Die Bewohnerin Tania Nalywajko sieht die „Luftraumentwicklung“ (Bild: Steve Reigate)
Wie Tausende andere Bewohner von Flachbauten hat Tania einen nahen Blick auf eine sogenannte „Luftraum“-Entwicklung, eine Baurevolution, die bereits die Dachlandschaften unserer Städte und Gemeinden verändert. Eine Lockerung der Planungsgesetze bedeutet, dass Bauherren die Luft direkt über ihrem Grundstück effektiv für den Bau neuer Häuser verkaufen können. Entwickler können beantragen, ein oder zwei zusätzliche Stockwerke auf den Grundstücken zu errichten, und es gibt wenig bestehende Mieter, Pächter oder benachbarte Hausbesitzer, die dagegen vorgehen können.
Solche Entwicklungen wurden als Mittel zur Lösung der Wohnungskrise in Großbritannien gefördert, ohne den Grüngürtel oder andere Schutzgebiete zu beeinträchtigen.
Aber in ganz Großbritannien wachen die Menschen jetzt über die Bedrohung durch Dacherweiterungen über oder neben ihren Grundstücken auf, die Lärmbelästigung, Störungen und die Beschattung von Häusern und Gärten verursachen.
„Niemand will Störungen, aber Luftraumentwicklungen kann man nicht bekämpfen, also muss man sich einfach an die Idee gewöhnen“, sagt die Pächterin Tania, 53, eine Wiederbesetzungsbeauftragte des Tower Hamlets Council im Osten Londons.
„Über mir ist eine Maisonette und dann das Dach. Jetzt legen sie zwei neue Stockwerke oben drauf. Ich bin mitten in all dieser Arbeit. Sie haben alle Umfragen durchführen lassen, also muss man ihnen vertrauen, und um fair zu sein, sie scheinen zu wissen, was sie tun. Man muss nur akzeptieren, dass es Vor- und Nachteile gibt, und das Beste daraus machen.“
Tanias Block befindet sich in Mile End, einem Teil des Eric-Anwesens aus den späten 1960er Jahren. Wenn alles nach Plan läuft, werden bis zum Sommer 42 neue Wohnungen auf dem Block von 67 Bestandsimmobilien errichtet.
Charles Pear, Group Director des Entwicklers Gracewood, sagt: „Projekte wie dieses durchzuführen, liegt außerhalb der Norm des traditionellen Bauens, aber wir sind zufrieden mit der Art und Weise, wie dies voranschreitet.“
Auf dem Dach haben die Bauarbeiter einen Stahlrahmen konstruiert, auf dem die Hauptstützen für die neuen Häuser stehen. Unten werden Stahlwände montiert und dann mit einem Kran nach oben geschwenkt.
Die Arbeiten am Mile End, East London, laufen (Bild: Steve Reigate)
Es ist ein bisschen so, als würde man sehen, wie ein riesiger Meccano-Bausatz zusammengebaut wird. Die Arbeiten an benachbarten Blöcken in Großbritanniens größter Luftraumentwicklung von 142 Einheiten bis 2024 sollen bald beginnen. Aber nicht nur innerstädtische Gebiete stehen vor Luftraumanwendungen – und nicht jeder ist so optimistisch wie Tania.
Im Vorort Chislehurst, Bromley, wächst die Wut über die Pläne des Bauträgers Better Properties, sechs Wohnungen auf einem bestehenden dreistöckigen Block in Willow Grove zu bauen. Mehr als 40 Einheimische haben an den Bromley Council geschrieben, um sich dagegen zu wehren.
Die Bewohnerin Edmonde Cannon sagte: „Diese hässlichen Wohnungen würden benachbarte Grundstücke überragen, sodass die Privatsphäre verloren gehen würde, insbesondere wenn mehr Menschen von zu Hause aus arbeiten und ihre Gärten nutzen. Es gibt jetzt keinen Parkplatz mehr und so würde es mit all diesen zusätzlichen Autos ein Verkehrschaos geben. Zwei zusätzliche Stockwerke würden viel Sonnenlicht blockieren, besonders im Winter, wenn die Sonne tief steht.
„Wenn es erlaubt wäre, hätte diese Entwicklung negative Auswirkungen auf die gesamte Umgebung. Es gibt andere kleine Wohnblöcke hier in der Nähe, und wir befürchten, dass es an diesen Orten zu ähnlichen Luftraumentwicklungen kommen wird, wenn dies verabschiedet wird. Luftraumentwicklungen bedrohen den Frieden und die Ruhe des Lebens in Vorstädten.“
In Bristol gab es letztes Jahr Ärger, als ein Entwickler versuchte, Grange Court zwischen Henleaze und Westbury-on-Trym am Rande der Stadt um zwei zusätzliche Stockwerke zu erweitern.
Der Bewohner des Grange Court, Simon Collins, war einer von vielen, die Einwände dagegen erhoben, dass 14 Häuser mit drei Schlafzimmern zu dem bestehenden dreistöckigen Backsteinblock hinzugefügt wurden.
„Luftraum“-Projekte sehen sich einer wachsenden Gegenreaktion der Anwohner gegenüber (Bild: Steve Reigate)
Herr Collins, 62, sagte, viele ältere Bewohner hätten Pachtverträge gekauft, um einen ruhigen Ruhestand zu erleben. Er sagte: „Es wirkt sich wirklich auf ihr Wohlbefinden aus. Sie haben nur ständig Angst und fragen: “Was wird passieren?” Es ist wirklich destruktiv für die älteren Menschen, besonders für diejenigen mit Wohnungen im obersten Stockwerk – sie haben Angst, dass sie eine Baustelle auf dem Dach haben.“
Die Stadträte stimmten mit neun zu eins dafür, den Antrag abzulehnen, da er negative Auswirkungen auf das Parken und die Verkehrssicherheit haben würde. Der Entwickler ist derzeit in Berufung.
Die Wohltätigkeitsorganisation Leasehold Knowledge Partnership ist gegen Luftraumentwicklungen. CEO Sebastian O’Kelly sagte dem Daily Express, dass sie “verrückt bellen”.
„Wenn Sie in einem dieser Blöcke wohnen, insbesondere in der ehemaligen obersten Etage, wird das Elend akut sein, wenn die Arbeiten voranschreiten“, sagte er.
„Aber schlimmer noch, die Regierung war sich der Auswirkungen dieser Maßnahme auf ihre eigenen Mietrechtsreformen zur Unterstützung von Wohnungseigentümern überhaupt nicht bewusst. Das Verschenken dieses Planungsausstiegs hat den Wert des Eigentums enorm erhöht. Das bedeutet, dass Eigentümergruppen, die das Eigentum kaufen wollen, jetzt mehr dafür bezahlen.
“Es hat das ohnehin schon abgerissene Pächtersystem noch mehr zum Vorteil anonymer Offshore-Private-Equity-Kunden verzerrt, die Eigentumswohnungen kaufen.”
Boris Johnson ebnete im vergangenen Frühjahr mit einer Rede, in der er die Entwickler zum „Bauen, Bauen, Bauen“ aufforderte, den Weg für einen Boom.
Seine Regierung kündigte neue genehmigte Baurechte an, die es ermöglichen, bis zu zwei zusätzliche Stockwerke ohne vollständige Baugenehmigung zu errichten, solange sie sich an die Bauvorschriften halten.
Grange Court, Bristol, Anwohner protestieren gegen Pläne für einen zweistöckigen Anbau (Bild: Steve Reigate)
Seitdem sind die Immobiliengeschäfte im Luftraum schätzungsweise um bis zu 60 Prozent gestiegen, und es wird angenommen, dass in den kommenden zwei Jahrzehnten allein in London 140.000 neue Luftraumwohnungen gebaut werden könnten. Obwohl die Hauptstadt derzeit das Zentrum der Luftraumrevolution ist, vor allem weil es so wenig freies Land für neue Gebäude gibt, wird erwartet, dass der Trend ganz Großbritannien betrifft.
Entwickler mit Eigentum an Flachbauten in Manchester, Birmingham und Bristol prüfen bereits Optionen. Eine bevorzugte Luftraummethode sind modulare Häuser, die mit einem Kran auf Dächer „fallen gelassen“ werden können.
Valentina Cangiono, 39, eine Beraterin für Luxusmarkenmanagement, zog im August 2020 in ihre Penthouse-Suite mit zwei Schlafzimmern in Metallrahmen in Lambeth, Südlondon, nachdem ein riesiger Kran zwei vorgefertigte Wohnungen auf bestehenden Wohnungen positioniert hatte.
„Mir gefiel die Idee, in einem dieser neuen Häuser zu leben, aber es gab Probleme“, sagt sie. „Es gibt keine Klimaanlage und selbst im Winter wird es sehr heiß. Letzten Sommer musste ich ausziehen, weil ich einfach nicht schlafen konnte. Es ist im Grunde eine Metallbox, die Wärme absorbiert. Der Eigentümer hat angeboten, es mir zu verkaufen, aber ich würde wegen des Heizungsproblems nicht kaufen.“
In Bermondsey im Süden Londons gab es Probleme im St. Andrews House, wo Click Above drei Penthouse-Wohnungen mit zwei Schlafzimmern baut.
Lisa Ward, 24, eine Buchhalterin, die sich eine Wohnung mit zwei Krankenschwestern teilt, sagt: „Wir hatten letzten August wirklich heftigen Regen, als das Dach ab war. Die drei Wohnungen direkt unter den neuen Penthouse-Suiten wurden so stark durch Wasser beschädigt, dass die Bewohner ausziehen mussten.
Der Standort “Air Space” in Bermondsey (Bild: Steve Reigate)
„Wir sind darunter, aber wir mussten auch ausziehen, weil Wasser durchkam. Wir drei mussten uns eine Woche lang ein Hotelzimmer teilen. Wir haben immer noch einen Wasserschaden und es ist jetzt eine große Versicherungssituation geworden.
„Als der Plan aufkam, störte das niemanden, weil es nur vier oder fünf Monate dauern würde. Es sollte letzten August fertig werden, aber wir haben immer noch Bauarbeiter.“
Unterdessen glauben Bauexperten, dass in Southwark 2.000 Wohnungen auf bestehenden Gebäuden gebaut werden könnten, und Harrow Council hat in Zusammenarbeit mit Apex Airspace ein Programm für 48 zusätzliche Wohnungen auf dreistöckigen Blöcken in Edgwares Berridge Estate genehmigt. „Es ist unverschämt“, sagt Claire Sparks, 53, eine Callcenter-Mitarbeiterin. „Ich bin absolut empört.“
Als sie letzten Sommer von dem Programm hörte, sagte Claire gegenüber der MyLondon-Website: „Wir haben Probleme mit dem Parken, mit Müll und mit asozialem Verhalten. Früher war dies eine schöne Gegend.
„Das sind niedrige Gebäude, und jetzt wollen sie einen großen Block darauf bauen. Niemand fragte mich, was ich wollte, niemand fragte meine Nachbarn, was sie wollten.
„Niemand wusste etwas. Es ist absolut schockierend, dass sie es einfach durchgeknallt und gesagt haben: „Nimm es oder lass es“. Die in den obersten Stockwerken tun mir leid – man mietet oder kauft nicht mit dem Gedanken, dass in ein paar Jahren jemand oben sein könnte.“
Leasehold Knowledge Partnership hat geschätzt, dass Pächter, die unter Erweiterungen nach oben leben, in den nächsten zehn Jahren einen Verlust an Immobilienwert und Unannehmlichkeiten in Höhe von insgesamt rund 200 Millionen Pfund erleiden werden, während Eigentümern von Grundbesitz bis zu 41,9 Milliarden Pfund an erhöhtem Entwicklungswert zur Verfügung stehen.
Im vergangenen Jahr gründeten vier Firmen – Apex Airspace, Click Above, Upspace und Fruition Properties – die Association of Rooftop and Airspace Development (ARAD) mit dem Ziel, einen Verhaltenskodex zu erstellen.
Mani Khiroya, Mitbegründer von ARAD und Geschäftsführer von Fruition Properties, sagt: „Der Luftraum sollte eine Win-Win-Situation bieten, bei der ein Wert auf ganzer Linie geliefert werden kann, sei es in Form von finanziellen Belohnungen für die bestehenden Bewohner oder der Verbesserung bestehender Gebäude , verbesserte Brandschutzmaßnahmen, Senkung der Nebenkosten oder Verbesserungen der Nachhaltigkeit.
„Es gibt viele Beispiele für die Entwicklung des Luftraums, bei denen alle bestehenden Bewohner von einem besseren Gebäude und höheren Immobilienwerten profitiert haben.“
Er behauptet, dass negative Schlagzeilen überstürzte, qualitativ schlechte Entwicklungen betrafen, bei denen die bestehenden Bewohner oder Pächter nicht angemessen berücksichtigt wurden. Neue Regeln sollen den Entwicklungsprozess vereinfachen und beschleunigen, den Planungsaufwand reduzieren und Entwicklern mehr Sicherheit geben.
Er akzeptiert jedoch, dass die Lockerung jeglicher Beschränkungen dazu führen kann, dass von Grundeigentümern und Entwicklern, die sich nur auf ihre eigenen finanziellen Interessen konzentrieren, Programme von geringer Qualität durchgeführt werden.
Immobilienexperten der Cavendish Legal Group sind der Ansicht, dass Bauträgerkunden sich umfassend mit den Pächtern beraten sollten, um teure rechtliche Schritte zu vermeiden.
Während Pächter nicht unbedingt die Entwicklung des Luftraums stoppen können, raten sie, können sie Schadensersatz für Schäden an ihren Häusern oder Wertverlusten infolge der Bauarbeiten einklagen, und Anwohner können möglicherweise wegen Lichtverlust klagen.