Benötige ich eine Baugenehmigung für den neuen Dachausbau, den ich gebaut habe, der laut Rat möglicherweise abgesenkt werden muss?
- Dachausbauten können einem kleinen Reihenhaus viel zusätzlichen Wohnraum hinzufügen
- Ein neuer Dachausbau benötigt in den meisten Fällen keine Baugenehmigung
- Es gibt noch einige Entwicklungsregeln, die Sie einhalten müssen
Ich lebe an der Südküste in einem kleinen Reihenhaus und habe kürzlich einen Dachausbau mit einem Dachgaubenanbau auf der Rückseite gebaut.
Die Gemeinde sagt, der Anbau sei nicht richtig gebaut worden, weil er etwas über die Dachspitze hinausragt, so dass man ihn von der Straße aus sehen kann.
Sie sagen, dass es wahrscheinlich keine Baugenehmigung bekommen würde und dass ich vielleicht das Dach absenken müsste, aber mein Baumeister sagt, dass das Tausende kosten würde.
Er baute das Dach nur etwas mehr auf, weil er etwas zusätzliche Isolierung hinzufügen musste und es nur etwa 5 cm übersteht. Man sieht es von vorne nicht wirklich und ich verstehe nicht wirklich, warum der Rat denkt, dass es so eine große Sache ist. Soll ich eine Baugenehmigung beantragen oder versuchen, mit dem Rat zu argumentieren, dass dies kein Problem ist?
Ein Dachausbau ist eine der besten Möglichkeiten, um einem kleinen Reihenhaus viel zusätzlichen Wohnraum hinzuzufügen
MailOnline-Immobilienexpertin Myra Butterworth antwortet: Dachausbauten können attraktiv erscheinen, da sie in den meisten Fällen keine Baugenehmigung benötigen.
Doch wenn Details nicht eingehalten werden, kann es zu Schwierigkeiten kommen. Wir sprechen mit einem Planungsexperten darüber, welche Möglichkeiten Sie haben und wie Sie am besten vorankommen, da die Erweiterung jetzt gebaut wurde.
Martin Gaine, ein zugelassener Stadtplaner, antwortet: Ein Dachausbau ist eine der besten Möglichkeiten, um einem kleinen Reihenhaus viel zusätzlichen Wohnraum hinzuzufügen.
In den meisten Fällen benötigen Sie nicht einmal eine Baugenehmigung – ein typischer Umbau mit Dachfenstern vom Typ Velux nach vorne und einer Kastengaube – eine Art Verlängerung, die die hintere Dachschräge abschließt – nach hinten ist erlaubt.
Noch besser, die genehmigten Baurechte für Dacherweiterungen sind sehr großzügig, was bedeutet, dass Sie viel größere Gauben bauen können, als die Gemeinden normalerweise eine Baugenehmigung erteilen würden.
Schon die kleinste Abweichung von den erlaubten Bebauungsregeln macht die gesamte Bebauung rechtswidrig und genehmigungsbedürftig
Schwierigkeiten entstehen, wenn Ihre Entwicklung nicht in allen Einzelheiten den erlaubten Entwicklungsregeln entspricht. Schon die kleinste Abweichung bedeutet, dass die gesamte Entwicklung rechtswidrig ist und der Zustimmung bedarf. Ich fürchte, dass jede Erhöhung der Höhe des Firsts – des höchsten Teils des Daches – bedeutet, dass Ihre Entwicklung eine vollständige Baugenehmigung benötigt.
Es scheint unfair, dass der Rat Ihnen vorgeschlagen hat, dass die Genehmigung nicht erteilt würde, wenn Sie einen Antrag stellen würden. Ich empfehle Ihnen, sich trotzdem zu bewerben, da die einzige wirkliche Alternative die Rückabwicklung der von Ihnen durchgeführten Arbeiten ist. Lehnt die Gemeinde Ihren Antrag ab, haben Sie ein Beschwerderecht bei der Bauaufsichtsbehörde.
Es muss frustrierend sein, dass Ihnen 5 cm Dachisolierung solche Schwierigkeiten bereiten. Sie sagen, dass Sie es von vorne nicht wirklich sehen können – wenn das stimmt, haben Sie meiner Meinung nach gute Chancen, eine Baugenehmigung zu bekommen, entweder durch einen Antrag bei der Gemeinde oder durch einen Einspruch.
Obwohl 5 cm nicht nach viel klingen, kann eine kleine Änderung der Firsthöhe eines Reihenhauses seltsam aussehen, wenn der First über eine ansonsten saubere und gleichmäßige Dachlinie hinausragt. Bei viktorianischen Terrassen dreht sich alles um Symmetrie und Ausgewogenheit, und so können kleine Änderungen fehl am Platz wirken. Wenn die Häuser in Ihrer Straße einander sehr ähnlich sind und Ihr Dach von der Straße aus nun anders aussieht als das Ihrer Nachbarn, kann ein Bauantrag nicht gelingen.
Wenn Sie sich entschließen, dem Rat des Rates zu folgen, keinen Antrag einzureichen, können Sie den Rat möglicherweise davon überzeugen, dass er keine weiteren Maßnahmen ergreifen sollte. Auch wenn der Rat entschieden hat, dass die Bebauung rechtswidrig ist, ist er nicht verpflichtet, dagegen vorzugehen; sie könnte beschließen, dass es nicht „zweckmäßig“ (im öffentlichen Interesse) wäre, weiter vorzugehen. Sie könnten auch versuchen, sie davon zu überzeugen, dass die 5 cm „de minimis“ sind, also so trivial, dass sie keine Beachtung verdienen.
Versuchen Sie, ein Treffen mit Ihrem Vollstreckungsbeamten zu vereinbaren. Sachbearbeiter sind eher verständnisvoll und üben daher eher ihr Ermessen aus, keine weiteren Maßnahmen zu ergreifen, wenn sie den Hausbesitzer getroffen haben. Es ist viel einfacher, aus der Ferne und hinter einem Schreibtisch schwerfällig zu sein.
Sprechen Sie auch mit Ihren Gemeinderäten, da sie einzelne Einwohner gegen die bürokratische Maschinerie der Gemeinderäte vertreten und Ihnen helfen können, ein faires Gehör zu bekommen.
Wenn alles andere fehlschlägt, muss ich Ihnen leider mitteilen, dass Sie die von Ihnen durchgeführten Arbeiten rückgängig machen müssen. Je nachdem, wie der Rat vorgeht, könnte dies bedeuten, den First abzusenken oder die Dachverlängerungen (einschließlich der Gaube) vollständig zu entfernen.
Die Planungsdurchsetzung kann schwerwiegende rechtliche und finanzielle Auswirkungen haben. Es ist wichtig, dass Sie sich zu den Besonderheiten Ihrer eigenen Situation unabhängig beraten lassen, vielleicht von einem Anwalt oder Planungsberater.
Martin Gaine ist ein zugelassener Stadtplaner und Autor von “How to Get Planning Permission – An Insider’s Secrets”.