Wie Daten die Art und Weise ändern, wie Büros ausgeführt werden

Entwickler nutzen eine wachsende Besessenheit von Daten, um Bürogebäude auf eine Weise zu verbessern, die Kosten senkt und den Betrieb rationalisiert und den Eigentümern jährlich Millionen von Dollar spart.

Das Gebiet, das als Immobilientechnologie oder Proptech bekannt ist, hat sich zu einem boomenden Sektor für gewerbliche Immobilien entwickelt, da Immobilienverwalter mithilfe von Datenerfassung und künstlicher Intelligenz Systeme wie Heizung, Beleuchtung, Luftqualität und sogar den Arbeitsstrom steuern möchten.

Während Bauherren mit den Komplikationen jonglieren, dass Arbeiter nach der Pandemie sicher in ihre Büros zurückkehren, investieren Investoren Geld in Proptech-Start-ups wie Cherre und HqO.

Diese Datenerfassung wirft jedoch Bedenken hinsichtlich der Cybersicherheit auf: In einem Deloitte-Bericht aus dem Jahr 2021 wurde festgestellt, dass „Cyberthreats immer komplexer werden“. Diebe sind geschickter im Hacken geworden, selbst wenn sie das Thermometer in einem Aquarium verwenden, um Zugang zum Netzwerk eines Las Vegas Casinos zu erhalten.

Der vermehrte Einsatz von Sensoren mit Internetanschluss macht Hochhausbüros zu „Computern mit Dach“, die vor Sicherheitsverletzungen schützen müssen, sagte Arie Barendrecht, Geschäftsführer von WiredScore, einer Organisation, die die digitale Infrastruktur in Gebäuden zertifiziert.

“Alles, was intelligent und vernetzt ist, hat eine Kehrseite, und das ist ein erhöhtes Risiko”, sagte er.

Entwickler glauben jedoch, dass die Branche kurz vor einer bedeutenden Veränderung steht: Die Neubewertung von Unternehmensimmobilienplänen nach der Pandemie in einem überversorgten Büromarkt bedeutet, dass noch mehr Druck besteht, gewerbliche Immobilien besser zu verstehen und zu verbessern.

“Die Informationen darüber, wie Menschen unsere Gebäude nutzen, werden dramatisch zunehmen, und Sensoren werden häufiger eingesetzt”, sagte Charlie Kuntz, Innovationsbeauftragter bei Hines, einer großen Immobilieninvestitionsfirma.

In Houston zum Beispiel soll der geplante Büroturm, der als 1550 on the Green bekannt ist, eine hochmoderne Ergänzung der Innenstadt sein. Es wird voraussichtlich 2024 eröffnet. Skanska, ein schwedischer Entwickler, beauftragte den dänischen Architekten Bjarke Ingels mit dem Entwurf des 28-stöckigen Turms, der eine Reihe von Umweltkontrollen und intelligenten Gebäudefunktionen enthalten wird.

Das Projekt wird ein Netzwerk von Sensoren umfassen, die Bewegung, Belegung und Effizienz verfolgen. Skanska, das sowohl für die Entwicklung als auch für den Bau zuständig ist, plant die Installation von Tausenden von Sensoren, um anonymisierte Daten auf einer Fläche von 375.000 Quadratmetern zu sammeln, darunter Kameras, optische Sensoren, Parkscanner und QR-Code-Lesegeräte auf Sicherheitsdrehkreuzen.

“Früher haben wir zuerst gebaut und dann darüber gesprochen, einem Gebäude eine bestimmte Technologie hinzuzufügen”, sagte Robert Ward, Präsident und Geschäftsführer von Skanska USA Commercial Development. “Jetzt heißt es: ‘Wie bauen wir das Gebäude um die Technologie herum?'”

Eine Reihe von Apps und Sensoren sowie die künstliche Intelligenz, die die von ihnen gesammelten Daten analysiert, bieten den Mietern mehr Informationen zur Produktivität. Der unmittelbare Fokus wird darauf liegen, wie Mitarbeiter sicher wieder ins Büro gebracht werden können, aber die Technologie verspricht auch, Bereiche aufzudecken, die rationalisiert werden müssen. Einige Sensoren können die Luftqualität und sogar die Umweltleistung überwachen, die Energieeffizienz verbessern und die kommunalen Emissionsvorschriften einhalten.

Diese Daten werden schließlich Teil der Standardoffenlegung zwischen Käufern und Verkäufern von Immobilien, sagte Kevin Danehy, Geschäftsführer von Nordamerika bei Willow, einem Gebäudetechnikunternehmen in Sydney, Australien.

“Der einzige Ort, an dem Eigentümer und Nutzer gemeinsam Bedenken hatten, war die Lobby”, sagte er. “Erst in den letzten drei oder vier Jahren sind diese Systeme erschwinglich und skalierbar geworden.”

Die Pandemie hat die Chancen für den Sektor erweitert, sagte Vik Chawla, Partner bei Fifth Wall, einer Risikokapitalfirma, die Proptech-Firmen wie Enertiv und Loft unterstützt hat. Er sieht eine bevorstehende “Digitalisierung des Bürovermögens”.

“Die Mitarbeiter wünschen sich ein technologischeres High-Tech-Erlebnis”, sagte er. “In diesem Jahr wird es um Größenordnungen mehr Investitionen geben, und wenn die Büros leer sind, ist dies der perfekte Zeitpunkt für eine Nachrüstung.”

Die Idee, zu verfolgen, wie Arbeitnehmer den Raum nutzen, ist ein zentraler Grundsatz der Unternehmensphilosophie des kooperierenden Riesen WeWork, der oft mit seiner technologischen Leistungsfähigkeit prahlte.

“Abgesehen von Hype und Größenwahn war WeWork auf dem Gebiet des flexiblen Raums und der Herausforderung der Unterauslastung auf dem neuesten Stand”, sagte Dan Ryan, Geschäftsführer und Mitbegründer von VergeSense, einem Unternehmen, das optische Sensoren für Gebäude herstellt. “Diese Philosophie, dass wir alle remote arbeiten können, wird von jedem Unternehmen übernommen.”

Die Technologie zur Überwachung der Büroaktivität ist in der Regel unscheinbar. Der VergeSense-Sensor, der wie ein Rauchmelder geformt ist und ungefähr die Größe eines Kartenspiels hat, zählt die Anzahl der Personen in einem Raum und misst den Fußgängerverkehr. Das Unternehmen verfügt über einen proprietären Algorithmus, mit dem festgestellt werden kann, ob ein Bereich von jemandem passiv verwendet wird, der vorübergehend zurückgetreten ist. Cisco und andere Unternehmen mit 10.000 oder mehr Mitarbeitern haben sich angemeldet, um die Geräte mit einem Abonnementdienst zu nutzen.

Start-ups haben im letzten Jahr ein starkes Interesse der Kunden erfahren. HqO, das ein Betriebssystem für Büros bereitstellt, hat diesen Monat 60 Millionen US-Dollar gesammelt. VergeSense, das in zwei Finanzierungsrunden 21 Millionen US-Dollar gesammelt hat, gab eine Partnerschaft mit dem globalen Immobilienunternehmen JLL bekannt, um Sensoren in mehreren Gebäuden im ganzen Land zu installieren. Bis zum ersten Quartal 2021 analysierte VergeSense weltweit mehr als 40 Millionen Quadratmeter Immobilien.

Etablierte Entwickler haben Schritt gehalten. Hines hat im letzten Jahr zahlreiche Tests für Hardware und Software durchgeführt. In 717 Texas in Houston, einem Büroturm im Theaterviertel der Stadt, setzte Hines mehr als 150 Sensoren ein, um Menschen zu zählen und die Raumklimaqualität zu messen. Das Unternehmen testet auch, wie Kameras in Lobbys einiger seiner Gebäude verwendet werden können, um Mietern „konsistente, hilfreiche Informationen“ bereitzustellen.

Bei Atlantic Yards, einem Bürokomplex in Atlanta, arbeitete Hines mit dem dortigen Mieter Microsoft zusammen, um herauszufinden, ob Sensoren dazu beitragen können, die Effizienz der Mitarbeiter zu verbessern. Und am 10/120 South Riverside Plaza in Chicago hat Hines ein Projekt gestartet, das Belegungs- und Raumsensoren mit Netzwerkinfrastruktur kombiniert, um festzustellen, welche Annehmlichkeiten und Technologien in öffentlichen Bereichen eingesetzt werden.

Einige Branchenkenner stehen der Technologie jedoch skeptisch gegenüber. Die Technologie muss ihre Genauigkeit beweisen, bevor sie wirklich nützlich ist, sagte Greg Fuller, President und Chief Operating Officer von Granite Properties, das 10 Millionen Quadratmeter Bürofläche besitzt und verwaltet.

Granite arbeitet mit Fifth Wall zusammen, um herauszufinden, welche Technologien liefern. “Immobilienunternehmen erkennen, dass sie wettbewerbsfähig bleiben und mit der Technologie Schritt halten müssen”, sagte er.

Andere haben Fragen zum Datenschutz und zur Cybersicherheit aufgeworfen. VergeSense, Hines und Skanska geben an, dass sie nur anonymisierte Daten verwenden und keine einzelnen Mitarbeiter verfolgen. Eine neue SmartScore-Zertifizierung, die von WiredScore letzte Woche eingeführt wurde, umfasst Cybersicherheitsqualifikationen und wurde bereits von Dutzenden großer globaler Vermieter angenommen.

Es kann jedoch verlockend sein, die Nachverfolgung der Belegung zu erweitern, sagte Doug Stewart, Leiter der digitalen Beratung bei Cushman & Wakefield. “Ist es wichtig zu wissen, dass sich drei Personen in einem Konferenzraum befinden oder wer diese drei Personen sind?” er sagte. “Der rutschige Hang ist, wenn wir anfangen, Namen zu benennen.”

Wieder andere glauben, dass Gebäudedaten dazu beitragen können, das Design des nächsten Büros zu beeinflussen.

Das 17 & M-Bürogebäude von Skanska in Washington wurde von innen nach außen mit intelligenter Technologie entworfen, sagte Mr. Ward, “als würde man den Motor vor dem Auto bauen.” Ziel der Datenerfassung war es, eine kontinuierliche Rückkopplungsschleife für Designverbesserungen zu schaffen.

Die Mieter werden mit der Rückkehr ins Büro beschäftigt sein, aber die nächsten Monate nach der Wiedereröffnung können für Unternehmen, die neugierig auf diese Technologie sind, eine wichtige Entscheidungszeit sein.

“Es ist das wirtschaftliche Angebot”, sagte Herr Chawla. „Diese Technologien bedeuten ein geringeres Risiko, geringere Betriebskosten und höhere Mieten. Sie machen das nicht, weil die Technik cool ist. “