TDas Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung ist die Agentur, die, wie man es sich vorstellen kann, für Wohnungsbau und Stadtentwicklung zuständig ist. In den letzten zwei Jahrzehnten hat Amerika viel zu wenig Stadtentwicklung betrieben – und auch viel zu wenig Vorstadt- und Landentwicklung. Die daraus resultierende Wohnungsknappheit hat zu steigenden Mieten, einem Anstieg der Obdachlosigkeit, einer geringeren Fähigkeit der Menschen, für eine Beziehung oder einen Job umzuziehen, und viel allgemeinem Elend geführt. Doch die Reaktion der Bundesregierung bestand darin, so gut wie nichts zu unternehmen.
Als die Coronavirus-Pandemie ausbrach, stellte die Bundesregierung dem CDC und anderen Gesundheitsbehörden 87 Milliarden US-Dollar zur Verfügung und zahlte Pharmaunternehmen Milliarden von US-Dollar für die Entwicklung eines Impfstoffs. Als die Immobilienblase platzte, stellten die Regierungen Bush und Obama bis zu 100 Milliarden US-Dollar bereit, um die Zwangsvollstreckungskrise einzudämmen (wenn auch mit schrecklichen Ergebnissen). Während der Finanzkrise schuf der Kongress eine Absicherung in Höhe von 700 Milliarden US-Dollar für insolvente Banken. Und um das Land aus der COVID-Rezession zu befreien, zahlte Washington fast zwei Billionen US-Dollar an Haushalte und Unternehmen aus – einschließlich eines vorübergehenden Räumungsmoratoriums und der Bereitstellung von 46 Milliarden US-Dollar für Mieter in Geldnot.
Was im Wohnungsbau passiert, erscheint vielleicht nicht so dramatisch. Das liegt aber nur daran, dass die Krise langsamer voranschreitet. Obwohl die Arbeitslosenquote in diesem Jahr auf einem Rekordtief und das Vermögen der Haushalte auf einem Rekordhoch lag, erlebte eine ebenfalls rekordverdächtige Zahl von Amerikanern Obdachlosigkeit: 653.104 in nur einer Nacht im Januar. Und in mancher Hinsicht ist Wohnraum heute weniger erschwinglich als vor einem halben Jahrhundert. Shaun Donovan, der von 2009 bis 2014 HUD-Sekretär war, sagte mir, er habe „noch nie so schlimme Verfügbarkeitsprobleme erlebt … Wohnraum war schon immer ein Top-Drei-Thema in New York und San Francisco.“ Was sich jetzt ändert, ist, dass es eine Krise in roten Teilen des Landes ist, in ländlichen Teilen des Landes – an Orten, an denen es nie ein Problem war.“
Dennoch hat der Gesetzgeber kein bedeutendes Gesetz verabschiedet, um Menschen von der Straße und aus Notunterkünften zu holen. Joe Biden hat kein Gesetz unterzeichnet, um das Angebot an Mietwohnungen in Hochpreisregionen zu erhöhen oder Familien vor räuberischen Vermietern zu schützen. Der Kongress hat weder mehr Familien Anspruch auf Wohngutscheine gemacht, noch ein Gesetz verabschiedet, das Kinder vor dem Trauma der Zwangsräumung schützt, noch ein Ziel für die Schaffung neuer Wohnungen festgelegt.
HUD seinerseits sagt, dass es tut, was es kann. „Wohnen bildet die Grundlage für alles andere im Leben eines Menschen“, sagte mir Marcia Fudge, die HUD-Sekretärin, in einer E-Mail. „HUD tut alles in seiner Macht stehende, um in diejenigen zu investieren, die oft ausgeschlossen und zurückgelassen wurden.“ Aber die Abteilung kann nur mit der Autorität und dem Geld arbeiten, die ihr der Kongress zuweist. Da die Wohnkosten gestiegen sind und immer mehr Menschen gezwungen waren, sich bei Nachbarn zusammenzudrängen, in ihren Minivans zu campen oder auf den Gang zum Arzt zu verzichten, um die Miete zu bezahlen, wurde weder das HUD noch sein Budget erweitert, um den Bedürfnissen der Amerikaner gerecht zu werden. Derzeit werden die Wohnkosten für 2 Millionen Haushalte subventioniert, obwohl mehr als 10 Millionen Familien mehr als die Hälfte ihres Einkommens für Unterkünfte ausgeben.
Das Fehlen einer nationalen Wohnungspolitik im Land ist einer der Gründe dafür, dass wir uns in einer Wohnungskrise befinden, und Washington muss eine echte Rolle bei der Beendigung dieser Krise übernehmen.
ICHn den letzten WochenIch habe eine Reihe von Wohnungsbauexperten gefragt, warum der Kongress, das HUD und die Verwaltung nicht mehr tun.
Das Problem ist struktureller Natur: Washington ist einfach nicht auf die Bewältigung der Immobilienkrise vorbereitet. Der Bund spielt eine große, aber größtenteils indirekte Rolle auf dem Wohnungsmarkt. Es funktioniert durch Anreize, Kredite, Garantien und Subventionen. Anstatt Wohnungen zu bauen, werden Hypotheken billiger und ein Teil der Marktmieten gedeckt. Anstatt Altersgemeinschaften einzurichten, bietet es Steuererleichterungen für Entwickler. Man könnte sagen, die eigentliche Abteilung für Wohnungsbau und Stadtentwicklung des Landes ist das Finanzministerium, zusammen mit Fannie Mae und Freddie Mac. Der für den Wohnungsbau zuständige Senatsausschuss ist der Bankenausschuss.
„Der größte Einfluss liegt auf den Hypothekenmärkten“, sagte mir Jenny Schütz, Immobilienökonomin an der Brookings Institution. Die Federal Housing Finance Agency – die Fannie und Freddie beaufsichtigt – „hat mehr praktische Autorität über die Immobilienmärkte als HUD. Und es ist diese obskure Agentur, von der die meisten Menschen nicht einmal wissen, dass sie existiert.“ Aber das Finanzministerium, fügte sie hinzu, „sieht sich selbst nicht als Wohnungsbauagentur. Ich glaube nicht, dass viele Leute im Finanzministerium aktiv an Fragen des Zugangs zu Wohnraum arbeiten.“
Das war nicht immer so. Tatsächlich spielte Washington in den 1930er bis 1970er Jahren eine aggressive Rolle bei der Ausweitung des Wohnungsbestands des Landes. Im Rahmen des New Deal finanzierte die Regierung den Bau von Häusern für Zehntausende Familien. HUD wurde während der Amtszeit von Lyndon Johnson gegründet und hatte sich als Teil seiner Great Society zum Ziel gesetzt, Millionen von Wohneinheiten zu bauen oder zu sanieren.
Doch die ausgeprägte Armut und soziale Unruhe im öffentlichen Wohnungsbau – und der dadurch ausgelöste Rassismus gegen Schwarze bei Wählern und Politikern – veranlassten Johnsons Nachfolger Richard Nixon, ein Moratorium für neue staatlich finanzierte Projekte zu verhängen. HUD stellt berechtigten Bewerbern stattdessen Gutscheine zur Verfügung, mit denen sie bei der Finanzierung ihrer Unterkunft helfen können. Dies wäre „auf lange Sicht der gerechteste und kostengünstigste Ansatz, um unser Ziel eines menschenwürdigen Zuhauses für alle Amerikaner zu erreichen“, sagte er dem Kongress. Ein Jahrzehnt später strich Ronald Reagan das Gutscheinprogramm und kürzte das Budget des HUD um 60 Prozent.
Infolgedessen ist das heutige HUD keine große Wohnungsvermittlung. Und es ist definitiv keine große Stadtentwicklungsagentur. („Ich habe immer gescherzt, dass ich das gerne sagen würde UD zurück in HUD„“, erzählte mir Donovan und verwies auf die begrenzten Bemühungen des Ministeriums zur Gemeindeentwicklung.) Es lebt im Schatten von Reagan: klein, eng fokussiert und etwas respektlos. Ihre derzeitige Sekretärin, Fudge, setzte sich nicht nur öffentlich für einen anderen Posten im Kabinett nach Joe Bidens Wahl ein, sondern argumentierte auch, sie wolle nicht am HUD landen. „Es heißt immer: ‚Wir wollen die schwarze Person in die Labour- oder HUD-Arbeit bringen‘“, sagte sie Politisch auf der Suche nach dem USDA-Posten, der schließlich an Tom Vilsack ging. („Diese veralteten Kommentare spiegeln nicht den großen Stolz der Ministerin auf die HUD-Belegschaft und die Arbeit wider, die HUD während ihrer Amtszeit geleistet hat“, antwortete ein Sprecher.) Ihr Vorgänger war Ben Carson, der keine Wohnung hatte Erfahrung und forderte wiederholt die Kürzung seines eigenen Budgets.
Fast das gesamte Budget von HUD fließt in seine Gutscheinprogramme. Und im Gegensatz zu SNAP-Leistungen oder Medicaid-Versicherungen stellen Gutscheine keinen Anspruch dar; Die Mehrheit der anspruchsberechtigten Familien erhält keine Hilfe. (93 Millionen Amerikaner beziehen Medicaid; 41 Millionen nutzen SNAP; nur 5 Millionen leben in einem Haushalt, der einen Gutschein erhält.) Bewerber stehen jahrelang, sogar jahrzehntelang auf Wartelisten. Viele berechtigte Personen machen sich nicht die Mühe, sich anzumelden, und bis zu einer von drei Personen, denen ein Gutschein angeboten wird, nutzt ihn letztendlich nicht. Die Annahmequoten sind niedrig, weil der Prozess so mühsam ist und weil Vermieter Gutscheinempfänger (illegal, aber häufig) diskriminieren.
„Stellen Sie sich vor, Familien, die Anspruch auf Lebensmittelmarken haben, in einer Reihe aufzustellen, und nur jede vierte Familie bekommt etwas zu essen“, sagte Matthew Desmond, Soziologe aus Princeton und Autor des Buches Räumung, erzählte mir. „Genau so gehen wir heute mit der Wohnungspolitik um. Das macht wenig Sinn, denn ohne einen stabilen Unterschlupf bricht alles andere zusammen.“
Etwas anderes hält Washington davon ab, die Immobilienkrise anzugehen: der zehnte Verfassungszusatz. Die Landnutzungspolitik liegt nicht in der Zuständigkeit der Bundesregierung. Es liegt in der Zuständigkeit der Staaten. Der Kongress kann die Bauvorschriften von Los Angeles nicht umschreiben. Das Weiße Haus kann sich nicht dazu entschließen, West Hartford, Connecticut hochzuzonieren. „Früher habe ich Zeit mit meinen Kollegen in anderen Ländern verbracht und sie sagten: Nun, wir haben gerade unsere nationale Bauordnung und die nationale Bebauungsordnung aktualisiert. Wir haben gerade eine nationale Wohnungsbaustrategie geschrieben„, erzählte mir Donovan. “Ich würde sagen, Moment, Sie haben eine nationale Bauordnung?”
Wie mein Kollege Jerusalem Demsas geschrieben hat, haben wir unsere Wohnungspolitik nicht nur an staatliche und lokale Regierungen delegiert, sondern auch an die Hausbesitzervereinigungen jedes Viertels. Bewohner eines bestimmten Ortes haben zahlreiche Möglichkeiten – Sitzungen des Bebauungsausschusses, Kandidatenforen, historische Architekturbesprechungen, offene Mikrofone des Stadtrats –, um die Entwicklung zu stoppen. Das tun sie. Und so gestalten die meisten wohlhabenden, meist älteren Menschen ihre Politik nach ihren Wünschen: Sie halten neue Familien fern, behalten die Zoneneinteilung für Einfamilienhäuser bei, stoppen die Entwicklung und geben der Ästhetik der Käufer Vorrang vor den Bedürfnissen der Mieter.
Die lokale Kontrolle wird es schwierig machen, aus dieser Krise herauszukommen. „Wir haben 3.000 Landkreise und 40.000 Städte und Gemeinden“, sagte mir Schütz von der Brookings Institution. „Es gibt große Unterschiede nicht nur in ihren politischen Beweggründen, sondern auch in ihrer Fähigkeit, Politik umzusetzen. Und es gibt keine Möglichkeit, lokale Reformen in großem Umfang und in welchem Umfang auch immer umzusetzen.“
BAber Washington kann etwas tun– viel mehr als jetzt. Erweitern Sie die Steuergutschrift für Wohnimmobilien für Geringverdiener. Leiten Sie noch mehr Geld in Staaten mit hohen Wohnkosten. Beseitigen Sie das Gesetz, das die Regierung daran hindert, die Zahl der Sozialwohnungen zu erhöhen. Reparieren Sie die Einheiten, die wir bereits haben. Machen Sie Wohngutscheine zu einem Anspruch, damit jede arme Familie, die Hilfe bei der Miete braucht, sie bekommt. All dies würde nicht nur dazu beitragen, dass Millionen armer Amerikaner eine Unterkunft finden und behalten. Dies würde auch dazu beitragen, das Angebot an bezahlbaren Wohnungen zu erhöhen und HUD zu einem starken Fürsprecher für alle Mieter mit niedrigem Einkommen zu machen. „Vielleicht übertreibe ich es hier, aber ich habe das Gefühl, wenn HUD eine Agentur wäre, die nach Bedarf finanziert wird, eine Agentur, die eine universelle Leistung verwaltet, wäre es eine andere Agentur“, sagte Desmond zu mir.
Dann könnte sie neuartige Maßnahmen entwickeln, um einige der Hauptursachen für den heutigen Wohnungsmangel anzugehen: Baukosten und Landnutzungsbeschränkungen. Die Bundesregierung kann die Landnutzungspolitik nicht einseitig ändern. Aber das bedeutet nicht, dass es keine politischen Hebel mehr gibt, sagten mir Immobilienexperten. Es bedeutet nur, dass es etwas indirekt funktionieren muss: Geldanreize für Orte bieten, die ihre Bauvorschriften harmonisieren, grünes Licht für dichte Bebauung in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten geben und beispielsweise Fertighäuser zulassen. Die Biden-Regierung beginnt mit der Verabschiedung solcher Maßnahmen und drängt den Kongress, mehr tun zu dürfen. Was die Baukosten angeht, kann die Bundesregierung nicht viel tun, um den Holzpreis zu senken. Aber es kann eine stärkere Einwanderung qualifizierter Bauarbeiter ermöglichen und Grundstücke besteuern, um die Entwicklung zu fördern.
Es sind auch bescheidenere und günstigere Policen erhältlich. Beispielsweise könnte HUD damit beginnen, Landes- und Kommunalverwaltungen dabei zu beraten, wie sie ihr Wohnungsangebot erhöhen können. „Auf lokaler Ebene wird viel experimentiert“, erzählte mir Schütz. „HUD könnte zumindest diese Dinge überwachen, Recherchen durchführen und bewerten, was funktioniert und was nicht.“ Es könnte Tucson helfen, von Oakland, Iowa von Massachusetts zu lernen. „Das liegt genau in der Komfortzone von HUD“, fügte Schütz hinzu und wies darauf hin, dass derzeit keine Behörde oder politische Einheit diese Arbeit durchführt.
Viele dieser Policen kosten Geld. Aber die Bundesregierung muss mehr für den Wohnungsbau ausgeben, insbesondere für Mehrfamilien-Mietwohnungen. Das erste, was Politiker und Beamte in Washington tun müssen, ist, die Immobilienkrise einfach als die Verantwortung der Bundesregierung anzusehen. Universeller Wohneigentum war einst das ausdrückliche Ziel der US-Regierung; Bezahlbarer Wohnraum für alle und überall und das Ende der Obdachlosigkeit sollten jetzt die politische Priorität sein.