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EIN neues Rätsel in unserer alles-ist-sonderbar-Wirtschaft: Hausbauer sagen, dass sich die USA in einer „Immobilienrezession“ befinden. Aber die Mieten sind auf einem Allzeithoch – und die offizielle Mietinflation steigt immer noch.
Wenn Sie ein neuer Mieter sind und denken, dass Sie in Ihrem Leben noch nie so etwas wie 2022 gesehen haben, sind Sie nicht allein. In Manhattan stieg die durchschnittliche Monatsmiete auf einen Rekordwert von 5.000 Dollar. In Miami und Tampa ist die typische Miete seit vor der Pandemie um fast 50 Prozent gestiegen, und landesweit lag die durchschnittliche monatliche Miete zum ersten Mal überhaupt bei über 2.000 US-Dollar.
„Unser jährlicher Index des Mietwachstums war in den letzten Jahren ziemlich stabil, von etwa 3 Prozent auf 4 Prozent“, sagte mir Jeff Tucker, Senior Economist beim Online-Immobilienmarktplatz Zillow. „In diesem Jahr erreichte sie ein Rekordhoch von 17 Prozent. Die Zeitreihe des Mietwachstums sieht also aus wie eine flache Linie, gefolgt vom Beginn einer riesigen Achterbahnfahrt.“
Der Mietmarkt ist nur eine Achterbahnfahrt innerhalb des Vergnügungsparks der US-Immobilienlandschaft. Seit Beginn der Pandemie sind die Immobilienpreise landesweit auf Allzeithochs gestiegen, da die Amerikaner auf der Suche nach mehr Platz ausschwärmten. In den sogenannten Smile States – dem sonnigen Halbmond, der von den Carolinas nach Texas hinunter und durch die Mountain West hinaufschwingt – lächelt niemand: Die Mieten sind in vielen der gleichen Metropolregionen explodiert, in denen die Wohnkosten gestiegen sind, wie z als Charlotte, North Carolina; Atlanta; Austin, Texas; und Salt Lake City.
Hier sind zwei Geheimnisse am Werk. Das erste ist, wie der US-Mietmarkt so durchgedreht ist. Der zweite ist, wie die Mietinflation funktioniert – und warum die offizielle Mietinflation wahrscheinlich noch viele Monate weiter steigen wird, nachdem private Märkte wie Zillow darauf hindeuten, dass das Schlimmste überstanden ist.
LFangen wir an Das zugrunde liegende Rätsel: Was ist mit dem US-Mietmarkt passiert?
Die Antwort ist größtenteils eine Geschichte von Angebot und Nachfrage – dank der „Haushaltsbildung“. Letztes Jahr sprangen Amerikaner, die zuvor während der Pandemie bei Freunden oder der Familie zusammengekauert waren, plötzlich auf, um ihren eigenen Platz zu bekommen. Singletons wurden besonders nervös. Laut Rob Warnock, einem Analysten des Online-Marktplatzes Apartment List, machten Single-Haushalte mehr als 80 Prozent der neuen Haushaltseinheiten aus, die seit 2020 gebildet wurden. Junge Singles waren führend: Die Zahl der allein lebenden Erwachsenen der Generation Z hat sich von Januar 2020 bis Anfang 2022 fast verdoppelt. Als sie ihre eigenen Wohnungen bekamen, führten sie eine Welle der Haushaltsgründung an, die den Mietmarkt in beispielloser Weise belastete.
Auch junge Familien strömten 2021 und Anfang 2022 auf den Wohnungsmarkt, bewaffnet mit zusätzlichem Geld durch staatliche Anreize und genügend Ersparnissen für eine angemessene Anzahlung. Aber als die Kosten für den Kauf eines Eigenheims im Jahr 2021 in die Höhe schossen, wurden viele Haushalte preislich aus dem Besitz genommen, sodass sie sich stattdessen auf den Mietmarkt konzentrierten.
Da die Zahl der neuen Haushalte – darunter junge und alte, Singles und Paare – schneller anstieg als der Bestand an verfügbarem Wohnraum, sank der Wohnungsleerstand auf ein Rekordtief. Die Folge: Mietkosten gingen in die Höhe. „Geringere Leerstände führen natürlich zu höheren Mieten, weil Vermieter wissen, dass Mieter Schwierigkeiten haben, ihre nächste Mietwohnung zu finden“, sagte Tucker. „Wenn jeder Platz im Spiel der musikalischen Stühle besetzt ist, spüren die Vermieter keinen großen Wettbewerbsdruck, die Mieten zu senken.“
Ein weiterer Faktor, der auf dem überhitzten Wohnungsmarkt zu berücksichtigen ist, ist, dass sich die Einstellung vieler Amerikaner zum Weltraum während der Pandemie geändert hat. Nicht nur Singles wollten Abstand zu Mitbewohnern; Wissensarbeiter wollten ein zusätzliches Schlafzimmer für Zoom-Meetings. Nahezu rekordniedrige Leerstände für Mieteinheiten in einer Zeit, in der Amerikas Bevölkerung langsamer denn je wächst, mögen ein seltsames Phänomen erscheinen, aber wenn eine langsam wachsende Bevölkerung viel mehr Platz benötigt pro Persondas Druck auf die Wohnungsmärkte ausübt.
Nau für a etwas wackeligeres Mysterium. Je nachdem, wen Sie fragen, geht die Mietpreisinflation entweder definitiv nach unten oder definitiv nach oben.
Zillow wird Ihnen sagen, dass die Inflationsrate für börsennotierte Mieten wahrscheinlich früher in diesem Jahr ihren Höhepunkt erreicht hat und nun zurückgeht. (Wenn die Inflation ihren Höhepunkt erreicht, bedeutet das, dass die Preise immer noch steigen, aber langsamer.) Aber wenn Sie die Bundesregierung konsultieren, werden Sie feststellen, dass der Verbraucherpreisindex für Mieten immer noch höher beschleunigt. Im Juli erreichte die jährliche Mietinflation des CPI den höchsten Stand seit 1986.
Warum sagt Zillow dann, dass die Mietpreisinflation sinkt, wenn die Regierung sagt, dass sie steigen wird?
Um dieses Rätsel zu lösen, ist der beste Ausgangspunkt, zu verstehen, dass Mieten sich von fast allen anderen Preisen unterscheiden. Wenn der Preis für Öl oder Getreide steigt, zahlen alle gleichzeitig mehr für dieses Gut. Aber wenn die Listenmieten für verfügbare Wohnungen steigen, nur neue Mieter diese Preise bezahlen. Zu jedem Zeitpunkt zahlt die Mehrheit der von der Regierung befragten Mieter Mieten zu einem früher festgesetzten Preis.
Wenn also die Listenmieten steigen oder fallen, kann es Monate dauern, bis sich diese Änderungen in den nationalen Daten widerspiegeln. Wie lange genau? „Mein Bauchgefühl sagt mir, dass es sechs bis acht Monate dauert, das System durchzuarbeiten“, sagte mir Michael Simonsen, der Gründer des Wohnungsforschungsunternehmens Altos. Das bedeutet, dass wir zwei Dinge für die nächsten sechs Monate vorhersagen können: erstens, dass die offiziellen Messungen der Mietpreisinflation noch einige Monate lang Rekorde des 21 nächstes Jahr.
Dies schafft eine seltsame, aber wichtige Herausforderung für die Geldpolitik. Die Federal Reserve soll auf Echtzeitdaten reagieren, um festzustellen, ob die Zinssätze weiter erhöht werden, um die Nachfrage zu zügeln. Aber ein großer Teil der steigenden Kerninflation in den nächsten Monaten wird Mietpreisinflation sein, die wahrscheinlich ihren Höhepunkt überschritten hat. Je mehr die Fed die Zinsen anhebt, desto mehr hemmt sie den Wohnungsbau – was nicht nur das Gesamtwachstum verringert, sondern auch neue Häuser vom Markt nimmt. Sparsamer Bau bedeutet langfristig weniger Häuser – und damit höhere Mieten für alle.
Fazit: Das ist alles ziemlich verwirrend! Die jährliche Inflationsrate für neue Mietangebote hat mit ziemlicher Sicherheit ihren Höhepunkt erreicht. Aber die offiziell Die VPI-Mieteninflationsrate wird mit ziemlicher Sicherheit noch ein weiteres Quartal oder länger steigen. Das bedeutet, dass in einigen Monaten, wenn Sie die Nachrichten einschalten oder online gehen, jemand irgendwo schreien wird, dass die Mietpreisinflation außer Kontrolle geraten ist. Aber dieser Ausruf könnte dem eines Bürgers aus dem 17. Jahrhundert entsprechen, der verrückt nach etwas ist, das sechs Monate zuvor passiert ist – die Nachricht brauchte einfach so lange, um Land und Meer zu überqueren.
In einer Wirtschaft, in der alles seltsam ist, sind nur wenige Dinge seltsamer als Mietinflation.