Die US-Immobilienpreise gewannen im August weiter an Boden, aber das Wachstumstempo verlangsamte sich erheblich, da steigende Hypothekenzinsen mehr potenzielle Käufer aus dem Markt drängten.
Laut dem S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price Index stiegen die Eigenheimpreise im August gegenüber dem Vorjahr um 13 %, ein geringerer Sprung als das Wachstum von 15,6 % im Juli und 18,1 % im Juni. Der Rückgang zwischen Juli und August war die größte Verlangsamung in der Geschichte des Index seit 1987 und übertraf den vorherigen Rekord einen Monat zuvor.
Der Juli markierte auch den ersten monatlichen Rückgang des nationalen Index seit Februar 2012, der sich im August fortsetzte, wobei die saisonbereinigten Preise im Monatsvergleich um 0,9 % fielen.
„Diese Daten zeigen deutlich, dass die Wachstumsrate der Immobilienpreise im Frühjahr 2022 ihren Höhepunkt erreichte und seitdem rückläufig ist“, sagte Craig J. Lazzara, Managing Director bei S&P Dow Jones Indices.
Alle 20 vom Index erfassten Städte verzeichneten im August geringere Preissteigerungen als im Vorjahr. Aber trotz der anhaltenden Verlangsamung bleiben die Immobilienpreise im August in allen 20 Städten weit über dem Vorjahresniveau.
Miami verzeichnete die größten Gewinne, wobei die Immobilienpreise im August gegenüber dem Vorjahr um 28,6 % stiegen. Es folgten Tampa mit einem Plus von 28 % und Charlotte mit einem Plus von 21,3 %. Allerdings nimmt auch in diesen Städten das Tempo der Preissteigerung ab.
Das Preiswachstum war im Südosten mit 24,5 % gegenüber dem Vorjahr und im Süden mit 23,6 % am stärksten.
Es wird jedoch erwartet, dass das jährliche Preiswachstum weiter abnehmen wird, und in einigen Gebieten könnten im Jahresvergleich Rückgänge zu verzeichnen sein.
„Wenn die Federal Reserve die Zinssätze erhöht, werden Hypothekenfinanzierungen teurer und Wohnungen weniger erschwinglich“, sagte Lazzara. “Die Immobilienpreise könnten sich durchaus weiter verlangsamen.”
Monat für Monat verzeichneten alle 20 Städte im August ab Juli einen Preisrückgang, wobei die größten Rückgänge im Westen stattfanden. Die Eigenheimpreise in San Francisco gingen im August gegenüber dem Vormonat um 4,3 % zurück, gefolgt von Seattle (minus 3,9 %) und San Diego (minus 2,8 %).
Ein separater Bericht der Federal Housing Finance Agency, der ebenfalls am Dienstag veröffentlicht wurde, zeigte eine ähnliche Entwicklung der Immobilienpreise im August.
Der FHFA-Hauspreisindex, der die Wertentwicklung von Einfamilienhäusern misst, berichtete, dass die Hauspreise im August im Jahresvergleich um 11,9 % gestiegen und gegenüber dem Vormonat um 0,7 % gefallen sind. Im Juli zeigte der Index den ersten monatlichen Rückgang der Immobilienpreise seit Mai 2020, teilte die Agentur mit. Der Rückgang im August war das erste Mal seit März 2011, dass der Index zwei Monate in Folge einen Rückgang verzeichnete.
„Höhere Hypothekenzinsen übten weiterhin Druck auf die Nachfrage aus und schwächten insbesondere das Wachstum der Immobilienpreise.“ sagte Will Doerner, Supervisor Economist in der Abteilung für Forschung und Statistik der FHFA.
Der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek beträgt derzeit 6,94 % und ist damit doppelt so hoch wie zu Jahresbeginn. Aber die Erschwinglichkeit hat sich seit August verschlechtert, als die Preise um einen ganzen Punkt niedriger waren.
Der Rückgang der Hauspreissteigerung im August fängt die spätsommerliche Verlangsamung der Home-Shopper-Aktivität ein, sagte George Ratiu, Senior Economist und Manager of Economic Research bei Realtor.com.
„Für Hauskäufer wurden die Auswirkungen höherer Zinsen durch die Inflation verstärkt, die auf einem Vier-Jahrzehnt-Hoch lag, was zu weniger Geld in ihren Taschen und geringeren Budgets führte“, sagte Ratiu. „Der starke Nachfragerückgang spiegelte sich in sinkenden Verkäufen und sinkenden Eigenheimpreisen wider.“
Seit August zeigen andere Indikatoren, dass sich der Wohnungsmarkt abkühlt. Da die Hypothekenzinsen auf fast 7 % gestiegen sind – ein Niveau, das seit 20 Jahren nicht mehr erreicht wurde – sind die Hausverkäufe zurückgegangen und die Bauherren haben sich mit dem Bau neuer Häuser zurückgezogen.
„Mit monatlichen Hypothekenzahlungen, die 75 % höher sind als im Vorjahr, sind viele Erstkäufer von den Wohnungsmärkten ausgeschlossen und können keine Häuser mit Budgets finden, die in diesem Jahr 100.000 US-Dollar an Kaufkraft verloren haben“, sagte Ratiu.