Die Preise für Eigenheime explodieren. Ist das das Problem der Fed?

Robert S. Kaplan, der Präsident der Federal Reserve Bank von Dallas, beobachtet den Immobilienmarkt nervös, während er über den Weg der Geldpolitik nachdenkt. Die Immobilienpreise steigen in diesem Jahr zweistellig. Das typische Haus in und um die Stadt, die er sein Zuhause nennt, wurde im Juni dieses Jahres für 306.031 US-Dollar verkauft, schätzt Zillow, gegenüber 261.710 US-Dollar ein Jahr zuvor.

Mehrere Kollegen von Herrn Kaplan hegen ähnliche Bedenken. Sie befürchten, dass der Immobilienboom wie eine Blase aussehen könnte, die die Finanzstabilität bedroht. Und einige befürchten, dass die großen Anleihekäufe der Zentralbank dazu beitragen könnten, sie aufzublähen.

“Es macht mich nervös, dass Sie diese beginnende Immobilienblase haben, mit anekdotischen Berichten, die durch viele Daten gestützt werden”, sagte James Bullard, der Präsident der Federal Reserve Bank of St. Louis, während eines Anrufs mit Reportern am Freitag . Er glaubt, dass die Dinge noch nicht auf Krisenniveau sind, aber er glaubt, dass die Fed vermeiden sollte, die Situation weiter anzuheizen. „Mit der Immobilienblase haben wir Mitte der 2000er Jahre so viel Ärger bekommen.“

Die Politik muss nicht lange suchen, um steigende Preise zu erkennen, denn Wohnen wird fast überall teurer. Der Kauf eines typischen Hauses in Boise, Idaho, kostete im Juni etwa 469.000 US-Dollar, gegenüber 335.000 US-Dollar vor einem Jahr, basierend auf Zillow-Schätzungen der lokalen Wohnwerte. Ein typisches Haus in Boone, NC, ist 362.000 US-Dollar wert, gegenüber 269.000 US-Dollar. Die Preise von Zillow sind im vergangenen Jahr landesweit um 15 Prozent gestiegen, im Einklang mit dem genau beobachteten S&P CoreLogic Case-Shiller-Index für Eigenheimpreise, der im Jahr bis Mai auf einen Rekordwert von 16,6 Prozent gestiegen ist.

Bietergefechte frustrieren Käufer. Agenten haben Mühe, sich im hektischen Wettbewerb zurechtzufinden. Ungefähr die Hälfte der kleinen Banker sagte in einer kürzlich durchgeführten Branchenumfrage, dass der aktuelle Zustand des Immobilienmarktes „ein ernsthaftes Risiko“ für die US-Wirtschaft darstellt. Gesetzgeber und Wirtschaftspolitiker hoffen gleichermaßen auf eine Beruhigung – insbesondere, weil die schaumigen Immobilienpreise schließlich auf die Mietpreise übergehen könnten, was die Erschwinglichkeit für einkommensschwache Familien verschlechtert, gerade wenn sie dem Ende der Räumungsmoratorien der Pandemie-Ära und in einigen Fällen monatelangen geschuldete Miete.

Branchenexperten sagen, dass der aktuelle Immobilienpreisboom aus einem Cocktail aus niedrigen Zinsen, boomender Nachfrage und Angebotsengpässen entstanden ist. Kurz gesagt, es ist eine Situation, in der sich viele akut fühlen, ohne dass es eine einzige Schuld an der Politik gibt und es keine einfache Lösung gibt.

Fed-Beamte stehen vor einer besonders kniffligen Rechnung, wenn es um den Wohnungsbau geht.

Ihre Politik trägt definitiv dazu bei, die Nachfrage zu steigern. Der Kauf von Anleihen und niedrige Fed-Zinsen machen Hypotheken billig und inspirieren die Menschen, mehr zu leihen und höher zu kaufen. Aber die Preise sind nicht der einzige Faktor für den Immobilienpreiswahn. Es geht auch auf die Demografie, einen durch eine Pandemie ausgelösten Wunsch nach Platz und ein sehr begrenztes Angebot an neuen und bestehenden Wohnungen zum Verkauf zurück – Faktoren, die außerhalb der Kontrolle der Zentralbank liegen.

„Zinsen sind ein Faktor, der die Nachfrage stützt, aber wir können wirklich nicht viel auf der Angebotsseite tun“, erklärte Jerome H. Powell, der Vorsitzende der Fed, während der jüngsten Anhörung vor dem Kongress.

Es ist eine unattraktive Aussicht, die monetäre Unterstützung zurückzuziehen, um speziell den Wohnungsbau einzudämmen, da dies die Gesamtwirtschaft bremsen und es der Zentralbank erschweren würde, Vollbeschäftigung zu fördern. Der geldpolitische Ausschuss der Fed stimmte am Mittwoch dafür, die Politik auf den Modus der vollen Unterstützung zu belassen, und Herr Powell sagte auf einer anschließenden Pressekonferenz, dass die Wirtschaft das Beschäftigungsziel der Zentralbank noch immer nicht erreicht.

Die Zentralbankbeamten überwachen jedoch auch die Finanzstabilität, sodass sie den Preisanstieg aufmerksam beobachten.

Die Wohnungsnachfrage war 2018 und 2019 stark, aber Anfang letzten Jahres nahm sie richtig Fahrt auf, nachdem die Fed die Zinssätze auf nahezu null gesenkt und mit dem Kauf staatlich unterstützter Anleihen begonnen hatte, um die Märkte zu Beginn der Pandemie zu beruhigen. Die Hypothekenzinsen sanken und die Hypothekenanträge stiegen in die Höhe.

Das war zum Teil der Punkt, als die Fed darum kämpfte, die Wirtschaft über Wasser zu halten: Der Kauf von Eigenheimen kurbelt alle Arten von Ausgaben an, für Waschmaschinen, Vorhänge und Kinderbecken, also ist er ein wichtiger Hebel, um die gesamte Wirtschaft anzukurbeln. Das Anheizen hilft, zappelndes Wachstum wiederzubeleben.

Diese niedrigen Zinsen trafen gerade zu, als der Wohnungsbau in einen gesellschaftlichen Sweet Spot eintrat. Die 1991 geborenen Amerikaner, die nach Geburtsjahr die größte Gruppe des Landes sind, wurden gerade 30 Jahre alt. Und als die Millennials – die größte Generation des Landes – begannen, darüber nachzudenken, diesen Walk-up im fünften Stock gegen ein eigenes Zuhause einzutauschen, nahmen die Coronavirus-Sperren halten.

Plötzlich stand mehr Platz im Vordergrund. Für einige erscheinen mehrere Runden staatlicher Konjunkturkontrollen, die Anzahlungen ermöglichten, praktikabler. Für andere öffnete die Remote-Arbeit die Tür zu neuen Heimatmärkten und Möglichkeiten.

Reina und David Pomeroy, 36 und 35, lebten mit ihren Kindern im Alter von 2 und 7 Jahren in einer Mietwohnung in Santa Clara, Kalifornien, als die Pandemie ausbrach. Der Kauf zu kalifornischen Preisen schien ein Wunschtraum zu sein und sie wollten in der Nähe ihrer Familie leben, also beschlossen sie, in die Gegend von Boulder, Colorado, in der Nähe von Mr. Pomeroys Bruder, umzuziehen.

Sie haben Ende Juli geschlossen und sie ziehen in ein paar Tagen um. Frau Pomeroy konnte ihren Job bei einem Start-up-Remote-Unternehmen annehmen und Herr Pomeroy hofft, dass sein Arbeitgeber Google ihm erlaubt, in sein Büro in Boulder umzuziehen. Das Paar sah zwischen 20 und 30 Häuser und machte – und verlor – sechs Angebote, bevor es schließlich den Deal besiegelte, über ihrem ursprünglichen Budget und 200.000 USD über dem Preis von 995.000 USD für ihr neues 5-Zimmer-Zimmer.

Ihre Erfahrung unterstreicht das andere Hauptproblem, das die Preise in die Höhe treibt: „Es gibt nicht genug Inventar für alle, die suchen“, sagte Corey Keach, der Redfin-Agent, der den Pomeroys bei der Suche nach ihrem Zuhause half.

Das Wohnungsangebot ging auf dem gesamten Wohnimmobilienmarkt nach der Immobilienkrise Mitte der 2000er Jahre zurück, da der Bau teilweise aufgrund von Bauzonenvorschriften und strengen Finanzierungsstandards einbrach. Seit dem Ausbruch der Pandemie ist ein Mangel an Bauholz, Geräten und Arbeitskräften aufgetreten, was es für Bauherren schwierig macht, Einheiten schnell genug herzustellen.

„Die rasante Preissteigerung, die wir beobachten, ist die Entwicklung von Econ 101 in Echtzeit“, sagte Chris Glynn, Ökonom bei Zillow.

Es gibt erste Anzeichen dafür, dass der Markt sich selbst unter Kontrolle bringen könnte. Die Beantragung neuer Hypotheken hat sich in diesem Jahr verlangsamt, und die bestehenden Eigenheimbestände sind etwas gestiegen. Viele Wohnungsökonomen sind der Meinung, dass sich die Preiserhöhungen im Laufe dieses Jahres abschwächen sollten.

Und während der berauschende Moment im amerikanischen Immobiliensektor einige Anklänge an den Vorlauf der Finanzkrise von 2008 hat – von der Fed billig gemachte Kredite ermöglichen ehrgeizige Käufe und Investoren springen zunehmend in den Markt – die Unterschiede können sogar noch kritischer sein .

Hausbesitzer, wie die Pomeroys, konnten sich die Häuser, die sie kaufen, besser leisten als in den Jahren 2005 und 2006. Menschen, die heutzutage Hypotheken aufnehmen, haben im Gegensatz zu früher eine ausgezeichnete Kreditwürdigkeit.

Und ein großer Teil des Problems lag Mitte der 2000er Jahre an der Wall Street, wo die Banken Hypothekenbündel in komplizierte Finanzstrukturen zerlegten, die schließlich zusammenbrachen. Banken hielten viele dieser erfinderischen Wertpapiere in ihren Bilanzen, und ihre Implosion verursachte weit verbreitete Schmerzen im Finanzsektor, die die Kreditvergabe – und damit die Geschäftsexpansion, Einstellung und Ausgaben – zum Erliegen brachten.

Banken sind jetzt viel besser reguliert. Das heißt aber nicht, dass sich im aktuellen Boom keine Risiken für die Finanzstabilität verbergen.

Der Anstieg der Eigenheimpreise könnte auch dazu beitragen, die Inflation hoch zu halten. Die Regierung misst die Inflation, indem sie die Kosten dessen erfasst, was die Menschen regelmäßig konsumieren – also zählt sie die Wohnkosten in Form von Mieten, nicht der Eigenheimpreise.

Doch ein explodierender Wohnungsmarkt ist mit steigenden Mieten verbunden: Er erschwert den Sprung ins Eigenheim, was die Nachfrage nach Mietwohnungen erhöht und die Mieten in die Höhe treibt. Dies kann für Inflationsdaten von großer Bedeutung sein, da die an die Mieten gebundenen Wohnkosten etwa ein Drittel einer Schlüsselgröße ausmachen.

Was kann die Fed dagegen tun? Beamte, darunter Herr Bullard, haben vorgeschlagen, dass es für die Fed sinnvoll sein könnte, ihre monatlichen Käufe von Staatsanleihen und hypothekenbesicherten Wertpapieren bald und schnell zu drosseln, um zu vermeiden, dass der Wohnungsbau durch so billige Hypotheken unnötig in Schwung kommt.

Diskussionen darüber, wie und wann die Fed ihre Käufe einstellen wird, dauern an, aber die meisten Ökonomen erwarten, dass sich die Anleihekäufe Ende dieses Jahres oder Anfang nächsten Jahres verlangsamen werden. Das dürfte die Hypothekenzinsen in die Höhe treiben und den boomenden Markt etwas bremsen.

Aber die Fremdkapitalkosten dürften im historischen Vergleich auch in den kommenden Jahren niedrig bleiben. Die längerfristigen Zinsen sind gesunken, obwohl die Fed erwägt, die Anleihekäufe zurückzufahren, weil die Anleger angesichts der globalen Wachstumsaussichten verdüsterter geworden sind. Und es ist unwahrscheinlich, dass die Fed ihren Leitzins – ihr mächtigeres Instrument – ​​in absehbarer Zeit vom Tiefpunkt anheben wird.

Im Idealfall möchten Beamte, dass die Wirtschaft zur Vollbeschäftigung zurückkehrt, bevor die Zinsen angehoben werden, und die meisten erwarten diesen Moment nicht vor 2023. Es ist unwahrscheinlich, dass sie den Plan beschleunigen, nur um den Wohnraum abzukühlen. Fed-Beamte haben jahrzehntelang behauptet, dass Blasen in Echtzeit schwer zu erkennen sind und dass die Geldpolitik das falsche Instrument ist, um sie zu platzen.

Vorerst wird Ihr lokaler Wohnungsmarkt-Boom wahrscheinlich sich selbst überlassen – was bedeutet, dass Erstkäufer von Eigenheimen am Ende möglicherweise mehr bezahlen, es ihnen aber auch leichter fallen werden, ihn zu finanzieren.

„Wir fühlten uns ein bisschen wohler, mehr für das Haus zu zahlen, um die niedrigen Zinsen zu sichern“, sagte Pomeroy und erklärte, dass sie bei den gewünschten Annehmlichkeiten Kompromisse hätten eingehen können, aber nicht.

„Die Zinsen sind so niedrig und das Geld ist billig“, sagte er. “Warum nicht tun?”