Die meisten Wohnungen in China werden verkauft, bevor die Entwickler sie fertig gebaut haben. Hier am 18. Juni 2022 sind Menschen abgebildet, die Wohnungen in einem Wohngebiet in Huai’an in der Provinz Jiangsu in der Nähe von Shanghai auswählen.
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PEKING – Chinas Immobilienverkäufe werden laut neuen Schätzungen von S&P Global Ratings in diesem Jahr voraussichtlich stärker einbrechen als während der Finanzkrise 2008.
Die nationalen Immobilienverkäufe werden in diesem Jahr wahrscheinlich um etwa 30 % zurückgehen – fast zweimal schlechter als ihre vorherige Prognose, sagte die Ratingagentur und zitierte eine wachsende Zahl chinesischer Eigenheimkäufer, die ihre Hypothekenzahlungen aussetzen.
Ein solcher Rückgang wäre schlimmer als 2008, als die Verkäufe um etwa 20 % zurückgingen, sagte Esther Liu, Direktorin bei S&P Global Ratings, am Mittwoch in einem Telefoninterview.
Seit Ende Juni zeigen inoffizielle Zahlen einen raschen Anstieg chinesischer Eigenheimkäufer, die sich weigern, ihre Hypotheken für einige hundert nicht fertiggestellte Projekte zu bezahlen – bis die Bauträger den Bau der Wohnungen abgeschlossen haben.
Die meisten Häuser in China werden vor der Fertigstellung verkauft, was eine wichtige Einnahmequelle für Entwickler darstellt. Die Unternehmen hatten in den letzten zwei Jahren Schwierigkeiten, Finanzierungen zu erhalten, als Peking gegen ihre starke Abhängigkeit von Schulden für das Wachstum vorging.
Nun schädige der Hypothekenstreik das Marktvertrauen und verzögere eine Erholung des chinesischen Immobiliensektors eher auf das nächste Jahr als auf dieses Jahr, sagte Liu.
Ein starker Rückgang der Eigenheimpreise könnte die Finanzstabilität gefährden.
Wenn die Immobilienverkäufe sinken, werden wahrscheinlich mehr Entwickler in finanzielle Schwierigkeiten geraten, sagte sie und warnte davor, dass sich die Belastung sogar auf gesündere Entwickler ausweiten könnte, „wenn die Situation nicht eingedämmt wird“.
Es bestehe auch die Gefahr sozialer Unruhen, wenn Hauskäufer nicht die Wohnungen bekommen, für die sie bezahlt haben, sagte Liu.
Begrenztes Spillover außerhalb von Immobilien
Obwohl die Zahl der Hypothekenstreiks innerhalb weniger Wochen rapide zugenommen hat, erwarten Analysten im Allgemeinen keine systemische Finanzkrise.
In einer separaten Notiz vom Dienstag schätzte S&P, dass die ausgesetzten Hypothekenzahlungen 974 Milliarden Yuan (144,04 Milliarden US-Dollar) solcher Kredite betreffen könnten – 2,5 % der chinesischen Hypothekenkredite oder 0,5 % der gesamten Kredite.
„Wenn es zu einem starken Rückgang der Immobilienpreise kommt, könnte dies die Finanzstabilität gefährden“, heißt es in dem Bericht. „Die Regierung hält dies für wichtig genug, um schnell Hilfsgelder bereitzustellen, um das erodierende Vertrauen anzugehen.“
Chinesische Politiker haben die Banken ermutigt, Entwickler zu unterstützen, und die Notwendigkeit betont, den Wohnungsbau abzuschließen. Die Behörden haben seit Mitte März im Allgemeinen mehr Unterstützung für Immobilien zum Ausdruck gebracht, während sie das Mantra „Häuser sind zum Wohnen da, nicht zur Spekulation“ beibehalten.
„Was uns Sorgen macht, ist, dass das Ausmaß dieser Unterstützung nicht groß genug ist, um die Situation zu retten. [which] wendet sich nun an [a] schlechtere Richtung”, sagte Liu.
Kritisch sagte Liu jedoch, ihr Team erwarte keinen starken Rückgang der Immobilienpreise aufgrund der Politik der lokalen Regierung Stützpreise. Ihre Prognose geht von einem Rückgang der Eigenheimpreise um 6 % bis 7 % in diesem Jahr aus, gefolgt von einer Stabilisierung.
Und während S&P-Ökonomen schätzen, dass etwa ein Viertel des chinesischen BIP direkt und indirekt von Immobilien beeinflusst wird, ist nur ein Teil dieser 25 % auf einem Risikoniveau, sagte Liu und stellte fest, dass das Unternehmen keine konkreten Zahlen zu den Auswirkungen der Hypothek hat Streiks auf das BIP.
Ein größeres Problem, das es zu lösen gilt
Chinas Immobiliensektor ist eng mit lokalen Regierungen und der Landnutzungspolitik verflochten, was eine schnelle Lösung der Probleme der Branche erschwert.
In einer am Dienstag veröffentlichten Analyse wies Xu Gao, Direktor des China Chief Economist Forum, darauf hin, dass die jährlich fertig gestellte Wohnfläche seit 2005 im Durchschnitt nicht mehr gewachsen ist, während die verkaufte Grundstücksfläche in dieser Zeit im Durchschnitt zurückgegangen ist.
Die Kontraktion stehe im Gegensatz zu einem schnellen Wachstum sowohl der verkauften Landfläche als auch der fertiggestellten Wohnungen vor 2005, als ein neues Ausschreibungsverfahren für Grundstücke vollständig in Kraft trat, sagte er. Das neue Bieterverfahren habe das Angebot an Grundstücken und Immobilien verknappt und die Immobilienpreise stärker in die Höhe getrieben als Spekulationen, sagte Xu.
Investoren sollten nur die besten Entwickler unter den hochverzinslichen chinesischen Immobilienanleihen in Betracht ziehen, sagte Goldman Sachs in einem Bericht vom Dienstag. „Wir sehen einen relativen Wert in ihren Anleihen mit niedrigeren Dollarpreisen und längerer Duration.“
Aber insgesamt ist es eine Geschichte der Unsicherheit in einem der größten Sektoren Chinas.
„Für uns deuten die anhaltenden Belastungen im Immobiliensektor in Verbindung mit den Unsicherheiten im Zusammenhang mit den COVID-Maßnahmen auf einen düstereren Ausblick für China hin“, schrieb Kreditstratege Kenneth Ho.
Ein mögliches Szenario, das er skizzierte, ist eines, in dem die Kreditsorgen hoch bleiben, aber ohne echte systemische Bedenken, was zu einem negativen Überhang für die Anlegerstimmung auf den Märkten für Hochzinsanleihen führt.