Normalerweise, wenn reiche Leute gegen die Möglichkeit wüten, dass jemand weniger Reiches ihr Nachbar werden könnte, schlägt niemand ein Auge zu. Warum sollten sie? Der NIMBYismus ist die dominierende Tatsache der amerikanischen Stadtgeographie. Aber in den letzten Jahren haben sich einige sehr reiche Leute, darunter der milliardenschwere Investor Marc Andreessen, auf die andere Seite der Debatte gestellt und gegen Angebotsbeschränkungen argumentiert Verspottung angeblich fortschrittlicher Orte weil sie die steigenden Wohnkosten nicht angegangen sind.
Andreessen ist nicht nur Ihr gewöhnlicher Milliardär; Er ist Mitbegründer der Venture-Capital-Firma Andreessen Horowitz und ein Bonzen aus dem Silicon Valley. Er half bei der Finanzierung von Facebook, Skype, Lyft, Pinterest, Airbnb, Slack, Stripe und Coinbase und erwarb sich einen Ruf als Königsmacher. Er ist auch dafür bekannt, Ecken und Kanten zu haben – leidenschaftlich bis kämpferisch und auf Twitter berüchtigt dafür, Fans und Kritiker gleichermaßen großzügig zu blockieren – sicherlich niemand, der seine Meinung zurückhält. In einem einflussreichen Essay aus dem Jahr 2020, der auf seiner Website mit dem Titel „It’s Time to Build“ veröffentlicht wurde, beklagte Andreessen „die verrückt explodierenden Immobilienpreise in Orten wie San Francisco, die es normalen Menschen fast unmöglich machen, dort einzuziehen und die Jobs der Zukunft anzunehmen“. Er fuhr fort: „Wir können auch die Städte selbst nicht mehr bauen. Als die Produzenten von HBOs „Westworld“ die amerikanische Stadt der Zukunft porträtieren wollten, drehten sie nicht in Seattle oder Los Angeles oder Austin – sie gingen nach Singapur. Wir sollten in all unseren besten Städten glänzende Wolkenkratzer und spektakuläre Wohnumgebungen haben, die weit über dem liegen, was wir jetzt haben. wo sind sie?”
Als ich also auf einen öffentlichen Kommentar stieß, der offensichtlich von Andreessen und seiner Frau unterzeichnet war und gegen vorgeschlagene Änderungen am Wohnungsbauplan ihrer Stadt argumentierte – mit großzügiger Verwendung von GROSSBUCHSTABEN, um ihre Frustration auszudrücken – schrieb ich, um sie nach der Trennung zu fragen. Ich habe noch keine Rückmeldung. (Der öffentliche Kommentar wurde von einer E-Mail-Adresse gesendet, die die Domain andreessen.org verwendet, und enthielt die E-Mail-Signatur von Laura Arrilaga-Andreessen. Ein Beamter des Planungsbüros der Stadt bestätigte mir, dass der öffentliche Kommentar authentisch war.)
Für Leser, die keine kalifornischen Landnutzungsanwälte sind, ist ein Wohnelement im Wesentlichen ein Plan, den eine Gemeinde zusammenstellt, um zu demonstrieren, wie sie versuchen wird, die Bedürfnisse der Gemeinde zu erfüllen. Die Stadt Atherton, Kalifornien, ist Amerikas teuerste Postleitzahl und in erster Linie für sehr große Häuser reserviert (die Mindestgrundstücksgröße beträgt ein Drittel bis 1 Morgen in der ganzen Stadt). Die Planungsabteilung schlug vor, die in Zonen aufgeteilte Kapazität von Atherton geringfügig zu erhöhen und den Bau kleinerer Mehrfamilienhäuser an einigen wenigen Orten zu legalisieren – insgesamt nur etwas mehr als 130 Einheiten bis 2031.
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Andreessen und seine Frau, Laura Arrillaga-Andreessen, eine Philanthropin, übermittelten offenbar diesen öffentlichen Kommentar per E-Mail an den Bürgermeister und den Stadtrat, in dem sie ihren Widerstand zum Ausdruck brachten. Ein Teil davon lautet:
Betreffzeile: IMMENSE GEGEN Mehrfamilienhäuser!
Ich schreibe diesen Brief, um unseren IMMENSEN Einwand gegen die Schaffung von Mehrfamilien-Overlay-Zonen in Atherton mitzuteilen … Bitte ENTFERNEN SIE SOFORT alle Mehrfamilien-Overlay-Zoning-Projekte aus dem Housing-Element, die dem Staat im Juli vorgelegt werden. Sie werden unsere Hauswerte, die Lebensqualität von uns und unseren Nachbarn MASSIV verringern und die Lärmbelästigung und den Verkehr IMMENSE erhöhen.
Der Vorschlag, der die Andreessens (und die Mehrheit ihrer Nachbarn, die ihn kommentierten) so empörte, wurde dem kalifornischen Ministerium für Wohnungswesen und Gemeindeentwicklung zur Prüfung vorgelegt. Und als Ergebnis des überwältigend negativen Feedbacks wurden Mehrfamilienhaus-Zonenüberlagerungen vollständig aus dem Vorschlag gestrichen. Das zeigt, wie tückisch diese NIMBY-Beschwerden sein können: Durch ein paar hundert Ultrareiche bleibt die Stadt ausschließlich der Elite vorbehalten.
Andreessen kennt die Argumente für eine verstärkte Wohnungsbauproduktion in blühenden Arbeitsmärkten wie San Francisco und Umgebung genau. Er weiß, dass der fehlende Wohnungsbau die wirtschaftlichen Aussichten von Arbeitern und Familien in der gesamten Region beeinträchtigt hat. Und er war so empört über dieses Wissen und seine Auswirkungen auf die Nation, dass er den oben erwähnten Aufsatz schrieb. Aber als die Zeit gekommen war, widersetzte er sich offenbar neuen Wohnungen in seinem Hinterhof. Die Heuchelei selbst ist ärgerlich, wenn auch informativ. Andreessen könnte durchaus Gesetze unterstützen, die Nachbarschaften in ganz Kalifornien in Zonen aufteilen. Diese Makro-Mikro-Trennung sollte die politischen Entscheidungsträger dazu bringen, zu verstehen, dass sie mit NIMBYs nicht projektweise argumentieren können. Sie müssen das Vetorecht des NIMBYismus eliminieren, indem sie die Entscheidungsfindung auf die staatliche Ebene verlagern.
Die Bay Area war nicht in der Lage, ausreichend Wohnraum zu bauen, nicht weil die Bauarbeiter vergessen hatten, wie man ein Haus zusammenbaut, sondern weil dem Widerstand wohlhabender und gut vernetzter Menschen gegen neue Entwicklungen nahezu unendliche Ehrerbietung entgegengebracht wurde. Dieser Widerstand manifestiert sich in öffentlichen Kommentaren wie den oben genannten und in Vorschriften, die günstigere Wohnformen einschränken oder verbieten. Grundsätzlich sind kleinere oder Mehrfamilienhäuser günstiger als größere Häuser. Wenn Städte den Bau kleinerer Häuser illegal machen, erlauben sie beide Entwicklern nur, große Einfamilienhäuser zu verkaufen und Einschränkung des Wohnungsangebots, da größere Häuser mehr Land beanspruchen.
Manche Menschen möchten, dass ihre Nachbarschaft ein bestimmtes Aussehen hat, oder bevorzugen Stabilität. Das ist gut. Manche Leute wollen keine Mehrfamilienhäuser für Lehrer und Polizisten in ihrer Nachbarschaft haben. (Ich bin hier nicht nur bissig; 2018 berichtete eine örtliche Verkaufsstelle, dass die Stadt Atherton verzweifelt nach einem Ort suchte, an dem Offiziere und Disponenten zwischen den Schichten schlafen konnten, weil ihre Pendelwege zu lang waren, als dass sie der Gemeinde angemessen dienen könnten.) Aber Regierungen, die zwischen konkurrierenden Interessen vermitteln sollen, sollten diesen Präferenzen kein großes Gewicht beimessen. Neue Wohnungen nicht zuzulassen bedeutet, dass die Lebenshaltungskosten für alle steigen, es bedeutet sinkende Reallöhne und BIP, und es bedeutet eine verfestigte wirtschaftliche Segregation.
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Wenn lokale Beamte, die mit der Überwachung der Entwicklung beauftragt sind, mit Abwägungsübungen konfrontiert werden, blockieren oder verzögern sie leider fast immer Projekte. Dies geschieht zum Teil, weil die künftigen Nutznießer neuer Entwicklungen sich nicht für sich selbst einsetzen können. Niemand weiß, wer irgendwann in neuen Wohnungen leben wird, welche Kinder dort geboren werden und in der Nachbarschaft zur Schule gehen und aufwachsen werden, um die Gemeinschaft zu verbessern. Aber die heutigen Nachbarn, die sich Sorgen um den Bau machen, die glauben, dass ihr Hauswert „massiv sinken“ könnte, wenn Lehrer in ihrer Nähe wohnen, die Vorurteile gegenüber Mietern und Menschen haben, die in Mehrfamilienhäusern leben – diese Menschen können und werden sich zu Wort melden. Und oft beugen sich lokale Beamte dem Druck oder werden gewählt, weil sie selbst gegen den Wohnungsbau sind.
Kommunalverwaltungen reagieren auch unglaublich empfindlich auf wohlhabende und häufig wählende Bevölkerungsgruppen, wenn man bedenkt, wie wenige Menschen an Kommunalwahlen teilnehmen. Gegen Veränderungen in Ihrer Gemeinde zu sein, mag normal sein, aber ein NIMBY zu sein, der an lokalen Planungstreffen teilnimmt, ist es nicht. Die meisten Menschen wissen nicht, was ein Zonencode ist, und neigen auch nicht dazu, ihre lokale Regierung per E-Mail über „Mehrfamilien-Overlays“ zu informieren. Beweise von Politikwissenschaftlern der Boston University deuten darauf hin, dass die Art von Menschen, die auftauchen, um bei Planungstreffen ihre Meinung zu sagen, nicht die lokale Bevölkerung widerspiegeln. Sie sind eher Hausbesitzer und deutlich älter, männlicher und weißer als die Gesamtbevölkerung. Diese Asymmetrien in der Repräsentation führen zu einer Reaktion der Regierung, die Verzögerungen begünstigt. Die Verzögerung ist hier das kostspielige Ding. Selbst wenn die Wohnsiedlung schließlich gebaut wird, werden die Kosten, die den Bauträgern entstehen, an die Hauskäufer selbst weitergegeben.
Positive Schritte zur Erhöhung des Wohnungsangebots wurden daher überwiegend auf Landesebene gesetzt. Auf staatlicher Ebene werden Beamte von NIMBYs beeinflusst, aber sie haben eine viel größere Wählerschaft, um die sie sich sorgen müssen, und einen Auftrag, sich mit den Lebenshaltungskosten und steigenden Immobilienpreisen zu befassen, anstatt nur auf lokale Wünsche einzugehen und diese umzusetzen.
In „It’s Time to Build“ schreibt Andreessen, dass Amerikas Versagen, große Dinge zu bauen, nichts mit Geld zu tun hat, sondern alles mit Begierde, Trägheit und behördlicher Kontrolle. Zu letzterem schreibt er:
Das Problem ist die regulatorische Erfassung. Wir müssen wollen, dass neue Unternehmen diese Dinge bauen, auch wenn es den etablierten Betreibern nicht gefällt, und sei es nur, um die etablierten Betreiber zu zwingen, diese Dinge zu bauen. Und das Problem ist der Wille. Wir müssen diese Dinge bauen.
Andreessen hat Recht, übersieht aber eine Schlüsselkomponente. Auch unsere lokalen politischen Institutionen wurden von Leuten wie ihm erobert.