Eine Immobilie, die ich geerbt habe, wurde um 50.000 £ überbewertet – kann ich IHT zurückbekommen?

Ich habe ein Mietobjekt geerbt, das das zweite Eigentum des Verstorbenen war und Ende 2016 durch den Nachlass auf mich übertragen wurde.

Ich bin dabei, die Immobilie zu verkaufen.

Allerdings hat der von der Royal Institution of Chartered Surveyors zugelassene Sachverständige, der die Erstbewertung auf der Grundlage der jüngsten Verkaufspreise in den letzten sechs Jahren vorgenommen hat, die Immobilie um etwa 50.000 £ überbewertet, glaube ich.

Dies entspricht einer Steuer von 20.000 £ zu 40 Prozent von diesem Zeitpunkt an.

Da ich auch der Testamentsvollstrecker war, war so viel los und ich habe damals nicht mit der Wimper gezuckt oder es in Frage gestellt.

Habe ich angesichts dieser Situation und der Tatsache, dass ich die Immobilie (die sich immer noch in demselben bewohnbaren Zustand befindet) jetzt verkaufe, aber unter dem Preis, der vor sechs Jahren geschätzt wurde, eine Möglichkeit, dies überprüfen zu lassen, um meine Steuerlast zu senken? ?

Das hat sekundäre Auswirkungen, denn wenn ich unter der alten Bewertung verkaufe, habe ich 40 Prozent Erbschaftssteuer bezahlt, und jetzt mit dem Wachstum der letzten sechs Jahre könnte ich auch keinen Kapitalertragsabzug aus dem Wachstum darüber verwenden Jahre, also ist es ein Doppelschlag.

Jede Anleitung ist willkommen! Ich habe den Chartered Surveyor kontaktiert und er prüft meine Anfrage, aber ich bin mir nicht sicher, was ich direkt mit den Nachlassanwälten und der HMRC tun kann, um diese Steuerbelastung rückgängig zu machen.

Heather Rogers antwortet: Wenn jemand stirbt und ein Nachlass erforderlich ist, damit die Testamentsvollstrecker den Nachlass verwalten können, wird ihr Vermögen zum Zeitpunkt des Todes für Erbschaftssteuerzwecke bewertet.

Diese Bewertungen werden dann der HMRC auf dem entsprechenden Formular gemeldet, und die Erbschaftssteuer wird bei Fälligkeit gezahlt, bevor der Nachlass gewährt wird.

Bevor ich mich mit Ihrer speziellen Situation befasse, werde ich die Regeln für die Bewertung von Nachlässen erläutern und was passiert, wenn eine Änderung erforderlich ist.

Wie wird Vermögen für die Erbschaftssteuer bewertet?

Vermögenswerte bestehen aus Bargeld und Bankguthaben zum Zeitpunkt des Todes, Aktien, Grundstücken und Eigentum, anderen Gegenständen wie Kunstwerken und Schmuck und allem anderen, was dem Verstorbenen gehört.

Die im Testament benannten Testamentsvollstrecker sind für die Bewertung des Vermögens zum Zeitpunkt des Todes zuständig und kümmern sich auch um die Verwaltung des Nachlasses, das Inkasso von Schulden und die Zahlung von Rechnungen.

Sie müssen möglicherweise auch Vermögenswerte verkaufen, die nicht direkt an die Begünstigten weitergegeben werden, und sie sollten den bestmöglichen Preis erzielen, der im Rahmen des Zumutbaren möglich ist.

Es ist üblich und ratsam, Sachwerte professionell bewerten zu lassen.

Bei Immobilien werden die Bewertungen meistens von einem Sachverständigen und nicht von einem Immobilienmakler erstellt, obwohl beide verwendet werden.

Der Sachverständige wird die Immobilie besuchen und einen Bericht erstellen und sich in der Regel die jüngsten vergleichbaren Immobilienverkäufe ansehen, um sicherzustellen, dass ihre Bewertung fair und gerecht ist.

Wenn die HMRC eine Anfrage zu der eingereichten Bewertung stellt, beispielsweise wenn sie der Meinung ist, dass sie zu niedrig ist, wird sie einen Bezirksgutachter der Bewertungsbüroagentur entsenden, um ihre Meinung zu äußern.

Wenn der Bezirksgutachter mit der Bewertung nicht einverstanden ist, wird er mit den Testamentsvollstreckern zusammenarbeiten, um sicherzustellen, dass eine angemessene Zahl erreicht wird.

Aktien und andere Vermögenswerte wie Kunstwerke werden zum offenen Marktwert bewertet.

Die Vermögenswerte können gemäß dem Testament direkt an die Begünstigten weitergegeben werden oder müssen verkauft werden, um die Anteile der Begünstigten am Nachlass zu bezahlen.

Es ist wichtig sicherzustellen, dass die Vermögenswerte korrekt bewertet werden, um sicherzustellen, dass die richtige Höhe der Erbschaftssteuer gezahlt wird, und um Ermittlungen durch die HMRC zu vermeiden.

Dies könnte dazu führen, dass nach der Verteilung des gesamten Vermögens weitere Steuern fällig werden, die dann von den Testamentsvollstreckern zu tragen wären – bei Fehlern können Testamentsvollstrecker persönlich haften.

Ein Testamentsvollstrecker zu sein, ist daher keine Rolle, die auf die leichte Schulter genommen werden sollte.

Ein Testamentsvollstrecker kann seine Aufgaben an einen Anwalt oder einen anderen Fachmann delegieren, wenn er dies wünscht. Im Zweifelsfall ist es immer am besten, professionellen Rat einzuholen.

Was passiert, wenn ein Verkaufspreis von dem bei HMRC eingereichten Wert abweicht?

Wie oben erläutert, sind Testamentsvollstrecker dafür verantwortlich, sicherzustellen, dass ein Verkaufspreis der beste ist, den sie vernünftigerweise erzielen können.

Wenn Sie eine qualifizierte Anlage (börsennotierte Aktien, Investmentfonds, Staatsanleihen) innerhalb von 12 Monaten zu einem niedrigeren Wert verkaufen, haben Sie ab dem Todesdatum fünf Jahre Zeit, um einen Anspruch auf Erstattung der Erbschaftssteuer bei der HMRC einzureichen.

Wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück innerhalb von vier Jahren nach dem Todestag zu einem niedrigeren Wert verkaufen, haben Sie ab dem Todestag sieben Jahre Zeit, um den Erstattungsanspruch geltend zu machen.

Es muss jedoch beachtet werden, dass ein Anspruch nur geltend gemacht werden kann, wenn die Wertminderung £ 1.000 oder 5 % des Vermögenswerts zum Zeitpunkt des Todes beträgt, je nachdem, welcher Wert niedriger ist.

Wenn Sie eine Wertminderung geltend machen, müssen Sie den Grund dafür angeben.

Wenn der Vermögenswert für mehr als den gemeldeten Nachlasswert verkauft wird, muss möglicherweise eine Anpassung vorgenommen werden, und gegebenenfalls müssen weitere Steuern an HMRC gezahlt werden, da diese bestrebt sind, den Verkaufswert für die ursprüngliche Bewertung zu ersetzen.

Sie können jedoch feststellen, dass Sie dies je nach Zeitpunkt anfechten können, und dies erfordert möglicherweise die Meinung des Bezirksgutachters. In diesem Fall kann es zu kapitalertragsteuerlichen Überlegungen durch den Nachlass kommen.

Wie sieht es in Ihrem Fall mit der Immobilienbewertung aus?

Die Immobilie, für die Sie Testamentsvollstrecker waren und die Sie auch geerbt haben, wird nach Ablauf der vierjährigen Frist ab dem Todestag verkauft, sodass kein Anspruch auf Erstattung der Erbschaftsteuer geltend gemacht werden kann.

Sie haben diese Angelegenheit jedoch bereits mit dem Gutachter besprochen, und Sie möchten sie möglicherweise weiterverfolgen, wenn Sie der Meinung sind, dass sie fahrlässig waren.

Bei fairen Bewertungen wird immer eine Fehlerspanne akzeptiert, die variiert, aber oft bei etwa 10 Prozent liegt.

Ich kenne den Wert der Immobilie nicht, die Ihrer Meinung nach überbewertet wurde.

Wenn die Immobilie zum Beispiel nur 150.000 £ wert wäre, dann wäre eine Überbewertung von 50.000 £ wesentlich, aber wenn sie 450.000 £ wert wäre, wäre sie viel weniger wert.

Denken Sie daran, dass viele Faktoren die aktuelle Bewertung der Immobilie beeinflussen können, einschließlich ob sie modernisiert werden muss, ihre Energieeffizienz und andere Umweltfaktoren, wie z. B. Entwicklungen in der Nähe.

Es kann also nicht sein, dass bei der Erstbewertung ein Fehler aufgetreten ist, sondern dass sich Faktoren geändert und den aktuellen Wert beeinflusst haben.

Meiner Erfahrung nach ist es ungewöhnlich, dass ein Gutachter für Nachlasszwecke überbewertet – ein Immobilienmakler kann bei der Bewertung optimistischer sein, da er sich möglicherweise mehr auf den besten Preis konzentriert, zu dem er eine Immobilie in Ihrem Namen verkaufen könnte.

Wenn Sie natürlich der Meinung sind, dass ein echter Fehler aufgetreten ist, müssen Sie in diesem Fall mit dem Besichtiger verhandeln.

Wenn es nach ihrer Meldung jedoch sechs Jahre oder länger dauert, ist es jetzt möglicherweise zu spät, selbst wenn Sie der Meinung sind, dass sie fahrlässig gehandelt haben, da Sie möglicherweise keine Rechtsansprüche geltend machen können.

Was ist mit der Kapitalertragssteuer?

Hoffentlich kann ich Sie wegen CGT und jedem „Doppelschlag“ beruhigen.

Wenn Sie die Immobilie durch Erbschaft erworben haben, haben Sie dies zum Nachlasswert getan.

Wenn Sie unter diesen Umständen einen Vermögenswert verkaufen, zahlen Sie Kapitalertragssteuer auf Ihren Gewinn, der über diesen Wert hinaus erzielt wird, vorbehaltlich der zulässigen Kosten und Ihres Kapitalertragsfreibetrags (siehe Kasten oben und meine vorherige Spalte zur CGT hier).

Wenn Sie die Immobilie für weniger als den Betrag verkaufen, für den Sie sie erworben haben, zahlen Sie keine Kapitalertragssteuer, haben jedoch einen Kapitalverlust, den Sie vortragen können, um ihn mit zukünftigen Gewinnen zu verrechnen.

Sie müssen HMRC dennoch benachrichtigen, indem Sie innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss des Verkaufs einen Property Disposal Report einreichen.