Wohnungssuche in Ecuador: Ein Rückzugsort in den Anden außerhalb von Cuenca für 550.000 $

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Am östlichen Rand des Nationalparks El Cajas, einem UNESCO-Biosphärenreservat, liegt dieses moderne Haus auf einem 4 Hektar großen Hügelland außerhalb von Cuenca, der drittgrößten Stadt Ecuadors.

Mit dem 110 Quadratmeilen großen Park als Kulisse ist das Haus mit vier Schlafzimmern und drei Bädern „isoliert und von Natur umgeben“, sagte Ashley Rogers, Gründerin von Ecuador At Your Service und Listing Agent. „Aber in weniger als 30 Minuten können Sie in Cuenca beim Abendessen oder der Symphonie sein.“

Die Verkäufer arbeiteten mit dem Cuenca-Architekten Sergio Zalamea zusammen, um „ein modernes Haus zu schaffen, in dem die Natur Sie einlädt, aber ein Zuhause, das privat und sicher ist“, sagte Frau Rogers. Das Design umfasst unterirdische Tanks für die Kraftstoff- und Wasserspeicherung und eine diskrete 818 Quadratmeter große Wohnung unter dem 1.830 Quadratmeter großen Haupthaus.

Von einer asphaltierten lokalen Straße führt ein gewundener Feldweg zum elektronischen Tor des Hauses und einem Carport mit Stahlrahmen. Die Eingangstür öffnet sich zu einem luftigen großen Raum, dessen raumhohe Fenster einen weiten Blick auf die Berge bieten. „Das Haus liegt in der Nähe eines Nebelwaldes, daher ändert sich die Landschaft ständig“, sagte Ms. Rogers. „Cajas ist auch eines der besten Vogelbeobachtungsgebiete der Welt. Sie sehen vielleicht Kondore oder ein Lama, aber Sie werden keine Menschen sehen.“

Der große Raum, der von einem aus Chile importierten Holzofen beheizt wird, öffnet sich zu einer Küche mit Stahlarbeitsplatten und Edelstahlgeräten. Gegenüber der Küche versteckten die Besitzer ein kleines Büro hinter einem freistehenden Unterhaltungszentrum. In Deutschland hergestellte Vinylfliesen, die Holzplatten ähneln, bedecken die Böden. Schiebetüren öffnen sich zu einer schwimmenden Terrasse, die aus dem Haus herausragt.

Das Hauptschlafzimmer mit eigenem Bad befindet sich auf der gleichen Ebene. Ein übergroßes Kopfteil verbirgt einen Schrankbereich hinter dem Bett, und die Aussicht aus dem großen Fenster lässt die hügelige Landschaft von Cajas auf sich wirken. Ein Gästezimmer und ein Badezimmer befinden sich auf einem kurzen Flur. Das 2012 erbaute Haus wird komplett möbliert verkauft, sagte Frau Rogers.

Zehn Fuß unter dem Erdgeschoss entwarfen die Eigentümer ein Apartment mit zwei Schlafzimmern, einer Küchenzeile und einem Wohnzimmer sowie einer „riesigen Speisekammer und einem Lagerbereich für Lebensmittel, perfekt für Prepper oder Köche“, sagte Frau Rogers. Die Ebene ist über einen eigenen Außeneingang oder über eine ausziehbare Treppe unter einer Stahltür im großen Raum zugänglich.

Ein antennenbasiertes WiFi-System gleicht den lückenhaften Internetzugang in der Umgebung aus, und der Mazan-Fluss, der durch das Grundstück fließt, versorgt das Haus mit Wasser.

Cuenca, eine Stadt mit etwa 700.000 Einwohnern im Andenhochland in Zentralecuador, ist das führende Ziel für ausländische Käufer in Ecuador, sagte David Morrill, Herausgeber von CuencaHighLife, einer englischsprachigen Nachrichtenseite. „Es ist ein Kulturzentrum mit einem schnell steigenden Grad an Raffinesse, und es ist relativ bequem, wenn man kein Spanisch spricht“, sagte er. „Man hat die Großstadtvorteile ohne die Megacity-Probleme.“

Der internationale Flughafen Mariscal La Mar liegt etwa 2,4 km östlich des Zentrums von Cuenca und verbindet Quito und Guayaquil, die beiden größten Städte Ecuadors.

Da ausländische Käufer tendenziell eine begrenzte Auswahl an Standorten und Wohnungstypen bevorzugen, ist der Markt von Cuenca „eine Geschichte von zwei Städten“, sagte Zach Cashero, Präsident von MLS-Ecuador, einer englischsprachigen Website für Listen und Daten.

„Es ist ein Verkäufermarkt, wenn Sie an Ausländer verkaufen“, sagte er. „Aber für lokale Käufer, die den größten Teil des Marktes ausmachen, gibt es zu viele Lagerbestände.“

Vor der Pandemie „bestand die Expat-Community hauptsächlich aus Rentnern, die kleine Wohnungen im niedrigen 100.000-Dollar-Bereich suchten“, sagte Xavier Amoroso, Inhaber der Agentur HouseHuntEC in Cuenca. (Ecuador führte den US-Dollar im Jahr 2000 als Landeswährung ein.) Die meisten zogen es vor, in der Innenstadt, der umliegenden „Neustadt“ oder in Eigentumswohnungen am Ufer des Tomebamba-Flusses zu leben. Aber eine Welle von jüngeren und wohlhabenderen Käufern erhöht die Nachfrage nach Häusern in ländlichen Gebieten, sagte Herr Amoroso: „Sie wollen keine Eigentumswohnungen. Wir haben hier wunderschöne Berge mit Tieren und Natur. Bei einem Einfamilienhaus sieht man es vom Garten aus.“

Im Zuge der Pandemie rüsten auch ansässige Ausländer auf größere Häuser um. „Wenn sie in Hochhäusern lebten, wollen sie jetzt Zugang zu frischer Luft und mehr Platz auf dem Land“, sagte Ms. Rogers, Listing Agent. Gleichzeitig entschieden Rentner, die sich für ländliche Gebiete entschieden hatten, „dass sie näher an die medizinische Versorgung heranrücken müssen. Wir sehen also eine Umschichtung unter den Leuten, die bereits hier waren.“

Angesichts anhaltender wirtschaftlicher Herausforderungen für Ecuador seien die Preise in Cuenca in den letzten zehn Jahren stabil geblieben, sagte Frau Rogers. „Es werden viele neue Hochhäuser gebaut, und ihre Preise steigen, weil die Baukosten steigen“, sagte sie und schätzte, dass „eine schöne Hochhaus-Eigentumswohnung, die ein Amerikaner in Betracht ziehen würde“ im Durchschnitt etwa 1.300 Dollar pro Quadratmeter kostet (120 $ pro Quadratfuß). Ein „High-End-Haus in einer schönen Gegend“ kostet etwa 800 US-Dollar pro Quadratmeter (75 US-Dollar pro Quadratfuß).

Herr Amoroso sagte, dass das „durchschnittliche gehobene Haus am Stadtrand“ auf einem halben Morgen Land durchschnittlich 550.000 bis 580.000 Dollar kostet.

Herr Cashero von MLS-Ecuador sagte, dass die Preise für Eigentumswohnungen im mittleren Marktsegment durchschnittlich 125.000 bis 150.000 US-Dollar betragen, während ein „mittelgroßes Einfamilienhaus, das ein Ausländer sich ansehen würde“ durchschnittlich 150.000 bis 200.000 US-Dollar kostet, „wobei das obere Ende bei liegt 600.000 oder 700.000 Dollar. Das sind eher Landsitze.“

Die Preise in der Altstadt von Cuenca mit ihren begrenzten Beständen, strengen Bauvorschriften und der spanisch-kolonialen Architektur sind in die Höhe geschossen. „Als wir 2009 anfingen, kümmerte sich niemand um diese Immobilien“, sagte Juan Heredia, Gründer und CEO von ISAM Proyectos Inmobiliaros, das ältere Gewerbeimmobilien in Wohngebäude mit mehreren Wohneinheiten umwandelt. Heute kosten sie etwa 1.600 Dollar pro Quadratmeter, schätzte er, deutlich mehr als vor zehn Jahren. „Ausländer wollen hier sein. Hier spielt sich das gesellschaftliche und kulturelle Leben ab.“

Während die Ecuadorianer den Markt im Großraum Cuenca antreiben, zieht die Stadt mit ihren niedrigen Lebenshaltungskosten und ihrer hohen Lebensqualität seit langem Rentner an. Die meisten von ihnen sind Amerikaner, mit einem kleinen Teil aus Kanada und Europa, so Maite Duran, Gründerin der Beratungsfirma Gringo Visas, die Ausländern hilft, Visa zu erhalten. „Amerikaner sehen die Lebensmittelkosten hier im Vergleich zu zu Hause und sind erstaunt“, sagte sie. „Die Dienstleistungen kosten hier ein paar Cent pro Dollar.“ Im Jahr 2018 kürte die Website International Living Cuenca zu einem der weltweit besten Reiseziele für Rentner, was zu einem weiteren Ansturm von Ankünften führte.

Die ecuadorianische Regierung hat ausländische Käufer mit zugänglichen, preiswerten Visa umworben. Das neueste, das im März 2022 eingeführte sogenannte Digital Nomad-Visum, erfordert einen Beschäftigungsnachweis mit einem monatlichen Mindesteinkommen von 1.275 USD, sagte Frau Duran. Das beliebteste Visum bleibt das Ruhestandsvisum, das ein monatliches Einkommen von 1.275 USD aus Quellen wie Renten, Dividenden oder Sozialversicherung erfordert und ein monatliches Einkommen von 250 USD für Angehörige oder zusätzliche Antragsteller vorschreibt. Visa, die 24 Monate gültig sind, „erlauben die gleichen Vorteile und Richtlinien wie jeder Ecuadorianer, einschließlich Zugang zur staatlichen Krankenversicherung, Eröffnung eines Bankkontos und die Möglichkeit, hier zu arbeiten“, sagte sie.

Etwa 30 Prozent des Immobilienmarktes werden von Ecuadorianern vorangetrieben, die zurückkehren, sagte Ms. Rogers, die Listing Agentin. „Sie treiben die Preise genauso stark in die Höhe wie Expats“, sagte sie. „Sie eröffnen neue Geschäfte wie Restaurants. Es ist ein kreativer Pool von Newcomern.“

Mehr ecuadorianische Käufer ziehen jetzt in die Altstadt, sagte Mr. Heredia von ISAM. „Als wir anfingen, waren 85 Prozent unserer Käufer Ausländer“, sagte er. „Jetzt sind es 50 Prozent Einheimische. Und seit der Pandemie sehen wir mehr Familien mit kleinen Kindern und junge Menschen, die aus der Ferne arbeiten.“

Es gebe „praktisch keine Beschränkungen“ für ausländische Käufer in Ecuador, sagte Grace Velastegui, Mitbegründerin und Partnerin der Anwaltskanzlei Grace Nelson in Cuenca. „Einige Ausnahmen gelten an den Grenzen zu Peru und Kolumbien, aber Ausländer kaufen dort nicht“, sagte sie.

Notare beaufsichtigen Immobilientransaktionen, „obwohl wir ausländischen Käufern immer raten, einen Anwalt zu beauftragen“, sagte Frau Velastegui. „Viele Leute hier behaupten, Immobilienmakler zu sein, sind es aber nicht.“

Der Anwalt führt eine Titelrecherche durch, und beide Parteien unterzeichnen eine „Ehrengeldvereinbarung“ mit einer kleinen Kulanzeinlage, um die Immobilie vom Markt zu nehmen.

Die meisten ausländischen Kunden von Frau Velastegui erteilen ihr eine Vollmacht für Immobilientransaktionen, „und nicht nur Personen außerhalb Ecuadors“, sagte sie. „Wenn Sie kein Spanisch sprechen, ist es zwingend erforderlich, dass ein Vertreter während der Schließung für Sie übersetzt.“

Die meisten ausländischen Käufer zahlen bar, „weil sie es müssen“, sagte Herr Amoroso von HouseHuntEC. Hypotheken stehen Ausländern erst zur Verfügung, wenn sie drei Jahre in Ecuador gelebt haben, sagte er, obwohl Käufer, die knapp bei Kasse sind, in seltenen Fällen direkt mit Verkäufern eine Hypothek vereinbaren können.

Spanisch; US Dollar

Käufer in Ecuador können damit rechnen, insgesamt etwa 3 Prozent des Verkaufspreises für Steuern und Abschlussgebühren zu zahlen, sagte Frau Velastegui. Dazu gehören Notargebühren, eine Grunderwerbssteuer von 1 Prozent und eine kommunale Registrierungsgebühr, die je nach Region und Verkaufspreis variiert.

Die Anwaltsgebühren betragen in der Regel etwa 1 Prozent des Preises; eine Vollmachtsvereinbarung kostet zusätzlich 80 $.

Die Gebühren für Visa beginnen bei 450 US-Dollar, sagte Frau Duran. Ihr Unternehmen berechnet 1.550 US-Dollar, einschließlich Visagebühren, um Anträge abzuschließen.

Maklerprovisionen in Ecuador variieren zwischen 4 und 6 Prozent, sagte Frau Rogers. Die jährlichen Grundsteuern für dieses Haus belaufen sich auf etwa 40 USD.

Ashley Rogers, Ecuador Zu Ihren Diensten, 011-593-99-547-5116, ecuadoratyourservice.com

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