Zinserhöhungen: Wird eine 15-jährige Hypothekenfixierung Hausbesitzer schützen?

Das Auf und Ab der Pandemie hat bei vielen Menschen das Verlangen nach Sicherheit hinterlassen – und neue Zahlen zeigen, dass sich dieser Wunsch auch auf ihre Hypotheken erstreckt.

Vier von fünf sagten, sie wären bereit, einen festen Zinssatz mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren zu akzeptieren, im Gegenzug für die Gewissheit, dass sich ihre monatlichen Zahlungen sieben, zehn oder sogar 15 Jahre nicht ändern würden.

Sie sagten, sie wären bereit, für dieses Privileg bis zu 1.200 Pfund zu zahlen, so eine Recherche des Kreditgebers Kensington Mortgages.

Typischerweise nehmen Menschen Hypotheken mit zwei- oder fünfjährigen Festzinsen auf. Danach können sie auf einen anderen festen Vertrag mit demselben Kreditgeber oder einem anderen umschulden.

Wenn dies nicht der Fall ist, setzt ihr Kreditgeber sie für den Rest der Laufzeit auf ihren höheren „Standard-Variablensatz“ – in der Regel etwa 25 Jahre. Diese Rate kann sich nach oben oder unten bewegen.

Aber länger zu sperren ist immer beliebter geworden. Laut einer Studie der Bank of England im Jahr 2020 machen Hypotheken mit langfristigen Laufzeiten von fünf Jahren jetzt die Hälfte der neuen Hypothekendarlehen aus – obwohl die überwiegende Mehrheit davon eher fünfjährige Laufzeiten als längere Verträge sein werden.

“Dies ist teilweise auf Änderungen der Erschwinglichkeit und die Möglichkeit zurückzuführen, aufgrund von Stresstests mehr Kredite für eine fünfjährige Laufzeit aufzunehmen, aber die durchschnittlichen Kosten zwischen den beiden sind gesunken, was die fünf Jahre erschwinglicher macht”, sagt Nick Mendes, technischer Leiter für Hypotheken bei John Charcol.

Über diesen Zeitraum hinaus sind Hypotheken mit einer festen Laufzeit von bis zu 10 Jahren problemlos verfügbar.

Es gibt eine Handvoll 15-Jahres-Deals auf dem Markt, und es gibt sogar ein Produkt, Habito One, das es Kreditnehmern ermöglicht, bis zu 40 Jahre zu fixieren, wenn auch zu einem hohen Zinssatz.

Diese Produkte waren in der Vergangenheit nicht beliebt. Allerdings haben die Hypothekenzinsen in den letzten Monaten ein Allzeittief erreicht, was die Idee einer Zinsfestsetzung für das nächste Jahrzehnt attraktiv machen könnte.

Das mag besonders verlockend klingen, da Gerüchte über eine Anhebung des Leitzinses der Bank of England – was die Hypothekenzinsen mit sich bringen würde – vielleicht schon im Dezember auftauchen.

“Wenn wir in eine Ära der Zinserhöhungen eintreten, werden sich Kreditnehmer die Frage stellen: “Sollte ich länger fixieren”, fügt Mendes hinzu. “Der Instinkt, den wichtigsten und teuersten Posten im Haushalt eines Haushalts – die Hypothek – abzusichern, ist nur natürlich.”

Als This is Money Hypothekenmakler fragte, ob sie ihren Kunden länger als fünf Jahre Fixes empfehlen, war die Meinung geteilt.

Robert Payne, Direktor bei Langley House Mortgages, sagt, er sehe die Vorteile.

“Langfristige Fixes sind derzeit wahrscheinlich das am meisten unterbewertete und am wenigsten verkaufte Produkt auf dem Markt”, sagt er.

‘Viele Hausbesitzer sind sich der Vorteile dieser Produkte nicht bewusst, insbesondere in Zeiten, in denen die Preise so niedrig wie nie zuvor sind. Sie sind auf jeden Fall eine Überlegung wert, wenn Sie ein [big deposit] und planen, langfristig in Ihrer Immobilie zu bleiben.’

Zu den Vorteilen einer längeren Laufzeit gehört, dass sie in der Regel mehr Kredite aufnehmen können, da die Kenntnis der Hypothekenzahlungen für viele Jahre es einfacher macht, die Stresstests des Kreditgebers zu bestehen.

Ein Zehnjahresvertrag gibt Hausbesitzern zudem mehr Sicherheit, wenn sich ihr Einkommen kurzfristig ändern sollte – etwa wenn sie ihren Arbeitsplatz verloren oder sich selbstständig gemacht haben.

“Kreditgeber bewerten die Erschwinglichkeit anhand von Kriterien zum Zeitpunkt der Antragstellung. Wenn Sie also den Beruf wechseln oder Ihren Beschäftigungsstatus ändern möchten, könnte Ihnen die Bindung an einen längerfristigen Vertrag die Stabilität geben, um in diese Pläne zu passen”, sagt Mendes – obwohl er betont, dass sie sicherstellen müssen, dass ihre Hypothekenzahlungen weiterhin bezahlbar sind.

Sie sparen auch Gebühren, da sie bei einer Umschuldung nicht alle zwei oder fünf Jahre Gebühren für die Vermittlung, Bewertung und Anwälte zahlen müssen. Die Bearbeitungsgebühren betragen jetzt in einigen Fällen bis zu £ 1.500.

Aber eine Fixierung von mehr als fünf Jahren ist nicht jedermanns Sache.

Erstens sind die Hypothekenkosten im Allgemeinen nur dann mit den üblichen zwei- und fünfjährigen Zinssätzen wettbewerbsfähig, wenn der Kreditnehmer eine hohe Einlage von mindestens 25 Prozent hat.

Zum Beispiel beträgt die günstigste zweijährige Festsetzung für jemanden mit einer Einzahlung von 60 Prozent 0,86 Prozent, während die günstigste längere Festsetzung ein Siebenjahresvertrag mit 1,39 Prozent ist – ein Unterschied von etwas mehr als 0,5 Basispunkten.

Aber für diejenigen mit kleineren Einlagen macht es nicht so viel Sinn. Die günstigste 2-Jahres-Festlegung für jemanden mit einer Einzahlung von 10 Prozent beträgt 1,74 Prozent, aber der günstigste Satz bei einer 10-Jahres-Festlegung beträgt 3,89 Prozent – ​​ein Basispunktunterschied von 2,25.

Es ist unmöglich, genau vorherzusagen, wie stark die Zinsen wann steigen werden, daher birgt das Eingehen einer längeren Laufzeit immer ein Element des Unbekannten.

Obwohl es unwahrscheinlich ist, dass sie unter ihr aktuelles Niveau fallen, könnten die etwas höheren Kosten einer längeren Fixation aufgewogen werden, wenn die Zinsen für zwei- oder fünfjährige Fixes nicht stark ansteigen würden.

Abgesehen von den Kosten ist das Wichtigste, was sich ein Hausbesitzer, der eine längere Reparatur erwägt, fragen muss, wie sein Leben am Ende dieser Laufzeit aussehen könnte.

Die meisten Makler empfehlen keine lange Laufzeit für diejenigen, die denken, dass sie beispielsweise umziehen müssen, da die Hypothek selten auf ein anderes Haus “portiert” werden kann.

Lewis Shaw, Gründer und Hypothekenexperte von Shaw Financial Services, sagt, dass Situationen, in denen es funktionieren kann, für eine Familie mit Schulkindern geeignet sind, die wissen, dass sie nicht umziehen möchten, bis sie ihre Ausbildung abgeschlossen haben – oder für ein älteres Paar, das nur hatte noch sieben, 10 oder 15 Jahre auf ihrer Hypothek.

Aber er sagt, dass er sieht, dass viele Kunden nach ein paar Jahren Schwierigkeiten haben, auch nur eine Fünfjahresfrist einzuhalten.

„Wir sehen so viele Leute, die Fünfjahresverträge abschließen und dann mittendrin einziehen wollen“, sagt Shaw.

Und selbst Hausbesitzer denken nicht, dass sie umziehen werden, wenn sie den Kredit aufnehmen, sie warnen, dass in einem Jahrzehnt viel passieren kann.

„Die Realität ist, dass eine super langfristige Lösung eine gute Idee sein kann, wenn Sie sicher sind, dass Sie langfristig nicht wieder nach Hause ziehen, aber wer kann ehrlich sagen, dass er genau weiß, was er in 10 Jahren tun wird? ‘ fragt Rhys Schofield, Managing Director bei Peak Mortgages and Protection.

„Was ist, wenn du zum Beispiel neben den Nachbarn aus der Hölle lebst? Denn die Falle eines 10-Jahres-Fixes besteht darin, dass Sie an diesem Deal festhalten, wenn sich Ihre Umstände ändern.

“Sehr oft gibt es eine satte Vorfälligkeitsentschädigung für den vorzeitigen Ausstieg aus einem Geschäft und keine Garantie, dass die Hypothek auf eine alternative Immobilie übertragen werden kann”

Ein vorzeitiger Ausstieg aus der Hypothek kann enorme Kosten verursachen – oft bis zu 5 Prozent des Gesamtkreditbetrags – obwohl einige Geschäfte eine Staffelung haben, die sich verringert, je länger Sie die Hypothek halten, und oft nur 1 Prozent des Darlehens betragen betragen.

Es gibt auch einige 10-Jahres-Fixes, die die gleichen Vorfälligkeitsentschädigungen haben wie fünf Jahre – wie Joshua Gerstler, Chartered Financial Planner und Eigentümer bei The Orchard Practice, betont.

“TSB bietet derzeit eine 10-jährige Festhypothek zu 2,19 Prozent an, aber das Tolle ist, dass sie Ihnen keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, wenn Sie nach dem 5. Jahr ausscheiden möchten”, sagt er. ‘Sie erhalten die Sicherheit eines 10-Jahres-Festzins mit der Flexibilität von fünf Jahren.’

Kreditnehmer sollten auch prüfen, welche Beschränkungen für die Überzahlung ihrer Hypothek bestehen. Viele Deals erlauben dies bis zu 10 Prozent des Saldos in einem bestimmten Jahr.

Bei einer längeren Laufzeit würden Sie länger brauchen, um Ihre Hypothek durch Überzahlungen abzuzahlen – da diejenigen mit kürzeren Verträgen das Ende ihrer Laufzeit erreichen und dann zu einem variablen Standardzinssatz wechseln könnten, bei dem sie ohne Strafe zurückzahlen könnten.

Wer über eine längere Laufzeit nachdenkt, muss sich letzten Endes überlegen, wohin sich der Basiszins entwickelt und was dies für seine monatlichen Zahlungen in unterschiedlichen Szenarien bedeuten würde.

Dabei kann die Beratung eines marktgängigen Brokers helfen – aber wie das letzte Jahr gezeigt hat, kann alles passieren.

In Ermangelung einer Kristallkugel müssen die Kreditnehmer letztendlich entscheiden, ob sie sich für ein Jahrzehnt oder noch länger an eine Hypothek binden oder nicht.