Mark Williams, Chefökonom für Asien bei Capital Economics, schätzt, dass China noch etwa 30 Millionen unverkaufte Immobilien besitzt, die 80 Millionen Menschen beherbergen könnten. Das ist fast die gesamte Bevölkerung Deutschlands.
Hier ist ein Blick auf einige dieser Projekte und wie das Problem zuerst entstanden ist.
Immobilien und verwandte Sektoren sind ein großer Teil der chinesischen Wirtschaft und machen bis zu 30 % des BIP aus. Der Anteil der Wirtschaftsleistung an der Bauwirtschaft und angrenzenden Tätigkeiten sei „weitaus höher als in anderen großen Volkswirtschaften“, so Williams.
Das hat dem Land jahrzehntelang zu einem schnellen Wirtschaftswachstum verholfen.
Kritiker stellen jedoch seit Jahren die Frage, ob dieser Wachstumsmotor eine tickende Zeitbombe für die zweitgrößte Volkswirtschaft der Welt geschaffen hat. Das liegt zum Teil an den massiven Schulden, die viele Entwickler zur Finanzierung ihrer Projekte aufgenommen haben.
Als Chinas am höchsten verschuldeter Entwickler ist Evergrande mit Verbindlichkeiten in Höhe von mehr als 300 Milliarden US-Dollar zum Aushängeschild eines nicht nachhaltigen Wachstums geworden.
In einem kürzlich veröffentlichten Bericht schrieb Zhu, dass 12 chinesische Immobilienfirmen im ersten Halbjahr mit Anleihenzahlungen in Höhe von insgesamt etwa 19,2 Milliarden Yuan (fast 3 Milliarden US-Dollar) in Verzug geraten sind.
„Dies machte in den ersten sechs Monaten des Jahres fast 20 % der gesamten Ausfälle von Unternehmensanleihen aus, der höchste in allen Sektoren“ auf dem chinesischen Festland, fügte sie hinzu.
Die Pandemie brachte die Aktivität vorübergehend zum Erliegen. Aber der Bau wurde später wieder lebendig, als China wiedereröffnet wurde und der Immobilienmarkt des Landes eine kurze Erholung erlebte.
Seitdem ist der Markt jedoch wieder ins Stottern geraten. Und es gibt keine Anzeichen für sofortige Erleichterung.
In den letzten Monaten wurden “Maßnahmen des Preiswachstums, des Wohnungsbaus” [construction] Starts und Verkäufe” deutlich zurückgegangen, stellte Zhu fest. Im August seien die Immobilienverkäufe, gemessen an der verkauften Fläche, um 18% gegenüber dem Vorjahreszeitraum zurückgegangen, fügte sie hinzu.
Im selben Monat stiegen die Preise für neue Eigenheime um 3,5% “im Vergleich zum Vorjahr, das geringste Wachstum seit sich der Immobilienmarkt von den Auswirkungen der Pandemie im Juni 2020 erholt hat”, schrieb Zhu.
“Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in China tritt in eine Ära des anhaltenden Rückgangs ein”, schrieb Williams in einer Forschungsnotiz. Er nannte dies „die Wurzel der Probleme von Evergrande – und denen anderer hochverschuldeter Entwickler“.
Hinzu kommt das Problem unvollendeter Projekte, auch wenn Nachfrage besteht. Die Mehrheit der neuen Immobilien in China – etwa 90% – werden vor der Fertigstellung verkauft, was bedeutet, dass sich Rückschläge für Hausbauer direkt auf die Käufer auswirken könnten, so Ökonomen.
“[This] gibt den Behörden einen starken Anreiz, sicherzustellen, dass laufende Projekte fortgeführt werden, während scheiternde Entwickler umstrukturiert werden”, sagte Williams.
Die Zentralbank hat sich zwar nicht speziell auf Evergrande bezogen, aber in letzter Zeit hat die Zentralbank Bargeld in das Finanzsystem gepumpt, um die Situation zu stabilisieren und die Nerven zu beruhigen.
Um es klar zu sagen, nicht alle Unternehmen befinden sich in einer Notlage. Während einige Akteure offensichtlich Probleme haben, “sind die meisten Entwickler nicht am Rande des Zahlungsausfalls”, sagt Julian Evans-Pritchard, ein leitender China-Ökonom bei Capital Economics.
„Mit ein paar Ausnahmen sind die meisten großen Entwickler in einer viel stärkeren finanziellen Position als Evergrande und sollten in der Lage sein, einen vorübergehenden Anstieg ihrer Kreditkosten aufgrund von Ansteckungsängsten zu verkraften“, sagte er in einer Mitteilung an die Kunden. Dies sollte zumindest kurzfristig für eine gewisse Beruhigung “inmitten der aktuellen Marktschwankungen” sorgen, fügte er hinzu.
Aber auf lange Sicht kann es wenig ausmachen.
„Die erfolgreiche Bewältigung des strukturellen Rückgangs der Wohnungsnachfrage im kommenden Jahrzehnt wird sich als schwieriger erweisen“, schrieb Evans-Pritchard. “Eine langwierige Konsolidierung der Branche über viele Jahre scheint wahrscheinlicher als eine drohende Welle von Entwicklerausfällen.”