Darlene Foreman lebt seit 28 Jahren in University City Townhomes, einem in Privatbesitz befindlichen, staatlich subventionierten Wohnkomplex mit niedrigem Einkommen in West-Philadelphia.
Während ein Großteil der einkommensschwachen Wohnungen in Philadelphia in heruntergekommene, desinvestierte Viertel verbannt ist, ist UC Townhomes zentral gelegen, mit stark befahrenen Bus- und U-Bahnlinien, die nur wenige Meter vom Haupteingang entfernt halten. Es gibt gute Schulen in der Nähe – die Foremans drei Kinder besuchten – sowie Supermärkte und die Unterkünfte, die mit der Nähe von drei Universitäten, einer medizinischen Fakultät und einem Krankenhaussystem einhergehen. Außerdem arbeitet Foremans Arzt seit 20 Jahren auf der anderen Straßenseite.
„Alles, was wir brauchen, um unser Leben angenehm zu gestalten, ist genau hier“, sagte Foreman zu mir. „Warum wollen sie uns das nehmen?“
Im vergangenen Juli teilte das Unternehmen, dem UC Townhomes gehört, den 69 dort lebenden Familien mit, dass sie im folgenden Jahr ausziehen müssten. Jahrzehntelang hatte UC Townhomes einen Subventionsvertrag nach Abschnitt 8 mit der Bundesregierung, der es den Bewohnern erlaubte, nicht mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für die Miete zu bezahlen. Nun will das Unternehmen das Grundstück zur Eigenentwicklung verkaufen.
Die Entscheidung des Vermieters, seinen Bundesvertrag nicht zu verlängern, ist Teil eines bundesweiten Trends. Eigentümer von Section 8-Wohnungen müssen ihre Subventionsverträge nur ein Jahr im Voraus kündigen, und angesichts der schnell steigenden Mieten haben viele dieser Vermieter einen Anreiz, sie zu beenden und zu verkaufen. Allein in Philadelphia gibt es etwa 2.000 Einheiten in mindestens 37 Komplexen – viele in gentrifizierenden Vierteln – mit Verträgen, die innerhalb der nächsten fünf Jahre auslaufen, laut einer Analyse lokaler Wohnungsbauaktivisten.
Das Thema auslaufender Verträge betrifft auch andere Wohnungsbauprogramme des Bundes. Fast ein Viertel der Steuerkreditverträge für einkommensschwache Wohnungen, die seit Ende der 1980er Jahre zur Schaffung von etwa 3 Millionen einkommensschwachen Wohnungen beigetragen haben, laufen bis zum Ende des Jahrzehnts aus. Und diese Klippen nähern sich, während das Land eine sich ständig verschlimmernde Krise des bezahlbaren Wohnraums erlebt. Nach einem leichten Rückgang im ersten Jahr von Covid-19 sind die Mieten über das Niveau vor der Pandemie hinaus in die Höhe geschossen: In der Metropolregion Philadelphia stiegen die Mieten für Mehrfamilienhäuser zwischen März 2020 und März 2022 um 17 Prozent, und fast ein Viertel der Haushalte mit Mietwohnungen im ganzen Land ist jetzt mietfrei mehr als die Hälfte ihres Einkommens für das Wohnen. Staatliche Programme bieten kaum eine Atempause, da sowohl der öffentliche als auch der private Wohnungsbau chronisch unterfinanziert sind: Nur jeder Vierte, der Anspruch auf Mietbeihilfe hat, erhält diese.
Den Vereinigten Staaten fehlen Millionen Einheiten, um den Wohnungsbedarf zu decken, und selbst wenn die Nation der Aufgabe gewachsen ist, diese Lücke zu schließen, wird es Jahre dauern. Angesichts der Krise sind Städte nicht in der Lage, Wohnungen mit niedrigem Einkommen wie UC Townhomes an spekulative Entwicklungen zu verlieren.
Immobilienbeobachter erwarten, dass der Eigentümer der UC Townhomes die Immobilie für zwischen 75 und 100 Millionen US-Dollar an spezialisierte Entwickler verkauft, die den blocklangen Komplex abreißen und Life-Science-Einrichtungen bauen werden, um sie an die University of Pennsylvania oder eine andere der Ausbau der Universitäten in der Umgebung. Doch die Anwohner wehren sich. Mit Hilfe lokaler Wohnungsbauaktivisten haben die Mieter von UC Townhomes eine Kampagne gestartet, um Druck auf die lokalen und föderalen Regierungen auszuüben, die Wohnungen mit niedrigem Einkommen zu erhalten. Sie haben sich mit Beamten der Stadt und des Bundesministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) getroffen, ihre Argumente in der Presse vorgebracht und sogar ein Lager im Innenhof des Stadthauses errichtet, wo sie Treffen abgehalten und sich mit Nachbarn ausgetauscht haben , und gehostete Community-Events.
Die Bewohner rufen politische Führer an, die von der Notwendigkeit sprechen, den Bestand an bezahlbaren Wohnungen zu erhöhen, aber in ihren Augen wenig tun, um die Wohnungen mit niedrigem Einkommen zu erhalten, auf die Tausende von Philadelphianern – und Millionen im ganzen Land – bereits angewiesen sind.
„Warum tun sie das unseren Gemeinden immer wieder an? Warum machen sie immer wieder Menschen obdachlos?“ sagte Vormann. „Sie schaffen so viele Probleme, wenn sie Menschen das Zuhause wegnehmen. Woher kommt Ihrer Meinung nach Kriminalität?“
TDer Kampf um UC Townhomes passt in eine Geschichte rassistischer Zwangsvertreibungen in Philadelphia.
Der Komplex befindet sich in einem Gebiet, das früher als Black Bottom bekannt war. In den 1960er Jahren verschwor sich die Stadt mit örtlichen Universitäten und einem Krankenhaussystem, um das überwiegend arme und schwarze Viertel abzureißen und ein neues Viertel zu entwickeln, das für die weiße akademische Masse attraktiver ist. Trotz organisiertem Widerstand hat die Stadt Tausende von Einwohnern durch Verurteilung, hochrangige Herrschaft und Polizeigewalt vertrieben, dann Black Bottom dem Erdboden gleichgemacht und das gegründet, was als Universitätsstadt bekannt wurde.
In den 1970er Jahren verklagte HUD die Stadt wegen ihrer offenkundig rassistischen Wohnungspraktiken und zwang sie, mehr öffentliche und subventionierte Wohnungen zu bauen – einschließlich UC Townhomes, die 1982 fertiggestellt wurden. Seit 40 Jahren bieten die Townhomes einen Einblick, was integriertes Wohnen mit niedrigem Einkommen für eine Gemeinde leisten kann.
„Die anderen Optionen [for low-income housing] sind weit davon entfernt“, sagte Sheldon Davids, der seit 13 Jahren in UC Townhomes lebt. Er zeigte auf die Ecke mit den Bus- und U-Bahn-Haltestellen und sagte zu mir: „Das bedeutet viel in Bezug darauf, wozu die Leute Zugang haben.“ Ein Umzug, insbesondere für die vielen Senioren wie Foreman, könnte verheerend sein, sagte Davids, „besonders wenn sie kein familiäres Unterstützungssystem um sich herum haben“, wo immer sie hingehen müssen.
Bei einem kürzlichen Besuch hatten die Organisatoren Tische mit Literatur aufgestellt, die den Kampf und die Geschichte der UC Townhomes umrissen. Hinter einem der Tische im Haupthof stand eine Ansammlung von Zelten, und zwischen dem Hof und dem Bürgersteig befand sich ein provisorischer Zaun aus Holzpaletten, die mit Kunst und Slogans bemalt waren. Selbstgemachte Schilder hingen an den Paletten, Bäumen und dem nahe gelegenen U-Bahn-Eingang: „The People’s Townhomes“, „Our Community Is Not For Sale“, „Housing Now: Where Else Do We Go?“
Für einige Einheimische sind das „Housing Now“-Schild sowie die Lagerinfrastruktur vertraute Sehenswürdigkeiten – eine Erinnerung daran, dass der UC Townhomes-Kampf eine Fortsetzung anderer neuerer Wohnungsbauaktivisten in Philadelphia ist. Im Jahr 2020 hing dasselbe Schild über einem von zwei Protestlagern in Nord-Philadelphia, die von der Philadelphia Housing Action eingerichtet wurden, der Gruppe, die die Bewohner von UC Townhomes unterstützt. Aktivisten errichteten diese Lager, um zu fordern, dass die öffentliche Wohnungsbaubehörde von Philadelphia, die leerstehende Gebäude an private Entwickler versteigert, einige ihrer Grundstücke aufgibt, damit Menschen ohne Unterkunft darin leben können. Nach monatelangen Pattsituationen und Verhandlungen stimmten die Stadt und die Wohnungsbehörde zu 50 Häuser an einen von den Bewohnern des Lagers gegründeten Community Land Trust zu übergeben – ein Sieg an der Basis, der in den USA in den letzten Jahren praktisch beispiellos war.
„Dies ist eines der Epizentren der letzten Verteidigungslinie – gegen Übergriffe, gegen Gentrifizierung, gegen Vertreibung“, sagte Davids.
Das Unternehmen, dem UC Townhomes gehört, IBID Associates, will die Verteidigung seines Eigentums. Laut Kevin Feeley, einem PR-Agenten, der IBID vertritt, „wird das Lager hauptsächlich von Nichtansässigen bevölkert, die das Haus betreten“. Doch Anwohner entgegnen, dass Nicht-Pächter-Veranstalter gern gesehene Gäste seien. Als ich das Lager besuchte, bestand die Menge ungefähr zur Hälfte aus Bewohnern und zur Hälfte aus Unterstützern.
Im Juli beantragte IBID einen Räumungsbefehl für das Lager, dem ein örtliches Gericht stattgab. Und diese Woche rollten Beamte des County Sheriff’s Office und der City Police Department in das Lager. Inmitten von „Schande!“-Rufen und „Wohnen ist ein Menschenrecht!“ von Hunderten von Mietern und Unterstützern demontierten die Bullen es.
Die Gemeinde reagierte mit einer Kundgebung auf den Straßen und trug Schilder, die aus dem Lager geborgen wurden, sowie neue, die sie angefertigt hatten. Vorarbeiter geführte Gesänge auf einem Megaphon. Ihre Botschaft, die sie über die sozialen Medien verbreiteten: „Wir gehen nirgendwo hin.“ Innerhalb eines Tages hatten sie weitere Tische aufgebaut.
UC Townhomes-Mieter haben mehr Zeit, bevor sie geräumt werden – aber nicht viel mehr. Nach derzeitigem Stand hat IBID eine Auszugsfrist auf den 7. September festgelegt. Die Bewohner haben erweiterte Abschnitt-8-Gutscheine erhalten, um ihnen bei der Suche nach neuen subventionierten Wohnungen zu helfen, aber es ist notorisch schwierig, Vermieter zu finden, die sie akzeptieren, und die allgemeine Warteliste für Sozialwohnungen in Philadelphia ist seit fast einem Jahrzehnt geschlossen.
Und wie auch immer, die Bewohner wollen ihre Gemeinde nicht verlassen und sehen, wie sie abgerissen wird. Sie würden viel lieber sehen, wie die Stadt oder die Bundesregierung eingreifen – wie in Los Angeles, wo im Mai die Bewohner eines privaten Komplexes, dessen Vertrag für erschwinglichen Wohnraum abgelaufen war, die Stadt davon überzeugten, ein Angebot für den Kauf ihres Gebäudes abzugeben.
Da die Immobilienkrise so schlimm ist, legen immer mehr Regierungsbehörden diese Art von direkter Intervention auf den Tisch. Rhode Island, Colorado, und Montgomery County in Maryland haben Haushaltsdollars verwendet, um Fonds und Finanzierungsprogramme einzurichten, um öffentlich zugängliche gemischtverdienende und erschwingliche Wohnungen zu entwickeln.
Der Stadtrat von Philadelphia hat begrenzte Maßnahmen ergriffen, um den Verlust von UC Townhomes zu lindern. Im März verabschiedete es ein Gesetz, das ein 12-monatiges Moratorium für den Abriss des Komplexes verhängte und den Block neu einteilte, damit die Entwickler bezahlbaren Wohnraum darauf bauen müssten. (IBID klagte auf Annullierung der Gesetzgebung; im vergangenen Monat wies ein Bundesrichter einen Teil der Klage ab, ließ IBID jedoch die Tür offen, andere Ansprüche gegen die Stadt geltend zu machen.) Einwohner und Organisatoren behaupten, dass die Gesetzgebung zu wenig zu spät sei.
Sterling Johnson, ein Anwalt für Wohnungswesen und Organisator der Philadelphia Housing Action, sagte mir, dass die Regierung sowohl eine rechtliche als auch eine ethische Pflicht habe, Komplexe wie UC Townhomes zu erhalten. Er wies auf eine Bestimmung im Bundesgesetz über faires Wohnen hin, die vorschreibt, dass Empfänger von Finanzhilfen des Bundes „faires Wohnen positiv fördern“ und Praktiken bekämpfen, die die Rassentrennung fördern – wie die Vertreibung einkommensschwacher schwarzer Bewohner aus einem gentrifizierenden Viertel in West Philly.
Laut einem Sprecher des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung „hat HUD die Situation auf dem Grundstück genau beobachtet.“ Der Sprecher bestätigte, dass die Abteilung mit den Bewohnern von UC Townhome in Kontakt gestanden habe, und sagte, sie habe versucht, beim Gutscheinprozess zu helfen.
Auf die Frage nach auslaufenden Verträgen und der Zukunft von bezahlbarem Wohnraum bekräftigte der Sprecher, dass „der Erhalt des bestehenden bezahlbaren Wohnraums für HUD oberste Priorität hat“. Die Abteilung „verwendet eine Vielzahl von Instrumenten, um … die Erneuerung von Erschwinglichkeitsverpflichtungen zu fördern“, sagte der Sprecher. Aber „eine große Einschränkung sind die verfügbaren Ressourcen.“
Grundsätzlich haben laut Johnson sowohl die Regierung als auch private Unternehmen die Pflicht, ihre Rücksicht auf den Wohnungsmarkt aufzugeben – insbesondere wenn es um Häuser geht, die mit öffentlichen Mitteln betrieben werden – und alles in ihrer Macht Stehende zu tun, um die Erschwinglichkeit zu erhöhen.
„Leute in der Immobilienbranche müssen verstehen, dass sie öffentliche Verwalter sind“, sagte Johnson. “Das gehört dem Volk.”