Im Jahr 2009 kaufte Suellen Klossner 1977 einen doppelt breiten Wohnwagen im Table Mound Mobile Home Park in Dubuque, Iowa, für 28.000 Dollar. Laut Gerichtsakten leidet die 62-jährige Klossner an mehreren psychischen und physischen Gesundheitsproblemen und bezieht seit 1993 Invaliditätsleistungen von der Sozialversicherungsbehörde tausend Dollar im Monat. Die Miete, die Klossner für das Grundstück ihres Wohnwagens bei ihrem Einzug bezahlte, betrug zweihundertfünfunddreißig Dollar im Monat. Die Miete stieg bis 2017 jedes Jahr um etwa zwei Prozent, als eine Gesellschaft namens IADU Table Mound MHP den Park übernahm. Die neue Eigentümerin erhöhte ihre Miete um 14,3 Prozent auf dreihundertzwanzig Dollar und dann etwas mehr als ein Jahr später wieder auf dreihundertfünfundvierzig. Ein Jahr später stieg sie auf dreihundertachtzig. Klossner konnte den neuen Betrag nicht bezahlen, und sie konnte sich die meisten anderen Wohnmöglichkeiten in der Gegend nicht leisten. Sie beantragte und erhielt staatliche Wohnungsgutscheine gemäß Abschnitt 8, um die Kosten zu decken. Dann fragte sie die Besitzer von Table Mound, ob sie die Gutscheine für ihre Miete verwenden könne. Zu Klossners Überraschung sagte der Parkmanager nein. Im September 2020 reichte Iowa Legal Aid im Namen von Klossner eine Klage gegen IADU Table Mound MHP und deren Firmeninhaber Impact MHC Management ein, in der sie behaupteten, das Unternehmen habe gegen das Fair Housing Amendments Act verstoßen, indem es sich geweigert habe, ihre Wohngutscheine anzunehmen.
In den USA herrscht ein Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Laut einem Bericht der National Low Income Housing Coalition könnte sich eine Person, die Vollzeit für den Mindestlohn arbeitet, in keinem Bundesstaat des Landes eine Einzimmerwohnung leisten. Seit der Pandemie hat eine seltsame Kombination wirtschaftlicher Kräfte die Eigenheimpreise und Mietkosten noch weiter in die Höhe getrieben, wobei die Durchschnittsmieten in so unterschiedlichen Orten wie Phoenix und Boise im vergangenen Jahr laut einer Analyse des Urban Institute um rund zwanzig Prozent gestiegen sind. Wohnmobilparks, die auch als Industriewohnsiedlungen bekannt sind, dienen als wichtige Quelle für einkommensschwachen Wohnraum, geraten jedoch zunehmend in das Eigentum von Finanzinvestoren, die die fehlende Regulierung in vielen Bundesstaaten ausnutzen, um Druck auszuüben deren Mieter. Es ist unerschwinglich, Fertighäuser zu verlegen, sobald sie auf einem Grundstück stehen – eine Analyse schätzt, dass dies mehr als zehntausend Dollar kostet. Dies bedeutet, dass Bewohner, die sich die Miete nicht leisten können, gezwungen sind, ihre Wohnmobile, die oft ihr einziges bedeutendes Gut sind, aufzugeben. Es ist eine Situation, in der die Eigentümer des Parks fast die gesamte Hebelwirkung haben.
Wie ich im vergangenen März in einem Artikel beschrieben habe, ist Table Mound einer von Dutzenden von Parks, die sich im Besitz von Gesellschaften mit beschränkter Haftung befinden, die mit den Investoren Frank Rolfe und Dave Reynolds verbunden sind, die durch den Kauf von Parks und aggressive Mieterhöhungen Pionierarbeit bei Investitionen in Wohnmobilparks geleistet haben und Betriebskosten, Reduzierung der Wartung, Durchsetzung von Geldbußen und Gebühren und freie Räumung von Mietern. Rolfe, der öffentlichere der beiden, hat eine Reihe von Aussagen gemacht, die zu Kontroversen geführt haben. In einem Buch, das er und Reynolds 2016 über Investitionen in Wohnmobile veröffentlichten, in dem er damit prahlte, Anrufe seiner Mieter nicht entgegenzunehmen, schrieb Rolfe: „Es gibt kein Mieterproblem, das sofortigen Service erfordert. Wenn Ihr Mieter einen schnellen Service verlangt, dann schlagen Sie ihm vor, in ein Ritz Carlton Hotel zu ziehen, und der Concierge springt gerne durch.“ Rolfe verglich den Besitz eines Industrieparks einmal mit dem „Besitzen eines Waffelhauses, in dem die Kunden an die Stände gekettet sind“.
Klossners Rechtsstreit war ein wichtiger Test für ihre Taktik. Anwälte von Iowa Legal Aid sagten in ihrer Beschwerde, dass Table Mound nicht nur enorme Mieterhöhungen durchgesetzt habe, sondern Klossner auch Wasser-, Abwasser- und Müllabfuhrleistungen in Rechnung gestellt habe, die die Kosten des Unternehmens übersteigen. Im November 2019 musste Klossner ein Problem mit den Sanitärinstallationen beheben, das dazu führte, dass sie nicht genug Geld hatte, um ihre Miete und Stromrechnungen zu bezahlen. In diesem Monat genehmigte der Stadtrat von Dubuque eine Maßnahme, die es der örtlichen Wohnungsbehörde ermöglichte, Gutscheine für Abschnitt 8 an Bewohner von Industrieparks auszustellen. Das Programm begrenzte Klossners Anteil an den Mietzahlungen auf dreißig Prozent ihres Einkommens, und die staatlichen Gutscheine deckten den Rest. Die IADU weigerte sich, die Gutscheine anzunehmen und sagte ihr, dass der „Verwaltungsaufwand“ zu hoch sei und eine Verpflichtung zur Verlängerung des Mietvertrags von Klossner entstehen würde. Im darauffolgenden Mai, in den ersten Wochen der Pandemie, verhängte der Gouverneur von Iowa ein Moratorium für Räumungen. Klossner erfuhr, dass ihr Wohnmobil zu alt war, um aus dem Park weggezogen zu werden. Sie versuchte auch erfolglos, einen Käufer für das Haus zu finden. Ohne Hilfe bei der Zahlung der Miete drohte ihr die Obdachlosigkeit. Rechtshilfe argumentierte, dass die Weigerung der IADU, die Gutscheine anzunehmen, einen Verstoß gegen das Gesetz zur Änderung des fairen Wohnungsbaus darstellt, das Diskriminierung „bei den Bedingungen oder Privilegien des Verkaufs oder der Vermietung einer Wohnung“ verbietet. . . wegen einer Behinderung.“
In seiner Antwort sagte Impact MHC Management, das Table Mound verwaltet, dass es eine Unternehmensrichtlinie habe, keine Wohnungsbeihilfe nach Abschnitt 8 anzunehmen, und argumentierte, dass die Zustimmung zur Annahme von Gutscheinen keine „angemessene Vorkehrung“ für Klossners Behinderung nach den FHA-Regeln sei. Es argumentierte auch, dass Klossners Unfähigkeit, ihre Miete ohne staatliche Unterstützung zu zahlen, nicht unbedingt auf ihre Behinderung zurückzuführen sei. (Der Anwalt von Impact reagierte nicht auf eine Bitte um Stellungnahme.)
Im vergangenen August ging der Fall vor Gericht und am 6. Oktober entschied der Richter zu Gunsten Klossners und ordnete Impact an, Klossners Gutscheine anzunehmen. Obwohl Impact Berufung eingelegt hat, stellt das Urteil des Gerichts einen erheblichen Gewinn dar und ist das erste Mal, dass die Frage, ob das Gesetz über faire Wohnungsänderungen von Vermietern verlangen kann, Wohnungsgutscheine nach Abschnitt 8 für Menschen mit Behinderungen zu akzeptieren, nach einem Gerichtsverfahren entschieden wurde. “[T]Dies ist ein bedeutender Sieg sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für behinderte Iower“, sagte mir Alex Kornya, ein Anwalt für Rechtshilfe, der den Fall mit seinem Kollegen Todd Schmidt und einem anderen Anwalt einer Anwaltskanzlei in Missouri namens Kennedy Hunt, PC, verhandelte . Es „wird dazu beitragen, ein wichtiges Eigentumsrecht – ein Dach über dem Kopf – für die Schwächsten unter uns zu bewahren.“