Die Skipton Building Society hat mit der Einführung einer 100-prozentigen Hypothek für Mieter, die Schwierigkeiten haben, auf die Wohnungsleiter zu kommen, für ziemlich viel Aufsehen gesorgt.
Das ist richtig – ein Kreditgeber lässt Sie jetzt den Wert eines Hauses in seiner Gesamtheit ausleihen, vorausgesetzt, Sie haben eine 12-monatige Mietzahlungsbilanz und bestehen Erschwinglichkeitsprüfungen.
Hypothekenmakler feiern den Schritt als „Meisterstück“ und sogar als „revolutionär“.
Aber ich möchte Erstkäufer ermutigen, nicht zu fragen, was Ihr Hypothekengeber für Sie tun kann, sondern was Sie für Ihren Hypothekengeber tun.
Große Kreditaufnahme: Skipton BS hat eine neue 100%-Hypothek aufgelegt, die sich an Erstkäufer richtet
Skipton sagt, es sei besorgt darüber, dass Mieter nicht auf die Wohnungsleiter kommen könnten, und wolle „Lösungen für ein so massives soziales Problem“ anbieten.
Das mag stimmen, aber – wie bei den oben genannten Hypothekenmaklern – ist es zweitrangig gegenüber seinem Wunsch, weiterhin große Geldbeträge mit der Kreditvergabe an Menschen zu verdienen.
Dies ist für Banken und Bausparkassen in den letzten Monaten schwieriger geworden.
Skipton tut seinen Kunden kaum einen Gefallen. Wo war sein 100-Prozent-Darlehen im Jahr 2021, als der Wohnungsmarkt große Geschütze aufwies und Erstkäufer, die mit Lockdown-Ersparnissen bewaffnet waren, lautstark danach verlangten, an der Aktion teilzunehmen?
Damals haben die meisten Kreditgeber ihre Erstkäufer-Hypotheken vom Markt genommen – oder die Zinsen in so schwindelerregende Höhen getrieben, dass sie es genauso gut hätten tun können.
Menschen mit kleinen Einlagen von nur 5 oder 10 Prozent waren zu risikoreich, und da mittelständische Pandemie-Umzugsunternehmen ihre Türen einknallten, um ihre riesigen neuen Häuser auf dem Land zu verpfänden, brauchten die Kreditgeber sie offen gesagt nicht.
Aber heute brauchen Kreditgeber Erstkäufer – so sehr, dass sie bereit sind, ihnen den gesamten Preis ihrer Immobilie zu leihen, um sie an sich zu binden. Das ist etwas, das seit der Finanzkrise nicht mehr angeboten wurde – denken Sie nur einmal darüber nach eine Sekunde.
Warum die Verzweiflung? Nun, der Wohnungsmarkt leidet immer noch unter den Auswirkungen von Liz Truss’ katastrophalem Mini-Budget, das die Hypothekenzinsen in die Höhe schnellen ließ. Laut Zoopla ging die Nachfrage von Eigenheimkäufern Ende 2022 um 50 Prozent zurück.
Die Hypothekenzinsen sind seither etwas gesunken, bleiben aber etwa doppelt so hoch wie letztes Jahr um diese Zeit.
Dies hat zu einem Rückgang der Zahl der Menschen geführt, die umziehen möchten, was keine gute Nachricht für Unternehmen ist, die mit Wohnungsbaudarlehen Geld verdienen.
Der durchschnittliche fünfjährige Festhypothekensatz liegt jetzt bei 5,05 Prozent, und für diejenigen mit großen Einlagen sind günstigere Angebote mit Zinsen von weniger als 4 Prozent verfügbar – aber das hat noch nicht ausgereicht, um den Markt so in Bewegung zu bringen war letzten Herbst.
Der Zinssatz für Skiptons 100-Prozent-Hypothek ist mit 5,49 Prozent sogar noch höher und für fünf Jahre festgeschrieben. Wenn Sie das durchschnittliche Haus zu einem Preis von 286.896 £ kaufen würden, würde dies eine monatliche Hypothekenzahlung von 1.790 £ bedeuten.
Um Skipton gerecht zu werden, begrenzt es die maximale Hypothekenzahlung auf den gleichen Betrag wie die aktuelle Miete des Kreditnehmers.
Aber selbst wenn sich ein Erstkäufer die Rückzahlungen leisten kann, besteht immer noch das Risiko eines negativen Eigenkapitals – was dazu führen könnte, dass er in Zukunft nicht mehr umziehen oder eine Hypothek aufnehmen kann.
Die Hauspreiskurven schwanken im Moment zwischen Anstiegen und Rückgängen, und wo sie enden werden, ist unklar. Noch vor wenigen Monaten prognostizierten einige Leute einen Rückgang der Immobilienpreise von bis zu 20 Prozent in den nächsten Jahren.
Da erhebliche Hauspreisrückgänge jetzt weniger wahrscheinlich, aber immer noch sehr wahrscheinlich sind, würde ich jedem empfehlen, der erwägt, einen von Skiptons Krediten aufzunehmen, sich bei jemandem zu melden, der eine 100-prozentige Hypothek aufgenommen hat, als sie das letzte Mal Mitte der Nullerjahre verfügbar waren. Einige haben es immer noch nicht geschafft, ihre Kredite zurückzuzahlen.
Harter Verkauf: Hypotheken mit geringen oder keinen Einzahlungen erhöhen das Risiko, dass der Kreditnehmer am Ende ein negatives Eigenkapital hat, was bedeutet, dass es für ihn schwierig sein könnte, eine Umschuldung vorzunehmen oder sein Haus zu verkaufen
Damit wir nicht vergessen, dass wir uns auch noch mitten in einer Lebenshaltungskrise befinden, mit strafend hohen Rechnungen und in alle Richtungen zusammengedrückten Haushaltsbudgets.
Ich würde argumentieren, dass dies nicht die Art von Zeit ist, in der Sie eine Hypothek für den gesamten Wert eines Hauses aufnehmen möchten.
Aber die Zwanzig- und Dreißigjährigen von heute sind es gewohnt, riesige Schuldenberge aufzunehmen, um im Leben voranzukommen, und das impliziert oft, dass sie sich darüber keine Sorgen machen müssen – zumindest kurzfristig.
Angenommen, Sie haben Ihre Prüfungen mit Bravour bestanden und möchten zur Universität gehen. Das sind 9.000 Pfund pro Jahr, bitte – aber machen Sie sich keinen Stress, Sie können es später zurückzahlen. Was in Ordnung ist, bis Sie Ihr erstes Gehaltspaket erhalten und feststellen, dass Ihnen 6,9 Prozent Zinsen berechnet werden.
Genauso ist es, wenn Sie Ihr erstes Eigenheim kaufen. Warum nehmen Sie nicht ein Help to Buy-Darlehen auf – jetzt soll es Gerüchte geben, dass es eine Rendite erzielt?
Möglicherweise verkaufen Sie es nie für den Betrag, für den Sie es gekauft haben (da Neubauten in den ersten Jahren tendenziell an Wert verlieren) und zahlen der Regierung am Ende weit mehr zurück, als Sie geliehen haben – aber das ist ein Problem für die Zukunft.
Kein Wunder, dass sie sich nichts dabei denken, ein neues Paar Schuhe bei Klarna zu kaufen oder einen Urlaub auf eine Kreditkarte zu setzen – das ist nur ein Tropfen auf den heißen Stein ihrer riesigen Schuldenberge.
Natürlich kann es sich fast niemand leisten, ein Haus zu kaufen, ohne sich überhaupt zu verschulden – aber ich mache mir Sorgen, dass die heutigen neuen Kreditnehmer dazu ermutigt werden, extrem stark fremdfinanzierte Kredite aufzunehmen, ohne über die möglichen Folgen nachzudenken.
Als letzten Gedanken würde mich interessieren, wie viele von Skiptons Spitzenteam Ende der 1990er oder Anfang der 2000er Jahre auf die Wohnungsleiter kamen, als das durchschnittliche Eigenheim „nur“ das Vierfache des typischen Gehalts kostete.
Laut Untersuchungen des Investmentmanagers Schroders war diese Zahl im Januar dieses Jahres auf das 9,1-fache gestiegen. Umso mehr sollten Sie genau überlegen, bevor Sie einen Kredit für die volle Summe aufnehmen.
Als Mieter eines ziemlich beeindruckenden Jahrgangs verstehe ich die Verzweiflung, einen Ort zu haben, den man sein Eigen nennen kann.
Aber ich fordere jeden auf, der daran denkt, eine 100-prozentige Hypothek aufzunehmen, sich zu fragen: zu welchem Preis?
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