Die Bürogebäude in der Innenstadt von San Francisco wurden durch einige der höchsten Leerstandsraten und den langsamsten Trend zur Rückkehr ins Büro im Land stillgelegt. Aber wenn man durch die Gegend geht, fühlt es sich immer noch so unbewohnt an, weil es im Erdgeschoss ein anderes, aber mit all den leeren Büros verwandtes Phänomen gibt: das leerstehende Erdgeschoss.
Es sind die Fenster mit heruntergezogenen Jalousien, die Phantom-Feinkosttheken, die durch staubiges Glas sichtbar sind, die verbliebenen Schilder eines Verizon-Ladens, den es nicht mehr gibt. Es sind die düsteren handschriftlichen Notizen – „Dieser Standort ist geschlossen“ – und die Maklerschilder, die versuchen, fröhlich zu sein. An fast jeder Ecke suchen sie jemanden, der 822 Quadratmeter eines ehemaligen Cafés, 5.446 Quadratmeter einer leerstehenden Bäckerei oder 12.632 Quadratmeter dessen, was einst Walgreens war, pachtet.
Wie ein Großteil der darüber liegenden Büroräume muss auch das Erdgeschoss im Geschäftsviertel von San Francisco und anderen Innenstädten, in denen ein gefangenes Publikum pendelnder Verbraucher lange Zeit als selbstverständlich angesehen wurde, wahrscheinlich neu gestaltet werden. Tatsächlich wird es schwierig sein, das Problem oben zu lösen, ohne auch dieses Problem zu lösen. Denn wer will schon in die Innenstadt zurückkehren, wenn die sichtbarsten Räume verdunkelt, mit Brettern vernagelt und tapeziert sind?
„Es gibt nichts Schlimmeres als das Metzgerpapier“, sagte Conrad Kickert, ein Stadtplaner an der Universität in Buffalo, der sich mit Schaufenstern und Straßenleben beschäftigt. „Und nur eine Stufe höher sind diese traurigen Aufkleber mit glücklich lächelnden Menschen darauf.“
Diese Szenen haben eine große Wirkung auf uns, sagte Herr Kickert, weil der Großteil unserer Interaktion mit Architektur und Gebäuden im Erdgeschoss stattfindet. Hier entwickeln wir das Gefühl, dass eine Straße sicher und belebt ist oder dass sich etwas nicht richtig anfühlt. Hier erwacht die Stadt in ihrer vielfältigen Vielfalt zum Leben: die Cocktail-Lounge neben der Reinigung neben dem Ramen-Laden, aber auch der Finanzier neben dem Touristen neben dem Verkäufer.
Das Erdgeschoss ist idealerweise der Ort, an dem wir gesehen werden können und so viel sehen können.
„Was mögen die Leute? Sie schauen gerne andere Menschen an“, sagte David Baker, ein Architekt aus San Francisco, und verwies auf ein beliebtes Glaubensbekenntnis unter Architekten und Planern. „Die Leute, die dort sitzen und einen Burrito essen, sind viel interessanter als selbst ein gutes Kunstwerk.“
Eine verwandte Binsenweisheit: Wenn man die Straße entlanggeht, sieht man nie die leeren Kabinen im 18. Stock. Aber Sie können den geschlossenen Burrito-Laden nicht verpassen.
Um so viele leere Erdgeschossflächen zu füllen, müssen die Städte möglicherweise überdenken, was die Menschen in die Innenstadt bringt. Es kann dazu führen, dass die Behörden die Art und Weise ändern, wie sie Gebäude regulieren, und dass Grundstückseigentümer die Art und Weise ändern müssen, wie sie von ihnen profitieren.
„Das Restaurant im Erdgeschoss oder das Café oder die Bar im Erdgeschoss sollte nicht als Geldverdiener für ein Bürohochhaus angesehen werden, sondern als Vorteil für die Gemeinde, um jeden zu bedienen, der in die Innenstadt kommt“, sagte Robbie Silver, Leiter von San Franciscos Downtown Community Benefit District. „Diese Denkweise ist noch nicht wirklich angekommen.“
Im Gegenteil: Immobilieneigentümer können durch die Abschreibung leerstehender Einzelhandelsflächen einen Steuervorteil erzielen. Und sie scheuen möglicherweise davor zurück, die Mieten zu senken, um diese Flächen zu füllen, aus Angst, den Investoren gegenüber zuzugeben, dass die Rentabilität eines Gebäudes gesunken ist.
Allerdings wirken offene Stellen wie ein Virus, sagte Herr Silver. Jedes davon erschwert es den umliegenden Unternehmen, sich über Wasser zu halten. Und dann untergraben leere Straßen das Gefühl der öffentlichen Sicherheit und vertreiben Fußgänger und Einzelhändler weiter.
In seinem Bezirk, der sich über 43 Quadratmeter erstreckt und hauptsächlich das traditionelle Finanzviertel von San Francisco abdeckt, gingen Mr. Silvers Mitarbeiter Anfang des Jahres von Tür zu Tür und zählten etwa 150.000 Quadratmeter leerstehende Einzelhandelsflächen. Das ist ein kleiner Teil der insgesamt 32 Millionen Quadratmeter großen Fläche der Gegend. Aber es ist etwa ein Drittel aller Gewerbeflächen im Erdgeschoss.
In San Francisco und im ganzen Land hatte der traditionelle Einzelhandel bereits vor der Pandemie mit dem Aufkommen des E-Commerce zu kämpfen. Viele Städte hatten auch Gewerbeflächen im Erdgeschoss überbaut.
„Man kann einfach nicht jeden Zentimeter jeder Ecke einer Stadt einen gesunden Einzelhandel haben“, sagte Laura Barr, die das Einzelhandelsmieter- und Investorenleasinggeschäft für CBRE mit Sitz in San Francisco leitet.
Die Begeisterung der Städte für den Einzelhandel entstand aus der durchaus vernünftigen Vorstellung, dass Gebäude mit gemischter Nutzung – darunter Gewerbegebäude, darüber Büros oder Wohnungen – viele Vorteile haben. Sie ermöglichen es den Menschen, über den Dingen zu leben und zu arbeiten, die sie kaufen müssen. Sie können den gesamten Fahrtaufwand reduzieren, der erforderlich ist, wenn sich Geschäfte nicht in der Nähe von Wohnhäusern oder Arbeitsplätzen befinden. Und sie können für lebendigere Straßen sorgen als leere Fassaden oder Parkhäuser.
„Ich war einer von denen, die durch das Land liefen und ‚Mischnutzung!‘ sagten“, sagte Ilana Preuss, deren Beratungsunternehmen Städten dabei hilft, ihre Innenstädte wiederzubeleben. „Das Problem war, dass wir überall ‚Mischnutzung‘ sagten. Und wir verteilen es wie Erdnussbutter.“
Das (und die Einkaufszentren) trugen dazu bei, dass Amerika mehr Einzelhandelsgeschäfte pro Kopf verzeichnete als jedes andere Land. Rückblickend, sagte Frau Preuss, hätten Befürworter und Planer nicht genug darüber nachgedacht, wo sich die Menschen tatsächlich versammeln sollten. Und während sie über eine vertikale Nutzungsmischung nachdachten (ein Büro über einem Restaurant), dachten sie nicht an eine horizontale Nutzung – ein Restaurant nebeneinander auf Straßenniveau mit Büroräumen, Wohnungen und sogar einer bescheidenen Fertigung.
Um jetzt leerstehende Ladenfronten in der Innenstadt zu füllen, müssen die Städte andere derartige Nutzungen in Betracht ziehen. Vielleicht weniger Cafés und mehr Gesundheitskliniken, Kindertagesstätten, Universitätsklassenzimmer, Wohn-/Arbeitsräume und Fertigungsstätten. Frau Preuss schlägt heute vor, freie Flächen durch Kleinserienfertigung zu füllen, was den zusätzlichen Vorteil hat, dass es mehr kostet als der Einzelhandel und weniger auf den Fußgängerverkehr angewiesen ist. Damit meint sie keine lauten Fabriken, sondern Menschen, die greifbare Dinge herstellen, etwa scharfe Soße abfüllen oder Kaffeebohnen rösten.
Oder vielleicht wird die leere Ladenfront zu etwas ganz anderem.
„Was wäre, wenn es einfach mehr öffentliche Toiletten gäbe?“ sagte Kim Sandara, eine in New York lebende Künstlerin. Oder Räume für kostenlose Kulturprogramme oder städtische Dienstleistungen oder Künstlerateliers.
Einige von Frau Sandaras Kunstwerken sind in der Innenstadt von Washington ausgestellt und verbergen leere Ladenfronten. Der dortige Business Improvement District forderte Künstler zu Beginn der Pandemie auf, Werke einzureichen, die über leeren Fenstern reproduziert werden konnten. Eines von Frau Sandaras Werken, „Chelsea’s Painting“, bedeckt einen leeren Nudelladen in abstrakten, leuchtenden Blau- und Orangetönen.
„Als ich es zum ersten Mal persönlich sah, empfand ich eine so große Freude“, sagte Frau Sandara (ein fröhliches Gemälde ist vielleicht die höchste Form des Genres „Leere Ladenfront“, weit über der Metzgerzeitung und dem falschen Café). Aufkleber). Aber natürlich ist der Anblick bittersüß. „Es fühlt sich sehr ähnlich an, wie sich die Pandemie seit ihrem Beginn angefühlt hat“, sagte Frau Sandara. „Wir versuchen, hoffnungsvolle Lösungen zu finden, aber an der Struktur der Dinge muss noch gearbeitet werden.“
Damit einige dieser alternativen Ideen überhaupt realisierbar sind, müssten Städte andere Nutzungen dort zulassen, wo sie derzeit Einzelhandel benötigen. Sie müssen möglicherweise Anreize für Gebäudeeigentümer schaffen, die in der Regel einen 10.000 Quadratmeter großen Mieter im Erdgeschoss gegenüber fünf kleinen Unternehmen bevorzugen, die sich die gleiche Fläche teilen. Und Gebäudeeigentümer müssen, wie Herr Silver angedeutet hat, möglicherweise ihre Sicht auf ihre Wirtschaft ändern.
Oliver Carr, ein langjähriger Entwickler aus Washington, sagte, er rechne nicht mehr damit, im Erdgeschoss Gewinne zu erzielen. Er sieht darin nun vor allem eine Aufwertung der oberen Stockwerke. Ein Restaurant lohnt sich auch dann, wenn es Verluste gibt, also wenn es dazu beiträgt, die darüber liegenden Büros zu füllen oder sogar die Mieten dort in die Höhe zu treiben.
„Verstehen Sie mich nicht falsch – wenn wir mit dem Einzelhandel Mieten und Gewinne erzielen können, wollen wir das tun“, sagte Carr. „Ich sage nur, dass wir normalerweise nicht damit rechnen.“
Die Neugestaltung des Erdgeschosses würde auch erfordern, dass die Entwickler es als mehr als einen nachträglichen Einfall betrachten oder nicht nur als etwas, das in den verbleibenden Raum passt, sobald die Lobby, die Aufzüge, die Technikräume und die tragenden Balken eingebaut sind, sagte Jodie McLean.
„Wenn wir die ersten 20 Fuß richtig machen, wird das den gesamten Wert nach oben treiben“, sagte Frau McLean, die Geschäftsführerin von EDENS, das Open-Air-Einzelhandels- und gemischt genutzte Projekte entwickelt, die das Erdgeschoss betonen.
Es gibt Anzeichen dafür, dass Städte anfangen zu experimentieren, leerstehende Ladenlokale mit Pop-up-Galerien und -Unternehmen zusammenbringen, Universitätscampusse umwerben und neue Zuschüsse und Steuergutschriften schaffen. Grundsätzlich, so Herr Kickert, müssten Städte die Straßenebene weniger als einen Ort der Transaktion, sondern mehr als einen Ort der Interaktion betrachten. Und vielleicht kaufen die Leute, die interagieren, überhaupt nichts.
Diese Idee passt zu Frau Sandara, deren Kunst hoffentlich eines Tages verschwinden wird und durch Menschen ersetzt wird, die drinnen etwas tun. Was als nächstes in den Raum kommt, wird auch beeinflussen, wie bittersüß sich dieser Moment anfühlt.
„Wenn es etwas für die Gemeinschaft ist“, sagte Frau Sandara, „werde ich mich sehr freuen, dass seine Ära zu Ende ist und es seinen Zweck erfüllt.“
Und wenn „Chelsea’s Painting“ beispielsweise durch ein Starbucks ersetzt wird?
„Es wird sich einfach so anfühlen, als hätte ich meine Zeit gehabt, ich habe meine Arbeit gezeigt, einige Leute haben es erlebt. Das ist schön.”