ichm Anfang August, 254 Tamarisk Drive ging auf dem Immobilienmarkt in der Bay Area und forderte 850.000 US-Dollar, und es löste einen Bieterkampf aus, der bei einer Million US-Dollar gipfelte. Die Ranch mit vier Schlafzimmern aus dem Jahr 1968, verkleidet mit einem halben Jahrhundert alten Einrichtungsgegenständen und hinter einem lückenhaften Rasen, war nicht nur unauffällig, sondern war tatsächlich „verkohlt“, bevor sie zum Verkauf angeboten wurde. Und dennoch dürften die Käufer ein Schnäppchen gemacht haben: Laut der Immobilienbörse Redfin könnte das Haus nun einen Wert von bis zu 1,36 Millionen Dollar haben.
Dieser Extremfall zeigt einen Immobilienmarkt in der Krise: Die Amerikaner zahlen immer exorbitante Preise für Altbauten, die bestenfalls unterdurchschnittlich und schlimmstenfalls unsicher sind. Tatsächlich ähnelt der Immobilienmarkt in den USA inzwischen dem Automarkt in Kuba: Ein stagnierendes Angebot an Junkern wird lange nach seiner beabsichtigten Lebensdauer in Betrieb genommen.
In Wohnungskreisen hört man viel selbstgerechte Diskussion über die Notwendigkeit von mehr Erhaltung. Und viele amerikanische Häuser verdienen es zweifellos, hier zu bleiben. Aber die Wahrheit ist, dass wir alte Häuser fetischisieren. Was auch immer Ihre ästhetischen Vorlieben sind, Neubau ist in fast jeder erdenklichen Hinsicht besser, und wenn wir einen universellen Zugang zu menschenwürdigem Wohnraum gewährleisten wollen, sollten wir viel mehr davon bauen.
EINlaut Volkszählung Büro Daten, die von der House-Methode zusammengestellt wurden, ist das landesweite Durchschnittshaus jetzt 39 Jahre alt, ein Anstieg von fast 20 Prozent allein in den letzten zehn Jahren. In den nordöstlichen Bundesstaaten New York und Massachusetts liegt der Median mit 63 bzw. 59 viel höher, während im Westen, in Nevada und Arizona, Ihr typisches Zuhause noch kaum alt genug ist, um ein Auto zu mieten.
Dies ist jedoch keine Ost-West-Sache: Das durchschnittliche Haus in Kalifornien ist etwa 50 Prozent älter als das in den Carolinas. Ein typisches Haus in San Francisco ist jetzt 15 Jahre älter als sein Gegenstück in New Orleans, nicht weil San Francisco älter ist als New Orleans, sondern weil ersteres so langsam neue Entwicklungen zulässt.
Im ganzen Land – insbesondere aber an den Küsten – haben Bauhindernisse dazu geführt, dass die Wohnungsproduktion eingebrochen ist, so dass wir nun mit einer nationalen Nachfrage-Angebots-Lücke von 6,8 Millionen Wohnungen konfrontiert sind. Um den Break Even in den nächsten 10 Jahren zu erreichen, mussten wir, so die National Association of Realtors, bauen mindestens 700.000 neue Wohnungen pro Jahr.
In der Zwischenzeit stecken wir bei vielen alten Gehäusen fest, die, um es ganz klar auszudrücken, einfach nur scheiße sind. Ein stattliches viktorianisches Herrenhaus in den Berkshires ist eine Sache. Aber wenn Sie in einem Bostoner Triple-Decker, einem als Bausatz gebauten San Jose-Bungalow oder einem Chicago Greystone wohnen, ist Ihr Zuhause die billige Wohnung vergangener Generationen. Diese Bauwerke wurden für ein halbes Jahrhundert gebaut – höchstens bei sorgfältiger Wartung –, woraufhin die Entwickler erkannten, dass sie eine erhebliche Sanierung benötigen würden. Im Allgemeinen war die Instandhaltung jedoch nicht sorgfältig, die Sanierung erfolgt nicht und jede Form der Sanierung ist dank übereifriger Zonierung illegal.
Man könnte meinen, unebene Böden oder steile Treppenhäuser hätten „Charakter“. Sie werden hier kein Argument bekommen. Aber oft sind alte Wohnungen einfach weniger sicher. Bis 1978 war Blei in Hausanstrichen und bis in die 1980er Jahre in Wasserleitungen üblich. Obwohl die Substanz in neuen Häusern verboten wurde, schätzt die CDC, dass noch immer 24 Millionen alte Häuser mit Bleifarbe beschichtet sind – einschließlich der vielen Häuser in Levittown, die in den 1950er Jahren gebaut wurden –, während schätzungsweise 9,2 Millionen Häuser immer noch Wasser über Bleirohre erhalten.
Oder nehmen Sie den Brandschutz: Allein durch elektrische Brände verursacht jeder zehnte Wohnungsbrand, bei dem jedes Jahr fast 500 Amerikaner sterben. Diese Brände sind hauptsächlich auf eine unsachgemäße und alternde Verkabelung zurückzuführen, die in älteren Häusern endemisch ist. Schlimmer noch, vielen älteren Häusern fehlen die Materialien, die benötigt werden, um einen Brand zu stoppen, sobald er beginnt; Im Jahr 2016 könnte eine einzelne verlegte Zigarette das Graywood Hotel in San Francisco – ein 116 Jahre altes Einzimmer-Bewohnungsgebäude, in dem etwa 77 Menschen untergebracht waren – in Flammen aufgehen.
Selbst wenn altes Wohnen seine Bewohner nicht tötet, ist vieles davon absichtlich ausschließend. Vor der Verabschiedung des Americans With Disabilities Act und der jüngsten Änderungen des Fair Housing Act waren Standardelemente wie Rampen und Aufzüge sowie subtilere Zugänglichkeitsmerkmale wie automatische Türen und rollstuhlgerechte Einheiten nicht erforderlich, und so waren es auch selten geboten. Infolgedessen halten alte Wohntypologien wie die begehbaren Mietshäuser in New York City viele Tausende von Senioren fest, während die Wohnmöglichkeiten für viele Tausende mehr eingeschränkt werden.
hhier in Los Angeles, sind wir damit beschäftigt, fast 14.000 Dingbats nachzurüsten, diese niedrigen Wohnhäuser aus den 1950er Jahren, die beim nächsten Erdbeben sehr wohl einstürzen könnten. Wie viele Angelenos habe ich ihren Charme zu schätzen gelernt. Aber diese Ressourcen hätten besser eingesetzt werden können, um fußgängerfeindliche Carports und alternde Einheiten durch die Ladenfronten auf Straßenebene und zusätzliche Wohnungen zu ersetzen, die unsere Stadt so dringend braucht.
Doch wie die meisten US-Städte hat Los Angeles die Sanierung eines Großteils seines alternden Wohnungsbestands nahezu unmöglich gemacht. Zwischen Wohnungsverboten, strikten Dichtebeschränkungen und Mindestparkanforderungen ist es in vielen Fällen illegal, ein altes Eigenheim in ein Mehrfamilienhaus oder sogar zwei oder drei moderne Stadthäuser zu verwandeln. Vieles davon ergibt sich aus unseren nationalen Vorurteilen gegenüber neuen Wohnungen, insbesondere wenn sie als „Luxus“ in Rechnung gestellt werden. Nehmen Sie an einer Anhörung für einen bestimmten Wohnungsvorschlag teil und Sie werden sicher unbegründete Spekulationen hören, dass neue Wohnungen schäbig gebaut oder unsicher sind.
Tatsache ist, dass diese viel beklagten Fünf-zu-Eins-Wohnhäuser, die in den USA auftauchen, die Probleme von Altbauten und noch mehr lösen. Moderne Bauvorschriften verlangen Sprinkleranlagen und Aufzüge und verbieten Bleifarbe. Neue Gebäude brennen selten ab, vergiften ihre Bewohner selten und enthalten fast immer mindestens ein oder zwei Einheiten, die für Rollstuhlfahrer ausgelegt sind.
Und trotz allem, was alteingesessene Snobs glauben mögen, ist neues Wohnen auch einfach schön zum Leben – in vielerlei Hinsicht eine objektive Verbesserung gegenüber dem, was vorher war.
Lärm wird heute angemessen als eines der größten Probleme der Lebensqualität in Städten anerkannt. Während ich dies im Wohnzimmer meines 1958er Dingbats in Los Angeles schreibe, höre ich den Nachbarn zu meiner Rechten telefonieren und den Nachbarn zu meiner Linken Reggaeton bei maximaler Lautstärke genießen. Das ferne Summen des 405 bleibt für immer im Hintergrund. Als ich Mitte der 2000er Jahre in einem Wohnhaus in DC lebte – einem relativ alten Gebäude in unserer wachstumsorientierten Hauptstadt – hatte ich keine solchen Ablenkungen. Doppelverglaste Fenster hielten selbst an einer belebten Kreuzung in der Innenstadt praktisch jeden Straßenlärm ab, während die Glasfaserisolierung die Nachbarn davon abhielt, sich gegenseitig zu stören. Ich war mir nicht einmal sicher, ob ich Nachbarn hatte, bis wir uns einige Monate nach meinem Einzug über den Weg liefen.
Moderne Ein- und Mehrfamilienhäuser sind nicht nur viel besser gedämmt, sondern verfügen auch über moderne HVAC-Technologien (Heizung, Lüftung und Klimatisierung), so dass Häuser geheizt und gekühlt werden können, ohne fast so viel Energie zu verbrauchen wie ihre älteren Pendants. Da Heizen und Kühlen in den USA fast die Hälfte des gesamten Energieverbrauchs von Haushalten ausmachen, könnten die Einsparungen durch neue Wohnungen schwerwiegende Auswirkungen auf den Klimawandel haben. Diese kleine Raumheizung, die darum kämpft, Ihre zugige alte Wohnung warm zu halten – ganz zu schweigen von Ihrer Fenster-AC-Einheit – ist nicht nur unansehnlich. Es ist auch ein Klimaversagen.
Auch im Kleinen ist Neubau schöner. Bäder und Schränke sind größer, ebenso Küchen, die nicht mehr vom Rest des Hauses abgegrenzt sind. Moderne Fenster lassen Sie eine Einheit in natürliches Licht tauchen, ohne Bedenken hinsichtlich Temperatur oder Lärm. Kleinere Einheitengrößen – denken Sie an Studios und ein Schlafzimmer – spiegeln schrumpfende Haushalte besser wider. Und die Wäsche in der Einheit ist jetzt häufiger, ebenso wie Balkone – Annehmlichkeiten, die nur aufgrund wiederkehrender COVID-bedingter Schließungen an Wert gewonnen haben.
Foder um des vergleichs willen, betrachten Sie den japanischen Ansatz. Ein durchschnittliches japanisches Haus wird 30 Jahre nach dem Bau abgerissen, was der realistischen Lebensdauer eines typischen billig gebauten Gebäudes entspricht. Die Japaner haben praktisch keinen Markt für gebrauchte Eigenheime: Ganze 87 Prozent der japanischen Eigenheimverkäufe sind neu, gegenüber 11 bis 34 Prozent im Westen. Infolgedessen genießen die meisten japanischen Haushalte ein neues Haus oder eine neue Wohnung mit allen modernen Annehmlichkeiten und Designinnovationen, die damit verbunden sind, einschließlich ständig verbesserter Erdbebenstandards. Und dieses stetige Angebot an neuem Wohnraum hat dazu beigetragen, Tokio trotz einer wachsenden Bevölkerung zu einer der günstigsten Städte der Welt zu machen.
Der ganze Bau verbraucht einen angemessenen Anteil an Ressourcen, und Wohnen in Japan ist nicht gleichzeitig ein Investitionsinstrument. Aber ich für meinen Teil würde diesen Kompromiss eingehen.