Einer der großen Vorteile des Wohneigentums besteht darin, dass Sie im Fall der Fälle jederzeit Geld verdienen können, indem Sie einen Teil des Eigenkapitals aus Ihrer Immobilie abziehen.
Dank der hohen Immobilienpreise war der Betrag, den Sie freigeben können, noch nie so hoch.
Doch starke Zinserhöhungen führen dazu, dass die Eigenkapitalfreisetzung heute deutlich mehr kostet als noch vor zwölf Monaten. Eigentümer, die heute Geld einzahlen, werden um 87.000 £ schlechter gestellt sein als vor einem Jahr, da die Kreditkosten in die Höhe schnellen.
Eigenkapitalfreigabe: Eigentümer, die heute Geld einzahlen, werden um 87.000 £ schlechter gestellt sein als vor einem Jahr, da die Kreditkosten in die Höhe schnellen
Zehntausende ältere Immobilienbesitzer haben im vergangenen Jahr ihre Häuser in Geldautomaten verwandelt, um die steigenden Lebenshaltungskosten zu bewältigen und Familienangehörigen zu helfen.
Andere nutzen die Eigenkapitalfreisetzung auch zur Tilgung von Schulden, zur Durchführung von Renovierungsarbeiten oder zur Finanzierung von Urlaub und anderen Luxusgütern.
Einige Berater warnen jedoch davor, dass Hausbesitzer, die sich auf einen Deal einlassen, jetzt mit höheren Zinsen rechnen müssen als in der Vergangenheit – und dass sie es bereuen könnten, wenn die Zinsen in Zukunft sinken.
Equity-Release-Hypotheken oder lebenslange Hypotheken werden von über 55-Jährigen aufgenommen, die einen Teil des Werts ihres Eigenheims einlösen möchten.
Im Gegensatz zu herkömmlichen Hypotheken zahlen Kreditnehmer keine monatlichen Zinsen. Stattdessen fließen die von Anfang an festgelegten Zinszahlungen automatisch in den Kredit ein, sodass die Schulden mit der Zeit in die Höhe schnellen.
In der Regel werden die Schulden und Zinsen erst dann zurückgezahlt, wenn der Eigentümer der Immobilie stirbt, verkauft oder in ein Pflegeheim zieht. Es fallen also keine monatlichen Raten wie bei herkömmlichen Hypotheken an.
Aber der Zinseszins bedeutet, dass selbst eine kleine Differenz im festen Zinssatz den Kredit um Hunderttausende erhöhen kann.
Die Zinssätze für diese Hypotheken betragen jetzt durchschnittlich 6,43 Prozent, gegenüber dem durchschnittlichen Zinssatz von 3,71 Prozent im ersten Halbjahr 2022.
Heute liegen die Zinssätze je nach Anbieter zwischen 5,61 und 8,37 Prozent, so der Equity Release Council (ERC), der den Aktienfreigabesektor und die Zinsüberwachungs-Website Moneyfactscompare fördert.
Würde jemand heute über einen Zeitraum von 15 Jahren 100.000 £ abheben, würde sich der geschuldete Betrag dank einer Zinsrechnung von 161.673 £ auf 261.673 £ erhöhen.
Derselbe Betrag, der vor einem Jahr mit 3,71 Prozent berechnet wurde, wäre auf 174.306 £ angewachsen und hätte weniger als die Hälfte an Zinsen gekostet – nämlich 74.306 £. Das ist über die gesamte Kreditlaufzeit 87.367 £ günstiger als heute.
Über drei Jahre ist der Unterschied sogar noch größer. Im Mai 2020 lagen die Sätze deutlich niedriger, zwischen 2,54 Prozent und 6,60 Prozent – im Durchschnitt bei 4,27 Prozent.
Jemand, der vor drei Jahren den niedrigsten Tarif abschloss, wäre um 115.357 £ besser dran als jetzt. Der geschuldete Betrag würde nach 15 Jahren nur 146.316 £ betragen.
Die Aktivität nimmt ab
Die Zahl der über 55-Jährigen, die auf Aktienfreigabe zurückgreifen, ist im Jahr 2022 explosionsartig gestiegen. Seitdem ist die Aktivität jedoch „eingebrochen“, sagt der unabhängige Finanzberater Andy Wilson. „Viele Leute entscheiden sich dafür, abzuwarten, während die Zinsen so hoch sind.“
„Ich habe Kunden, die sich bei ihren Glückspilzen dafür bedanken, dass sie eine Equity-Release-Hypothek aufgenommen haben, als die Zinsen unter 3 Prozent lagen, anstatt eine neue Hypothek zu 7 Prozent aufzunehmen.“
Die Zahl der Eigenheimbesitzer, die ihr Immobilienvermögen anzapfen, ist in den ersten drei Monaten des Jahres im Vergleich zu 2022 um fast ein Drittel gesunken.
Laut ERC erreichte die Gesamtkreditvergabe im Dreimonatszeitraum mit 699 Millionen Pfund den niedrigsten Stand seit sechs Jahren.
Diejenigen, die jetzt Kredite aufnehmen, tun dies aus Notwendigkeit, sagt Herr Wilson. „Die Gründe, warum Menschen Equity-Release-Hypotheken aufnehmen, haben sich geändert“, erklärt er. „Als die Zinsen niedriger waren, gab es mehr ehrgeizige Kreditaufnahmen für Dinge wie Urlaub, Wohnmobile oder die Gartenpflege.“ Aber mit den steigenden Lebenshaltungskosten gibt es eine Verlagerung hin zur Kreditaufnahme, um die alltäglichen Kosten zu decken.“
Jo Gardetta, 63, eine Schriftstellerin aus Nord-London, gehört zu denen, die ihre Pläne zur Aufnahme einer Equity-Release-Hypothek verschoben haben, in der Hoffnung, dass die Zinsen sinken.
„Mein Finanzberater sagte mir vor ein paar Jahren, dass die Freigabe von Eigenkapital eine gute Option gewesen wäre, aber dass es jetzt finanzieller Selbstmord wäre“, sagt sie.
Jo möchte etwas Bargeld freigeben, wenn ihre Hypothek in Höhe von 165.000 £ im September 2025 endet.
Eine Möglichkeit besteht darin, ihre 500.000 Pfund teure Zwei-Zimmer-Wohnung in Islington zu verkleinern. Wenn sie es jedoch verkaufen würde, wäre es unwahrscheinlich, dass sie dort eine weitere Immobilie bekommen würde.
„Wenn die Zinsen sinken, werde ich auf jeden Fall eine lebenslange Hypothek in Betracht ziehen.“
Warum steigen die Zinsen?
Wie bei Standardhypotheken orientieren sich die Zinssätze für Eigenkapitalfreisetzungen weitgehend an dem von der Bank of England festgelegten Basiszinssatz.
Der Leitzins ist zwölfmal in Folge gestiegen und stieg in den letzten 18 Monaten um 4,4 Prozentpunkte, ausgehend von einem historischen Tief von 0,1 Prozent im Dezember 2021.
Der Preis von Gilts oder staatlich gesicherten Anleihen wirkt sich auch auf die Aktienfreigaberaten aus.
Andy Wilson von Andy Wilson Financial Services sagt: „Die Preise für Staatsanleihen steigen immer noch.“ Dies bedeutet, dass Kreditgeber ihre Geschäfte zurückziehen und sie zu höheren Zinssätzen vergeben. Daher sollten die Menschen sorgfältig über ihre Entscheidungen zur Eigenkapitalfreigabe nachdenken.
„Die wichtigsten Fragen sind: Wird es in Zukunft billiger sein?“ Brauchen sie das Geld sofort? Wofür ist das Geld?‘
Es wird erwartet, dass der Leitzins der Bank of England in diesem Jahr auf etwa 5,5 Prozent ansteigt, um der hohen Inflation entgegenzuwirken. Es wird jedoch erwartet, dass sie später sinken wird, ebenso wie die Eigenkapitalfreisetzungsraten.
Es gibt keine Garantie dafür, dass die Zinsen nicht noch weiter steigen, bevor sie zu fallen beginnen. Wer das Geld jedoch nicht sofort benötigt, kann hohe Zinsen möglicherweise vermeiden, wenn er den Markt beobachtet und abwartet.
Jim Boyd vom ERC weist darauf hin, dass steigende Zinssätze nicht nur auf die Freigabe von Aktien zurückzuführen sind.
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