Australische Kreditnehmer werden es bald schwerer haben, einen Wohnungsbaukredit zu bekommen, da die Bankenaufsicht neue Regeln ankündigt, um den gefährlichen Schuldenanstieg zu bewältigen.
Die nationalen Immobilienpreise stiegen im September um 20,3 Prozent – das schnellste jährliche Wachstumstempo seit Juni 1989.
Die australische Aufsichtsbehörde Prudential Regulation Authority, die Bankenaufsichtsbehörde, kündigte am Mittwoch strengere neue Kreditvergabestandards an, wobei typische Häuser selbst außerhalb von Sydney und Melbourne für normale Kreditnehmer jetzt sehr unerschwinglich sind.
Nach den neuen Regeln müssen die Banken modellieren, wie ein Kreditnehmer mit einem Anstieg der Hypothekenzinsen um 3 Prozentpunkte umgehen würde, was die durchschnittlichen Hypothekenrückzahlungen um mehr als 900 USD pro Monat erhöhen würde.
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Australische Kreditnehmer werden es bald schwerer haben, einen Wohnungsbaukredit zu bekommen, da die Bankenaufsicht neue Regeln ankündigt, um den gefährlichen Schuldenanstieg zu bewältigen (Bild ist ein Stockbild)
Die großen Banken bieten jetzt feste Hypothekenzinsen von 2 Prozent an und die Reserve Bank of Australia hat sich geschworen, den Bargeldzins bis 2024 auf einem Rekordtief von 0,1 Prozent zu belassen, um die Arbeitslosigkeit niedrig zu halten.
Die Fähigkeit von Fachleuten, während der Pandemie von zu Hause aus zu arbeiten, hat dazu geführt, dass die Hauspreise von den gehobenen Vororten der Hauptstadt bis hin zu den Küstenregionen in die Höhe geschossen sind.
Zum ersten Mal steht ein durchschnittlicher Einkommensverdiener, der ein typisches australisches Eigenheim kauft, in einem Hypothekenstress, in dem er selbst bei rekordniedrigen Zinssätzen Schwierigkeiten haben würde, monatliche Rückzahlungen zu leisten.
Australier mit einem Vollzeitgehalt von 90.329 US-Dollar hätten jetzt ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen von sechs, nur um ein Haus mit einem Durchschnittspreis von 674.848 US-Dollar mit einer Einzahlung von 20 Prozent zu kaufen, wie CoreLogic-Daten zeigen.
Jemand, der dieses Gehalt verdient und ein typisches australisches Haus kauft, mit einer 2,19-prozentigen dreijährigen Festhypothek von der Commonwealth Bank, würde jetzt 2.048 US-Dollar pro Monat an Hypothekenrückzahlungen zahlen, um eine Schulden in Höhe von 539.879 US-Dollar zu bedienen.
Im Rahmen der APRA-Änderungen müssten die Banken modellieren, wie dieser Kreditnehmer mit dem Anstieg des Hypothekenzinses auf 5,19 Prozent umgehen würde, was dazu führen würde, dass seine monatlichen Rückzahlungen auf 2.962 US-Dollar oder um weitere 914 US-Dollar pro Monat steigen würden.
Die Banken nach den bestehenden Regeln müssen berechnen, wie ein Kreditnehmer mit einem Anstieg der Hypothekenzinsen um 2,5 Prozentpunkte umgehen würde, aber die APRA-Änderungen belaufen sich auf 3 Prozentpunkte.
APRA betrachtet jemanden mit einem Schulden-Einkommens-Verhältnis von sechs oder mehr als in einem Hypothekenstress, bei dem ein Kreditnehmer jeden Monat Schwierigkeiten hätte, seine Hypothekenverpflichtungen zu erfüllen, nachdem die Rechnungen und Lebenshaltungskosten berücksichtigt wurden.
Die australische Prudential Regulation Authority, die Bankenaufsichtsbehörde, kündigte am Mittwoch strengere neue Kreditvergaberegeln an, wobei typische Häuser selbst außerhalb von Sydney und Melbourne für normale Kreditnehmer unerschwinglich sind (abgebildet ist ein Haus in Toongabbie im Westen von Sydney auf dem Markt für 1,3 Millionen US-Dollar).
Der Vorsitzende der Bankenaufsicht, Wayne Byres, sagte, die neuen Regeln seien notwendig, damit Kreditnehmer keine Schulden aufnahmen, die sie sich nicht leisten konnten, wobei jetzt Eigennutzer anstelle von Investoren den Markt dominierten.
“Bei der Ergreifung von Maßnahmen konzentriert sich APRA darauf, sicherzustellen, dass das Finanzsystem sicher bleibt und dass Banken Kredite an Kreditnehmer vergeben, die sich die Schulden, die sie eingehen, leisten können – sowohl heute als auch in Zukunft”, sagte er.
Im Juni-Quartal 2021 hatten 21,9 Prozent der Kredite eine Schulden-Einkommens-Relation von sechs oder mehr, ein großer Sprung von 16 Prozent im Vorjahr, wie APRA-Daten zeigten.
Dies geschah, als die australischen Immobilienpreise im September um 20,3 Prozent pro Jahr stiegen, verglichen mit einem jährlichen Anstieg der durchschnittlichen Immobilienwerte in Sydney um 28,9 Prozent, während die Löhne nur um 1,7 Prozent stiegen.
“Mehr als jeder fünfte neue Kredit, der im Juni-Quartal genehmigt wurde, entsprach mehr als dem Sechsfachen des Einkommens der Kreditnehmer, und auf aggregierter Ebene wird erwartet, dass das Wachstum der Wohnbaukredite in der kommenden Zeit über dem Wachstum der Haushaltseinkommen liegen wird”, sagte Mr sagte Byres.
“Da die Wirtschaft voraussichtlich wieder anziehen wird, wenn die Sperren im ganzen Land aufgehoben werden, ist die Risikoabwägung so, dass strengere Wartungsstandards gerechtfertigt sind.”
Ein hartes Durchgreifen der APRA gegen die Kreditvergaberegeln hat zuvor einen Immobilienabschwung verursacht.
Die nationalen Immobilienpreise stiegen im September um 20,3 Prozent – das schnellste jährliche Wachstum seit Juni 1989 (abgebildet ist ein in Canberra verkauftes Haus)
Während des letzten anhaltenden Abschwungs vor der Pandemie fielen die Immobilienwerte in Sydney zwischen Juli 2017 und Mai 2019 um 15,3 Prozent auf 880.000 USD, nachdem die Bankenaufsicht strengere Regeln für Investoren- und Nur-Zins-Darlehen eingeführt hatte.
Das folgte fünf Jahren, in denen die Immobilienpreise in Sydney um 68 Prozent gestiegen waren.
Sollte es zu dieser Art von APRA-geführtem Abschwung erneut kommen, würde Sydneys durchschnittlicher Hauspreis von 1,312 Millionen US-Dollar um 200.682 US-Dollar auf 1,1 Millionen US-Dollar fallen.
Immobilienwerte in Australiens bevölkerungsreichster Stadt sind für Durchschnittsverdiener unerreichbar, da jemand mit einem Gehalt von 90.329 US-Dollar einem Schulden-Einkommens-Verhältnis von 11,6 gegenübersteht, um eine Hypothek in Höhe von 1,049 Millionen US-Dollar mit einer Anzahlung von 20 Prozent abzubezahlen, um einen Durchschnittspreis zu kaufen 1,3 Millionen Dollar teures Haus in Sydney.
Die Commonwealth Bank, Australiens größter Eigenheimkreditgeber, warnte vor steigenden Schuldenständen, und CEO Matt Comyn sagte bei einer parlamentarischen Anhörung, dass steigende Immobilienpreise die Entstehung einer Blase riskierten
Ein Paar, das zusammen 137.600 US-Dollar verdient, würde nach dem Durchschnitt in Sydney immer noch ein gefährliches Schulden-Einkommens-Verhältnis von 7,6 haben, das weit über der Toleranz von APRA von sechs liegt.
Der Rat der Finanzaufsichtsbehörden – zu dem APRA, die Reserve Bank, das Finanzministerium und die australische Wertpapier- und Investitionskommission gehören – traf sich letzte Woche, um strengere Kreditvergabestandards zu erörtern.
Schatzmeister Josh Frydenberg hat vor einer Woche auf strengere Kreditvergaberegeln hingewiesen, nachdem der Internationale Währungsfonds mit Sitz in Washington DC vor den Risiken der Finanzstabilität in Australien durch die steigenden Hypothekenschulden gewarnt hatte.
Die Commonwealth Bank, Australiens größter Eigenheimkreditgeber, warnte vor steigenden Schuldenständen, und Vorstandsvorsitzender Matt Comyn sagte vor vierzehn Tagen bei einer parlamentarischen Anhörung, dass schnell steigende Immobilienpreise eine Blase bilden könnten.
Schatzmeister Josh Frydenberg hat vor einer Woche auf strengere Kreditvergaberegeln hingewiesen, nachdem der Internationale Währungsfonds mit Sitz in Washington DC vor den Risiken der Finanzstabilität in Australien durch die steigenden Hypothekenschulden gewarnt hatte
“Wenn Sie diese Frage in Bezug auf steigende Immobilienschulden und steigende Immobilienpreise etwas anders stellen würden, würde ich sagen, dass wir zunehmend besorgt sind”, sagte er dem Wirtschaftsausschuss des Repräsentantenhauses.
Die Reserve Bank ließ diesen Monat den Bargeldsatz wieder auf Eis, wobei Gouverneur Philip Lowe auf die Notwendigkeit strengerer Kreditvergabestandards hinwies.
„Die Wohnungspreise steigen weiter, obwohl der Umsatz in einigen Märkten nach dem Ausbruch des Virus zurückgegangen ist“, sagte er am Dienstag.
‘Das Wachstum der Wohnungsbaukredite hat sich aufgrund der stärkeren Kreditnachfrage sowohl von Eigennutzern als auch von Investoren beschleunigt.
“In diesem Umfeld ist es wichtig, dass die Kreditvergabestandards eingehalten werden und die Puffer für die Kreditfähigkeit angemessen sind.”
Aber Dr. Lowe schloss letzten Monat eine Erhöhung der RBA-Cash-Rate vor 2024 aus und erklärte, die Arbeitslosigkeit unter 5 Prozent zu halten, sei eine größere Priorität.