Der Immobilienmarkt in China ist durch Zahlungsunfähigkeitsängste in Aufruhr geraten, Country Garden verschreckt Investoren

PEKING – Zwei Jahre nach den Schuldenproblemen von Evergrande rücken die Sorgen um den chinesischen Immobiliensektor erneut in den Vordergrund.

Country Garden, einer der umsatzstärksten nichtstaatlichen Bauträger, hat Berichten zufolge zwei Kuponzahlungen für Dollaranleihen verpasst, die am Sonntag fällig waren. Unter Berufung auf das Unternehmen sagte Reuters, dass es sich bei den fraglichen Anleihen um Schuldverschreibungen mit Fälligkeiten im Februar 2026 und August 2030 handele.

Country Garden reagierte nicht sofort auf die Bitte von CNBC um einen Kommentar zu den Berichten.

Unterdessen musste Dalian Wanda miterleben, wie sein Senior Vice President Liu Haibo von der Polizei abgeführt wurde, nachdem das Unternehmen eine interne Antikorruptionsuntersuchung durchgeführt hatte, berichtete Reuters am Dienstag unter Berufung auf eine mit der Angelegenheit vertraute Quelle. Dalian Wanda antwortete nicht sofort auf eine CNBC-Anfrage nach einem Kommentar.

Die in Hongkong notierten Aktien von Country Garden schlossen am Mittwoch mit einem Minus von mehr als 1,7 %, nachdem sie Anfang der Woche stark zurückgegangen waren.

„Angesichts der Tatsache, dass die Gesamtverkäufe von Eigenheimen in China im ersten Halbjahr 2023 im Jahresvergleich zurückgegangen sind, die Eigenheimpreise in den vergangenen Monaten im Monatsvergleich gesunken sind und das Wirtschaftswachstum nachgelassen hat, ist ein weiterer Zahlungsausfall (und noch dazu ein extrem großer) möglicherweise der letzte „Das ist das, was die chinesischen Behörden jetzt brauchen“, so Sandra Chow, Co-Leiterin von Asia Pacific Research bei CreditSights, das zu Fitch Ratings gehört.

Ein Investor-Relations-Vertreter von Country Garden habe Medienberichte über die versäumten Zahlungen nicht dementiert und die Zahlungspläne des Unternehmens nicht klargestellt, sagten Chow und ein Team am späten Dienstag in einer Mitteilung.

Der Bericht stellte fest, dass sich die negative Marktstimmung auf andere nichtstaatliche Entwickler wie Longfor auswirkte. Die Aktien von Longfor schlossen am Mittwoch in Hongkong etwa 0,8 % höher, nachdem sie tagsüber mehr als 1 % niedriger gehandelt wurden.

„Dadurch dürfte auch die allgemeine Stimmung der Hauskäufer sinken“, so die Analysten.

Chinas riesiger Immobilienmarkt blieb trotz jüngster politischer Signale schleppend. Ende Juli deuteten die Spitzenpolitiker eine Verlagerung hin zu einer stärkeren Unterstützung des Immobiliensektors an und ebneten damit den lokalen Regierungen den Weg zur Umsetzung spezifischer Richtlinien.

Es bestehen weiterhin Unsicherheiten rund um das sensible Thema Immobilienpreise.

„Wir befürchten, dass die Aufhebung lokaler Immobilienbeschränkungen in den Großstädten zu einem Nachfragerückgang in kleineren Städten führen wird, die 70 % des landesweiten Verkaufsvolumens neuer Häuser ausmachen und die eigentlichen Treiber der Rohstoffnachfrage und der Bautätigkeit sind“, sagten die Analysten von Nomura in einem Bericht vom 4. August.

„Wir befürchten auch, dass eine bloße Lockerung der Beschränkungen für den Verkauf bestehender Häuser ohne Aufhebung der Beschränkungen für den Hauskauf das Angebot erhöhen und die Preise für Häuser drücken könnte“, heißt es in dem Bericht.

In den letzten Jahren haben die chinesischen Behörden versucht, die durch Schulden angeheizte Spekulation auf dem riesigen – und heißen – Immobilienmarkt des Landes einzudämmen. Im Jahr 2020 ging Peking hart gegen die starke Abhängigkeit der Entwickler von Schulden für Wachstum vor.

Das hoch verschuldete Evergrande geriet Ende 2021 in Zahlungsverzug, gefolgt von einigen anderen.

Im vergangenen Jahr stellten viele Menschen die Hypothekenzahlungen ein, nachdem sie die gekauften Häuser nicht rechtzeitig erhalten hatten. Die meisten Wohnungen in China werden vor ihrer Fertigstellung verkauft.

„Nachdem man gesehen hat, wie Bauträger zahlungsunfähig wurden und die Unterbringung anderer Familien nicht fertigstellten, sind nur wenige chinesische Familien bereit, im Voraus Geld für neue Wohnungen auszugeben“, sagten die Analysten der Rhodium Group diese Woche in einer Mitteilung. „Angesichts dieses schwindenden Vertrauens wird der private Immobiliensektor wahrscheinlich für den Rest des Jahres ein Hemmschuh für das Wachstum des Landes bleiben.“

Die Analysten wiesen darauf hin, dass die Neubeginne im Wohnungsbau seit 28 Monaten in Folge rückläufig seien.

Immobilien und verwandte Branchen machen etwa ein Viertel der chinesischen Wirtschaft aus.

Redmond Wong, Marktstratege bei Saxo Markets Hong Kong, sagte, dass es für Country Garden „sehr schwierig, wenn nicht unmöglich“ sein wird, sich zu refinanzieren – und andere chinesische Entwickler würden dadurch Schwierigkeiten haben, Geld zu beschaffen, insbesondere im Ausland.

Er wies darauf hin, dass es seit Beginn der Entschuldungskampagne Chinas im Jahr 2016 sehr unwahrscheinlich sei, dass der Staat eingreifen würde, um Immobilienentwickler zu retten. „Der wahrscheinlichste Weg für Country Garden oder chinesische Entwickler in einer ähnlichen Situation, Zahlungsausfälle zu vermeiden, wird der Verkauf von Vermögenswerten sein“, fügte Wong hinzu.

Chinas staatliche Entwickler haben den jüngsten Immobilieneinbruch im Allgemeinen besser überstanden.

Laut den vom E-House Research Institute veröffentlichten Daten verzeichnete Country Garden in diesem Jahr unter den zehn größten Immobilienentwicklern Chinas mit einem Umsatzrückgang von 39 % im Vergleich zum Vorjahr die bisher schlechteste Umsatzentwicklung.

Vanke war der einzige andere der zehn Entwickler, der im Zeitraum Januar bis Juli einen Umsatzrückgang gegenüber dem Vorjahr verzeichnete, nämlich einen Rückgang von 9 %, wie die Untersuchung ergab.

Die anderen Namen befanden sich größtenteils in Staatsbesitz, wie beispielsweise Poly Development, das der Analyse zufolge mit einem Umsatzwachstum von 10 % in dieser Zeit den ersten Platz belegte.

Aber das hatte kaum Auswirkungen auf die Immobilienpreise insgesamt.

Nomura wies in einem separaten Bericht darauf hin, dass die durchschnittlichen Preise für Bestandsimmobilien im Juli gegenüber dem Vormonat um 2 % gesunken seien, was schlimmer sei als der Rückgang von 1,4 % im Juni, basierend auf einer Datenstichprobe des Beike Research Institute aus 25 Großstädten.

Der Juli-Wert liege 13,4 % unter dem historischen Höchststand vor zwei Jahren, heißt es im Nomura-Bericht.

Laut Nomura war der gleitende Sieben-Tage-Durchschnitt der Verkäufe neuer Häuser am 6. August im Vergleich zu 2019 um 49 % gesunken. Das ist schlimmer als der Rückgang von 34,4 % in der Vorwoche.

Weitaus mehr Vermögen chinesischer Haushalte ist in Immobilien gebunden als in vielen anderen Ländern.

Strenge Kapitalkontrollen erschweren es den Menschen in China außerdem, außerhalb des Landes zu investieren, während die lokalen Finanzmärkte weniger ausgereift sind als die der entwickelten Länder.

„Im Moment überlegen die Leute neu, was in Zukunft eine gute Investition sein wird“, sagte Liqian Ren, Leiter für quantitative Investitionen bei WisdomTree, letzte Woche in einem Interview.

„Seit Anfang letzten Jahres wird den Menschen klar, dass die Immobilienpreise nicht steigen“, sagte Ren. „Ich glaube nicht, dass es an mangelndem Vertrauen liegt. Viele Menschen haben immer noch Geld auf der Bank.“

— Hui Jie Lim von CNBC hat zu diesem Bericht beigetragen.