, sagte sie.
„Es gibt Käufer, die nicht wissen, wie man ein Haus kauft“, sagte Davis. „Sie müssen eine Anzahlung, Abschlusskosten, Gutachten und Inspektionen bezahlen. Wenn sie auch noch Geld aufbringen müssen, um einen Makler zu bezahlen, werden einige es einfach nicht tun und sich zu viel einmischen oder gar nichts kaufen. Wenn es keine Vertretung gibt, wird der Markt weniger inklusiv sein.“