EINnach den meisten Ein Wohnturm in Surfside, Florida, stürzte letzte Woche ein, die zweite Vermutung begann fast sofort. Einige Anwohner warfen der Wohnungseigentümergemeinschaft des Gebäudes vor, zu langsam zu handeln, um bekannte strukturelle Mängel zu beheben, die in einem Ingenieurbericht von 2018 identifiziert wurden. Jüngste Nachrichtenberichte haben die Meinungsverschiedenheiten unter den Eigentümern betont. Als jemand, der Eigentumswohnungen studiert – ihre Geschichte, Architektur, Politik und soziale Dynamik in Florida und in den ganzen Vereinigten Staaten – habe ich mich auch gefragt, ob die geteilten Eigentümer des Gebäudes zur Katastrophe vom 24. Juni beigetragen haben, bei der mindestens 18 Menschen ums Leben kamen Menschen und ließ mehr als 140 vermisst. Hätte ein einzelner Vermieter besser auf die Anliegen von Ingenieuren und Bewohnern eingehen können als ein Verband von 136 Hausbesitzern?
Eigentumswohnungen sind seit langem ein großes Geschäft und eine Lebensart im Südosten Floridas, das in den 1970er Jahren zum amerikanischen Zentrum für Eigentumswohnungen geworden war. Laut US-Volkszählung lebt heute etwa jeder fünfte Hausbesitzer in US-amerikanischen Städten und Vororten in einem Mehrfamilienhaus statt in einem Einfamilienhaus; in Miami und Fort Lauderdale steigt dieser Anteil auf jeden dritten. Die Bewohner von Surfside beschrieben Champlain Towers South als eine echte Gemeinschaft: „Es gab eine schöne Mischung aus Kulturen und Menschen in diesem Gebäude“, erzählte ein Einheimischer Die Wall Street-Journal. „Menschen aus Südamerika, kubanische Juden, amerikanische Juden, amerikanische Staatsbürger.“
In vielerlei Hinsicht unterschied sich der Turm in Surfside nicht von den Tausenden von anderen Eigentumswohnungen in Florida. Diese sind unterdessen vielen der gleichen Risiken ausgesetzt – vor allem ihre Nähe zum Meer während eines Anstiegs des Meeresspiegels – wie Einfamilienhäuser und andere Beton- und Stahlgrundstücke entlang der Küste Floridas. Eine Reihe von Berichten deutet darauf hin, dass die Champlain Towers South Condominium Association ordnungsgemäß funktionierte und methodisch, wenn auch auf erheblichen Widerstand, vorgegangen war, um herauszufinden, wie die Probleme behoben werden konnten, die ein Ingenieur identifiziert hatte.
Über die Ursachen der Katastrophe müssen die Ermittler noch viel lernen. Die Launen des Eigentumswohnungsformats, einschließlich der Notwendigkeit, 15 Millionen US-Dollar für Reparaturen durch eine „Sonderbewertung“ der Eigentümer aufzubringen, könnten die Reaktion des Gebäudes auf strukturelle Probleme möglicherweise verlangsamt haben. Abwesenheitseigentum, das in vielen Eigentumswohnungen üblich ist, insbesondere in Resorts und kosmopolitischen Geschäftszentren, könnte Reparaturen weiter behindert haben.
Und doch könnte der Zusammenbruch auch durch andere, noch zu identifizierende Faktoren verursacht worden sein, die im Bericht des Ingenieurs 2018 nicht auftauchten. „Nach allem, was ich sehe, [that report] sah nicht nach etwas aus, von dem ich sagen würde: ‚Hol die Leute raus‘“, sagte Norma Jean Mattei, Professorin für Ingenieurwissenschaften an der University of New Orleans Die Washington Post. „Die Verschlechterung spielte eine Rolle, aber sie war nicht der Grund für diesen Misserfolg. Etwas anderes musste dieses Gebäude über die Spitze treiben.“ Mit anderen Worten, Champlain Towers South könnte nicht unter schlechten Besitzverhältnissen oder schlechter Regierungsführung gelitten haben, sondern unter schlechten Umständen und Pech.
Bwegen der Katastrophe in Surfside, tauchen seit langem bestehende Fragen zur Eigentumswohnungsmanie in Florida und anderswo wieder auf. Die Eigentumswohnung nimmt wie andere Formen von Wohngemeinschaften wie die Genossenschaft einen zweideutigen Platz im amerikanischen Leben ein. Die meisten amerikanischen Eigenheimkäufer haben in der Vergangenheit Einfamilienhäuser bevorzugt und andere Arten von Wohnungen als zweitbeste angesehen. Geographen, Soziologen, Anthropologen und Politologen argumentieren seit Jahrzehnten, dass das Eigentumswohnungssystem im Grunde nicht praktikabel sei, kaum mehr als ein von Bauträgern ausgedachtes Schema, um Immobilienkäufer mit guten Lagen, luxuriösen Annehmlichkeiten und hohlen Versprechen der Gemeinschaft zu verführen. Andere sahen in Eigentumswohnungen ein unvermeidliches Fiasko und befürchteten, dass eine Amateurgruppe von Eigentümern unmöglich ein Gebäude kompetent führen könnte.
Dennoch entstand die Wohnung in Einzelbesitz im 19. Jahrhundert in Städten wie New York und Washington, DC, für diejenigen, die sich ein Haus leisten konnten, aber keins brauchten oder wollten – mit sorgfältigen Bemühungen in Design und Marketing, um sie von der Arbeit zu unterscheiden -Klassenwohnungen. Der Urheber der zum Verkauf stehenden Wohnung in den USA in den 1880er Jahren entschied sich für ein einfaches System: Der Unternehmenstitel „Kooperative“, bei dem der Verein das Eigentum an der gesamten Anlage hält und das individuelle Eigentum durch unbefristete, in vielen Fällen 1 -ein Jahr, „Eigentums“-Mietverträge. In mancher Hinsicht ist dies ein überlegenes Modell. Der einheitliche Titel ermöglicht es den Vereinen, leichter gewerbliche Darlehen für Reparaturen aufzunehmen, während die Pacht es ihnen ermöglicht, Eigentümer, die zu einer Haftung werden, zu kündigen.
Doch die Befugnis des Verbandes, insbesondere den Weiterverkauf zu überprüfen, ließ Hypothekengeber misstrauisch werden. Und in einer Nation, die sich zutiefst dem uneingeschränkten Eigentum verschrieben hat, schränkte dies auch die Attraktivität des Besitzes einer Wohnung ein. Ab den späten 1950er Jahren begann die Hypothekenbranche in Erwartung einer ungenutzten Nachfrage, Eigentumswohnungen in Florida und dann auf nationaler Ebene zu fördern. Bereits 1921 stellte der Kongress die gesamte Prämisse der zum Verkauf stehenden Wohnungen in Frage und schreckte Hausbesitzer über ihre Rentabilität. 1974 fragte ein gekränkter Eigentümer, der ebenfalls vor dem Kongress aussagte: „Kann eine Eigentumswohnung tatsächlich funktionieren?“ In jüngerer Zeit war dysfunktionale Wohnungspolitik der Stoff der TV-Comedy in Shows wie such Seinfeld. Seit 2009 werden Streitigkeiten zwischen Eigentümern und Hausbesitzervereinigungen am Sonntagmorgen in Südflorida in einer AM-Radiosendung namens “Condo Craze & HOAs” ausgestrahlt, die vom Anwalt Eric M. Glazer – einer Richterin Judy für die Condominium Coast – moderiert wird.
Hinter einem Großteil der Skepsis gegenüber dem Eigentumswohnungssystem standen Spannungen zwischen privaten Eigentumsrechten und Gemeinschaftspflichten. Zwischen den 1880er Jahren und dem Ersten Weltkrieg wurden Gebäude in Miteigentum in den Vereinigten Staaten größtenteils direkt von zukünftigen Mietern gesponsert (als Vorbote der jüngsten Welle von baugruppen in Berlin). In den 1920er Jahren dominierten jedoch spekulative Entwickler. Um Wohnungen zu verkaufen, lernten sie, den Lebensstil zu betonen, einschließlich der einfachen physischen Wartung („kein Rasen zu mähen“, lesen Sie viele Anzeigen), während sie die Verantwortung herunterspielten.
Aber der Besitz einer Wohnung bringt wie jede andere Immobilie auch seine eigenen Lasten mit sich – nur solche, die weniger greifbar sind als ein Rasen. Unabhängig vom System macht Eigentum aus Mietern, ob bereit oder nicht, Vermieter: Mitglieder einer Eigentumswohnung werden automatisch Miteigentümer einer Körperschaft, die für gemeinsame Elemente verantwortlich sind. Doch wie fast jeder, der schon einmal eine Wohnung in einem großen Haus besessen hat, weiß, ist selten der Eigentümer einer Eigentumswohnung auf diese Pflicht eingestellt, und noch seltener ist derjenige, der an Verbandsversammlungen teilnimmt, geschweige denn im Vorstand sitzt.
Und doch haben Entwickler und Handelsvertreter diese Lücke früh erkannt. Während sie ihre Marketingstrategien verfeinerten, begannen sie, Gebäude zu ermutigen, ein „professionelles“ Management einzustellen, wodurch Verbände mit wenigen direkten Verantwortlichkeiten zurückgelassen wurden. Governance könnte immer noch eine Herausforderung sein. In Genossenschaften in New York und DC, wo Verbände normalerweise neue Käufer überprüfen (angeblich aus Gründen der finanziellen Sicherheit), brachen Streitigkeiten darüber aus, ob ein Weiterverkauf an jüdische Menschen und später an alleinstehende Frauen, Schwarze und Schwule zugelassen werden sollte. In den letzten Jahrzehnten haben sich die Bewohner von Eigentumswohnungen über alles gestritten, von kosmetischen Upgrades (Umgestaltung von Lobbys) bis hin zur Installation von Ladestationen für Elektrofahrzeuge. Diese Streitigkeiten deuten darauf hin, warum einige frühe Kritiker glaubten, dass Eigentumswohnungen unweigerlich zu großen Problemen führen würden, einschließlich eines vorzeitigen physischen Verfalls.
Tdiese Vorhersagen erwies sich gelegentlich als wahr – aber fast nie in den USA In Amerika ersetzt unser Glaube an ein stabiles und transparentes Immobiliensystem unsere tiefe Abneigung gegen die öffentliche Aufsicht über private Transaktionen. Infolgedessen gehört die Regulierung von Eigentumswohnungen in diesem Land, selbst im freilaufenden Florida, zu den robustesten der Welt, was amerikanische Eigentumswohnungsbesitzer an so unterschiedlichen Orten wie Australien, China und Israel beneiden lässt.
Menschen auf der ganzen Welt, die die Nachrichten von Surfside verfolgen, sind sich jetzt der Forderung des Miami-Dade County bewusst, dass Gebäude nach 40 Jahren von Ingenieuren oder Architekten erneut zertifiziert werden müssen. Aber seit den 1970er Jahren hat Florida auch eine Reihe anderer Vorschriften eingeführt, um eine sichere, gerechte und relativ effiziente Verwaltung von Eigentumswohnungen zu gewährleisten, und andere Staaten sind diesem Beispiel in vielerlei Hinsicht gefolgt.
Als Entwickler damit experimentierten, Assoziationen zu unwettbewerbsfähigen Preisen in Managementverträge einzubinden (wie in John D. MacDonalds Katastrophenroman von 1977 beschrieben, Eigentumswohnung), die Verkaufspreise niedrig hielt, indem Gemeinschaftsflächen Eigentumsrechte behalten und diese an Verbände zurückvermietet wurden (auch zu überhöhten Preisen) oder die monatlichen Gebühren durch die Beibehaltung der Kontrolle über die Verbände bis zum Verkauf der überwältigenden Mehrheit der Einheiten unhaltbar niedrig hielten, verbot der Staat diese Praktiken . Um eine schnellere und kostengünstigere Beilegung von Streitigkeiten zwischen Eigentümern sowie zwischen Eigentümern und Verbänden zu ermöglichen, wurden Bestimmungen zur außergerichtlichen Beilegung von Streitigkeiten geschaffen.
All dies garantiert nicht, dass Eigentümer bei größeren Reparaturen schnell Entscheidungen treffen oder Geld aufbringen können. Und selbst wenn Staaten Verbände stärker dazu drängen, die einzigartigen Fallstricke von Eigentumswohnungsvereinbarungen zu berücksichtigen, sind Eigentümer immer noch anderen Risiken ausgesetzt, darunter in einigen Fällen die Unsicherheiten, die mit dem Leben am Wasser inmitten des Klimawandels verbunden sind. Letztendlich könnte sich das Eigentumswohnungsformat als ein Faktor bei der Surfside-Katastrophe herausstellen, aber jede Schuldvermutung kann Menschen, die an anderen Immobilienformen beteiligt sind, falsch beruhigen – und sich dem Hässlichen, Seltenen und manchmal Katastrophalen stellen Überraschungen, die bei Immobilieneigentum jeder Art möglich sind.
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