Wenn Sie versuchen, eine nahe gelegene Wohnsiedlung oder den Anbau eines Nachbarn zu verhindern, gibt es möglicherweise ein wenig bekanntes und oft übersehenes Element, das Ihrem Fall helfen könnte.
Wenn Sie Ihre Immobilie erweitern möchten und sicherstellen möchten, dass Ihre Pläne nicht von einem Nachbarn blockiert werden, sollten Sie dies ebenfalls wissen.
Es geht um die Frage, ob ein Hausbesitzer einen Rechtsanspruch auf Licht hat, das heißt, Sie haben ein Recht darauf, Licht in Ihrer Immobilie durch vorhandene Fenster und Türen zu erhalten.
Dies kann ein separates Thema für die Planung sein und Ihren Anbau oder den eines Nachbarn betreffen, selbst wenn eine Baugenehmigung erteilt wurde.
Hausbesitzer haben ein gesetzliches Recht auf Licht, das einen Nachbarn daran hindern kann, einen Anbau zu bauen
Wenn Sie eine Bebauung nebenan oder in der Nähe stoppen möchten, können Sie im ersten Schritt die Frage nach der Beeinträchtigung Ihres Lichts im Rahmen Ihres Widerspruchs bei den Planern ansprechen – und das, obwohl es das Gesetz vorschreibt Sie haben noch keinen Rechtsanspruch auf diese Fortsetzung des Lichts erworben.
Es kann jedoch sein, dass die Planer nicht so reagieren, wie Sie es sich erhofft haben, und Sie müssen dies möglicherweise direkt mit dem Entwickler besprechen, vorzugsweise über einen Anwalt.
Wir haben mit Stephen Gold, einem pensionierten Richter und Autor von „The Return of Breaking Law“, darüber gesprochen, wie das Recht auf Licht effektiv genutzt werden kann, einschließlich der Kommunikation mit jedem, dessen Entwicklung Ihr Licht blockieren könnte.
Haben Sie ein Recht auf Licht?
Viele von uns tun es, ohne es zu wissen, so Herr Gold. Er schlägt jedoch vor, Ihre Eigentumsurkunden zu überprüfen, bevor Sie den Champagner öffnen, da dies möglicherweise ausgeschlossen ist, insbesondere wenn Sie auf einem Anwesen leben.
Das Recht wird am häufigsten dadurch erlangt, dass natürliches Licht für einen ununterbrochenen Zeitraum von mindestens 20 Jahren durch jedes Fenster Ihres Grundstücks einfällt.
Herr Gold erklärte: „Das Licht der Vorbesitzer wird auf diesen Zeitraum angerechnet. Nach den 20 Jahren ist formell nichts mehr zu tun. Genieße einfach weiter.’
Wie viel Licht zählt?
Ein Recht auf Licht kann sich für Hausbesitzer als große Sache erweisen, wenn Pläne ihren Wohngenuss beeinträchtigen würden.
Ebenso kann Ihr Nachbar ein Recht auf Licht durch seine Fenster haben, was jegliche Pläne für die Entwicklung auf Ihrem Land zunichte machen könnte.
Der Bau eines Anbaus oder einer Ziegelmauer kann ihr Licht beeinträchtigen.
Herr Gold erklärte: „Eine geringfügige Reduzierung der Lichtmenge in einem bestimmten Raum würde keine Reklamation rechtfertigen.
„Bevor Sie erwarten könnten, dass Ihnen das Gesetz zu Hilfe kommt, müssen Sie nachweisen, dass die Störung Ihres Lichts erheblich sein würde. Wie viel natürliches Licht würde bei Störungen übrigbleiben und würde das für die komfortable Nutzung und den Genuss Ihrer Immobilie ausreichen?
„Relevant wären die aktuelle und beabsichtigte zukünftige Nutzung eines betroffenen Raumes sowie die Beschaffenheit des Ortes. Wenn es zu ernsthaften Auseinandersetzungen um eine drohende Entwicklung kommen sollte, brauchten Sie die Unterstützung eines Sachverständigen, um eine realistische Aussicht auf den Sieg zu haben.“
„Eine geringfügige Reduzierung der Lichtmenge in einem bestimmten Raum würde keine Reklamation rechtfertigen“, erklärt Ex-Richter Stephen Gold
Ist das Recht auf Licht völlig unabhängig von der Planung?
Eine Baugenehmigung kann erteilt werden, obwohl die Bebauung ein nach 20 Jahren erworbenes Lichtrecht beeinträchtigen würde.
Auf der anderen Seite können manche Kommunen bei der Entscheidung über die Erteilung einer Baugenehmigung einen Lichteinfall berücksichtigen, unabhängig davon, ob der Einspruchsführer 20 Jahre zurückgelegt hat oder nicht – auf die Sie sich jedoch nicht verlassen können.
Die Erteilung der Baugenehmigung hindert den Eigentümer des betroffenen Gebäudes jedoch nicht daran, die Bebauung gerichtlich zu stoppen, sofern er seine 20. Lebensjahre überschritten hat und einen Rechtsanspruch erworben hat, der erheblich beeinträchtigt wäre.
Können noch Baugenehmigungen erteilt werden und Menschen weiterhin das Recht auf Licht nutzen, um geplante Arbeiten zu beenden?
Ja, laut Herrn Gold ist dies der Fall.
Wie stoppen Sie Störungen?
Es ist wichtig, mit dem zu kommunizieren, der Ihnen vorschlägt, Ihnen die Freude am Licht zu nehmen.
Wenn es Ihre Nachbarn sind, ist eine persönliche Ansprache oft die beste Vorgehensweise, um gute Beziehungen zu pflegen, aber Sie müssen auch etwas in schriftlicher Form senden, um Ihre Beschwerde offiziell zu machen.
Herr Gold empfiehlt, eine E-Mail wie folgt zu senden: »Ich habe Ihre Pläne gesehen. Ich habe einen gesetzlichen Anspruch auf Licht durch bestimmte Fenster meines gegenüberliegenden Gebäudes. Ihre Entwicklung würde dagegen verstoßen, und dies käme einem rechtlichen Ärgernis gleich. Wenn Sie mir nicht innerhalb von 14 Tagen bestätigen, dass Sie die Entwicklung einstellen, werde ich beim Gericht eine einstweilige Verfügung beantragen, um die Entwicklung zu verhindern.’
Laut Gold könnte es durchaus möglich sein, überarbeitete Pläne auszuhandeln, die nicht stören würden, oder eine Barabfindung, um die Schmerzen zu lindern.
Wie das Recht auf Licht eine große Wirkung haben kann
Herr Gold skizziert einen Fall mit einem Mann aus Leeds, der ein Recht auf Licht hatte, das durch eine Sanierung gegenüber seinem Gebäude erheblich eingeschränkt werden würde.
Ein bestehender fünfstöckiger Block sollte um zwei weitere Stockwerke erweitert werden.
Herr Gold sagte: „Der Mann aus Leeds versuchte, die Sanierungsunternehmen zu engagieren, um das Programm zu reduzieren, aber es wurde keine Lösung gefunden, und die Sanierung wurde fortgesetzt. Er ging das enorme Risiko ein, nicht vor der Fertigstellung vor Gericht zu gehen.
„Es waren die Sanierungsfirmen, die dies taten, indem sie um gerichtlichen Segen für das fertige Projekt baten, indem sie erklärten, dass der Mann aus Leeds alle Rechtsmittel verloren habe, weil er kein Verfahren eingeleitet habe.
»Der Mann aus Leeds hat verspätet Widerklage auf einstweilige Verfügung und Entschädigung erhoben. Der Richter entschied, dass die Lichtstörungen so erheblich waren, dass die Bauherren zwei Drittel des sechsten und siebten Stockwerks entfernen sollten. Sie hatten weitergemacht, obwohl sie wussten, dass der Mann gegen das war, was getan wurde und wie es sich auf sein Eigentum auswirken würde. Die Bauträger legten Berufung ein, die jedoch nie angehört wurde, da die Parteien eine akzeptable Einigung erzielten.’
Stoppen Sie das Licht
Herr Gold weist darauf hin, dass die 20 Jahre ununterbrochen gewesen sein müssen. Es gibt eine geschickte Art, die 20 Jahre zu unterbrechen. Die beanstandete Bebauung könnte vor Ablauf der 20 Jahre durchgeführt werden – mit Baugenehmigung und ggf. sonstigen Genehmigungen –, aber es gibt eine weniger anspruchsvolle Art der Unterbrechung.
Dies geschieht durch die Registrierung eines Lichthinderniszertifikats bei der örtlichen Behörde gemäß dem Rights of Light Act 1959.
Das Zertifikat wird beim Upper Tribunal (Lands Chamber) zum Preis von £ 1.320 beantragt. Dies kann als ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis angesehen werden, da es die 20-Jahre-Vorlaufzeit stoppt. Es kommt einer Unterbrechung gleich und bedeutet, dass der Nachbargrundstückseigentümer wieder auf den ersten Platz gehen und bis zu 20 Jahre neu zählen muss.
Wer bekommt eines dieser Zertifikate?
Es ist der Unterbrecher – der Eigentümer des Grundstücks, der sich in Zukunft entwickeln möchte und so verhindern möchte, dass sein Nachbar ein Recht auf Licht erhält. Sie fordern eine Bescheinigung, bevor 20 Jahre Dauerlicht auf das Grundstück des Nachbarn eintritt und unterbrechen so die 20 Jahre.
