Millionen amerikanischer Eigenheimkäufer haben riskante und im Allgemeinen kostspieligere alternative Finanzierungen in Anspruch genommen, teilweise weil sogar kreditwürdige Käufer Schwierigkeiten haben könnten, herkömmliche Hypotheken für günstigere Immobilien zu finden, wie neue Untersuchungen nahelegen.
Laut einer kürzlich durchgeführten Umfrage der Pew Charitable Trusts nutzt einer von 15 aktuellen Kreditnehmern von Eigenheimen oder etwa sieben Millionen Amerikaner alternative Finanzierungen, einschließlich Vereinbarungen, bei denen sie Zahlungen direkt an den Verkäufer statt an einen Kreditgeber leisten. Die Umfrage ergab auch, dass die Verwendung alternativer Finanzierungen bei hispanischen Kreditnehmern und Personen mit einem Jahreseinkommen von weniger als 50.000 US-Dollar am höchsten war.
Den Finanzierungsvereinbarungen fehlt häufig der Verbraucherschutz, der bei herkömmlichen Wohnungsbaudarlehen verfügbar ist, und sie werden durch ein Flickenteppich aus Bundes- und Landesvorschriften leicht reguliert, sagte Tara Roche, Managerin des Wohnungsfinanzierungsprojekts von Pew. Zur Verwirrung der Käufer trägt auch bei, dass die Vereinbarungen in verschiedenen Teilen des Landes unterschiedliche Namen haben können.
Die Größe des Marktes für alternative Finanzierungen ist unklar, da es keine systematische nationale Sammlung von Daten über solche Käufe gibt, sagte Frau Roche. In vielen Staaten müssen die Vereinbarungen nicht wie herkömmliche Hypothekenkäufe in einem öffentlichen Register eingetragen werden.
Als das Eigenheimfinanzierungsprojekt im Juni eine nationale Umfrage unter etwa 5.000 Erwachsenen durchführte, war die Zahl derjenigen, die angaben, alternative Finanzierungen genutzt zu haben, viel höher als erwartet.
„Wir waren sehr überrascht zu sehen, dass 36 Millionen Menschen in den Vereinigten Staaten alternative Finanzierungen genutzt haben“, sagte Frau Roche.
Die meisten Amerikaner brauchen Hypotheken, um ihre Häuser zu bezahlen. Aber in einigen Fällen qualifizieren sich Menschen – oder die Häuser, die sie kaufen möchten – möglicherweise nicht für eine herkömmliche Hypothek. In anderen Fällen könnten einige berechtigte Kreditnehmer zu alternativen Finanzierungen gedrängt werden, weil es laut Pew schwierig ist, traditionelle Hypotheken für Beträge unter 150.000 US-Dollar zu finden. Kreditgeber haben wenig Anreiz, Kleinkredite zu vergeben, da größere Kredite rentabler sind.
Pew stellte fest, dass die gebräuchlichste Art der alternativen Finanzierung persönliches Eigentum oder „mobile“ Darlehen sind, die häufig zum Kauf von Fertighäusern (früher Mobilheime genannt) verwendet werden. Die Darlehen ähneln traditionellen Hypotheken, sind jedoch häufig mit viel höheren Zinssätzen und kürzeren Laufzeiten verbunden, was zu höheren monatlichen Zahlungen und mehr Zinsen führt, die über die Laufzeit des Darlehens gezahlt werden, verglichen mit Kreditnehmern von Eigenheimen, die Hypotheken erhalten. Da die Darlehen nicht als traditionelle Hypotheken gelten, unterliegen sie nicht den Zwangsvollstreckungsregeln, und die Kreditgeber können die Häuser oft schnell wieder in Besitz nehmen, wenn ein Kreditnehmer in Verzug gerät.
Bei Mobiliarkrediten kauft der Kreditnehmer normalerweise die Struktur, mietet aber das darunter liegende Land. Grundbesitzer – zunehmend professionelle Investoren – können die Miete auf ein Niveau anheben, das sich der Kreditnehmer nicht leisten kann, was zu einem Zahlungsausfall führt.
Bei einer gängigen Art von verkäuferfinanziertem Vertrag, der als „Vertrag über Urkunde“ oder Grundstücksvertrag bezeichnet wird, gewährt der Verkäufer dem Käufer einen Kredit direkt, der die Eigentumsurkunde in der Regel erst erhält, wenn das Darlehen bezahlt ist. Da den Käufern kein Eigentumsnachweis fehlt, bilden ihre Zahlungen möglicherweise kein Eigenkapital für die Immobilie, und es ist möglicherweise nicht klar, wer für Steuern und Reparaturen verantwortlich ist. Den Krediten fehlt in der Regel ein Zwangsvollstreckungsschutz, sodass Käufer, die mit Zahlungen in Verzug geraten, die Räumung und den Verlust ihrer Investition riskieren können, wenn sie eine Zahlung verpassen.
„Sie sind mit einem sehr hohen Risiko verbunden“, sagte Mike Calhoun, Präsident des Center for Responsible Lending. “Sie sind fast immer eine schreckliche Idee.”
Nicht-traditionelle Finanzierungen müssen von politischen Entscheidungsträgern weiter geprüft werden, sagte Herr Calhoun, insbesondere weil Käufer zunehmend gezwungen sein könnten, sie in Betracht zu ziehen, da Wohnraum weniger erschwinglich wird.
Die Immobilienpreise sind aufgrund eines Mangels an verfügbaren Immobilien in die Höhe geschossen, und jetzt steigen die Hypothekenzinsen. Der durchschnittliche Zinssatz für ein 30-jähriges festverzinsliches Wohnungsbaudarlehen erreichte Mitte April 5 Prozent, den höchsten seit mehr als einem Jahrzehnt. Steigende Zinsen und Preise in Kombination mit knappen Lagerbeständen „machen das Streben nach Wohneigentum zum teuersten seit einer Generation“, sagte der Hypothekenfinanzgigant Freddie Mac.
Fertighäuser bieten einen großen Pool an nicht subventioniertem, erschwinglichem Wohnraum, aber riskante Finanzierungen und Herausforderungen beim Landbesitz können ihr Potenzial als Lösung für die Wohnungsnot untergraben, sagte Frau Roche.
Die Branche brauche eine „sorgfältigere Überwachung und Regulierung“, sagte Herr Calhoun, wenn sie eine tragfähige „Mainstream“-Alternative sein soll.
Hier einige Fragen und Antworten zur alternativen Eigenheimfinanzierung:
Können alternative Finanzierungen Menschen beim Eigenheim helfen?
Pew sagte, es seien weitere Untersuchungen erforderlich, um zu quantifizieren, wie oft es Hauskäufern gelang, sich das Eigentum an ihren Häusern zu sichern, wenn sie nicht traditionelle Finanzierungen nutzten. In einem separaten Bericht sagte Pew, dass „praktisch nichts über den Anteil der Familien bekannt ist, die tatsächlich Eigentümer ihrer Häuser werden, wenn sie diese Vereinbarungen nutzen.“ Es hieß aber auch, dass die verfügbaren Beweise „eindeutig auf häufige schlechte Ergebnisse hinweisen“. Eine Studie aus dem Jahr 2012, die sich beispielsweise auf Siedlungen mit niedrigem Einkommen in Texas konzentrierte, ergab, dass weniger als 20 Prozent der Käufer von Verträgen den Übergang zu einer Urkunde vollzogen.
Wie kann ich mich bei alternativen Finanzierungen schützen?
Wenn Sie den Kauf mit einer alternativen Finanzierung in Betracht ziehen, sollten Sie immer nach anderen Optionen suchen, sagte Herr Calhoun. Einige Käufer fühlen sich möglicherweise eingeschüchtert, wenn sie eine Finanzierung bei einem traditionellen Kreditgeber suchen, aber es ist am besten, dort anzufangen, sagte er: „Erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank oder Kreditgenossenschaft.“
Käufe, die sowohl ein Fertighaus als auch das darunter liegende Land umfassen, können für herkömmliche Hypotheken in Frage kommen, stellte Herr Calhoun fest. „Die Leute müssen vergleichen“, sagte er.
(Mehr als ein Viertel der Kreditnehmer von Privateigentum besitzen das Land unter ihren Häusern und könnten für Hypotheken in Frage kommen, heißt es in Pews Bericht, obwohl sie in einigen Bundesstaaten möglicherweise durch rechtliche Hürden springen müssen.)
Sarah Bolling Mancini, Anwältin beim National Consumer Law Center, sagte, Vereinbarungen wie Grundstücksverträge seien mit erheblichen Risiken verbunden. Eine Möglichkeit, wie sich Kreditnehmer schützen können, besteht darin, eine eidesstattliche Erklärung oder eine Kopie des Finanzierungsvertrags bei einem örtlichen Grundbuchamt oder dem Büro des Bezirksschreibers einzureichen, um ihr finanzielles Interesse an der Immobilie zu dokumentieren. Menschen können dies selbst tun oder kostengünstige oder kostenlose Rechtshilfe in Anspruch nehmen. Die Bundesregierung bietet eine Online-Suche an.
Was ist der Unterschied zwischen einem Fertighaus und einem Mobilheim?
Während viele Menschen die Begriffe synonym verwenden, handelt es sich bei Fertighäusern um werkseitig gebaute Häuser, die nach Mitte 1976 hergestellt wurden und den vom Department of Housing and Urban Development festgelegten Bau- und Sicherheitsstandards entsprechen, so das Consumer Financial Protection Bureau. Mobilheime wurden vor 1976 gebaut. Die Industrie produziert etwa 90.000 fabrikgefertigte Häuser pro Jahr, sagt das Manufactured Housing Institute, eine Handelsgruppe.