Anfang des Jahres bin ich mit meinen Hunden, Kindern und meinem Mann von San Francisco nach New York gezogen. Meine Familie hat eine Wohnung gemietet. Und als uns klar wurde, dass es uns hier gefiel und wir bleiben wollten, wollten wir eine Wohnung kaufen.
Ungefähr 11 Minuten lang, bis uns klar wurde, dass buchstäblich jede andere Aktivität eine bessere Nutzung unserer Zeit wäre. Brooklyn verfügt über 1,1 Millionen Wohneinheiten. Nur ein Dutzend davon schienen unseren Anforderungen zu entsprechen und waren auf dem Markt. Alle Optionen waren zu teuer. Und das, ohne die obszönen Kosten einer Hypothek einzukalkulieren.
New York ist im Wohnungsbau wie in vielen anderen Dingen ein extremes Beispiel. Aber die brutale Mathematik ist im ganzen Land ähnlich. Zu diesem Zeitpunkt, vor 15 Jahren, hatten Immobilienmakler 2,2 Millionen freie Wohneinheiten zur Verfügung, um sie potenziellen Käufern zu zeigen. Diese Zahl ist immer weiter zurückgegangen und liegt nun bei nur noch 732.000, obwohl die Bevölkerung des Landes um 30 Millionen Menschen gewachsen ist. Der Case-Shiller-Index der Immobilienpreise liegt in der Nähe seines höchsten inflationsbereinigten Niveaus aller Zeiten; Häuser sind für Mittelschichtfamilien im ganzen Land unerschwinglich. Ländliche Gebiete sind teuer. Vororte sind teuer. Städte sind absurd teuer. Nirgendwo ist es billig. Das liegt zum Teil an den Hypothekenzinsen. Die monatliche Rate für ein neues Eigenheim ist in den letzten drei Jahren um mehr als 50 Prozent gestiegen, da die Hypothekenzinsen für 30-jährige Hypotheken von weniger als 3 Prozent auf fast 8 Prozent gestiegen sind.
Es ist eine schreckliche Zeit, ein Haus zu kaufen. Aber diese Nachricht, so schlecht sie auch ist, scheint ein Versprechen zu vermitteln: Eines Tages werden sich die Dinge ändern und es wird wieder ein guter Zeitpunkt zum Kaufen sein. Du musst nur warten. Es tut mir leid, Ihnen sagen zu müssen, dass die schlechten Nachrichten noch schlimmer sind, als sie klingen. Es wird noch lange kein guter Zeitpunkt sein, ein Haus zu kaufen. Wie lang? Diese Frage habe ich einigen Immobilienökonomen und Immobilienexperten gestellt. Ihre Antwort? Wer weiß. Ein Jahrzehnt. „Vielleicht würden wir im Jahr 2030 eine gewisse Erleichterung verspüren“, sagte mir Daryl Fairweather, die Chefökonomin von Redfin, bevor sie anmerkte, dass 2030 so weit in der Zukunft liege, dass sie keine fundierte Vorhersage treffen könne.
Das Problem ist zweifach. Wir haben seit langem einen Wohnungsmangel. Und wir haben einen eingefrorenen Immobilienmarkt. Letzteres verschlimmert Ersteres, und es wird Jahre dauern, bis sich die Lage ausgleicht und entspannt.
Das grundlegende Problem besteht darin, dass es im Land nicht genügend Wohnungen gibt, wo die Menschen sie haben wollen, eine Folge der mehr als zehn Jahre andauernden Unterbautätigkeit nach der Großen Rezession. Freddie Mac hat geschätzt, dass es im Land an 3,8 Millionen Einfamilienhäusern mangelt; Realtor.com beziffert das Defizit auf insgesamt 2,3 bis 6,5 Millionen Wohneinheiten; Die National Association of Realtors und Rosen Consulting sprechen von 5,5 Millionen. Was auch immer die Zahl ist, sie ist groß. Der Mangel hat die Kosten sowohl für Käufer als auch für Mieter in die Höhe getrieben – am spektakulärsten in Megastädten wie Los Angeles und New York, aber derzeit fast überall.
Betreten Sie die Pandemie. Als COVID zuschlug, senkte die Federal Reserve die Zinssätze auf Null. Dies führte zu einem enormen Anstieg der Hausverkäufe, wobei das Transaktionsvolumen den höchsten Stand seit dem Platzen der Immobilienblase erreichte. Käufer bemühten sich, von den niedrigen Hypothekenzinsen zu profitieren. Die Verkäufer versuchten, von den steigenden Preisen zu profitieren. (Viele Verkäufer sind natürlich auch Käufer. Die Leute handeln nach oben oder nach unten und tun dies eher, wenn die Kreditkosten niedrig sind.) Die Leute sind umgezogen, um von den neuen Homeoffice-Richtlinien ihrer Arbeitgeber zu profitieren.
Geben Sie die Inflation ein. Die Preise für alles stiegen aufgrund der großen Nachfrage (Familien gaben ihre „Stimmies“ aus) und des unterdrückten Angebots (COVID-bedingte Probleme in der Lieferkette führten zu Engpässen bei allem, von Sofas bis hin zu Halbleitern). Die Federal Reserve erhöhte die Zinsen, um den Preisanstieg abzuschwächen. Dies führte zu einem enormen Anstieg der Hypothekenzinsen und einem Einbruch der Hausverkäufe. Potenzielle Käufer entschieden sich für die Miete statt für den Kauf. Möchtegern-Verkäufer beschlossen, dort zu bleiben, anstatt umzuziehen, denn warum sollten sie einen Hypothekenzins von 3 Prozent für einen Hypothekenzins von 7 Prozent aufgeben? Da nur sehr wenige Einheiten auf den Markt kamen, blieben die Preise hoch.
Das ist das unangenehme Gleichgewicht, in dem sich der Markt heute befindet. Niemand verkauft, weil niemand kauft. Niemand kauft, weil niemand verkauft. Niemand kann es sich leisten, zu verkaufen. Niemand kann es sich leisten, etwas zu kaufen. Die Preise sind hoch; Hypothekenkosten sind hoch. Auch die Mieten sind hoch und der Mietbestand ist nicht sehr groß. Jeder steckt fest und zahlt mehr, als er möchte.
Die Lage sollte sich beruhigen, wenn die Fed die Kreditkosten senkt, oder? Falsch. Die Dinge werden sich nicht beruhigen. „Sobald die Hypothekenzinsen sinken, wird das den Immobilienmarkt reaktivieren und zu mehr Nachfrage führen. Bei einem begrenzten Angebot würde das nur zu höheren Preisen führen“, sagte mir Fairweather. Mit anderen Worten: Millionen potenzieller Eigenheimkäufer werden auf den Markt strömen, sich gegenseitig überbieten und ärmere Käufer verdrängen. Mehr Hausbesitzer werden sich zum Verkauf motiviert fühlen und ihre Hypothekenzinsen von 3 Prozent für Angebote über ihren erwarteten Angebotspreisen aufgeben. Aber niemand erwartet die Rückkehr eines Käufermarktes oder ähnliches.
Das zugrunde liegende Problem bleibt das zugrunde liegende Problem. Der Wohnungsmangel hält an. Hohe Kreditkosten haben die Lage verschärft, da so viele Bauträger und Hausbauer Kredite aufnehmen, um ihre Projekte fertigzustellen. Solange die Wohnungsbauproduktion nicht über einen längeren Zeitraum ansteigt und das Angebot im Verhältnis zur Nachfrage erheblich zunimmt, werden die Dinge nicht spürbar sein Gut. Sie können es nicht.
Viele Bundesstaaten und Kommunen haben in den letzten drei Jahren Gesetze zur Förderung des Wohnungsbaus erlassen. Sie lockerten die Bebauungsbeschränkungen, erlaubten Hochhäuser in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten und hinderten Eigentümer daran, die Entwicklung zu stoppen, um den Wert ihres eigenen Hauses zu schützen. „Sie werden wahrscheinlich das Wohnungsangebot verändern“, sagte mir Fairweather. Der Bau dieser neuen Einheiten wird jedoch Zeit in Anspruch nehmen, und zwar Zeit, in der auch die Nachfrage nach neuen Häusern weiter steigen wird.
Was möchte eine Familie tun, wenn sie eine Wohnung kaufen möchte? Kaufen Sie in bar, wenn Sie dazu reich genug sind. (Eine Bananenstatistik: In diesem Frühjahr haben zwei von drei Käufern in Manhattan bar bezahlt.) Kaufen und refinanzieren Sie, wann immer Sie können, wenn Sie die Risikotoleranz und den finanziellen Spielraum dafür haben. Kaufen Sie mit einer möglichst hohen Anzahlung, um Ihre Hypothekenkosten zu senken. Oder einfach mieten. Für das nächste Jahrzehnt. Für immer.